En esta entrevista con Invertia desgrana gran parte de la actualidad y planes de futuro de Merlin Properties, con su participación del 15% en Distrito Castellana Norte (DCN) como una de sus mejores bazas. Sin embargo, que uno de sus socios en este proyecto, BBVA, decidiera de manera unilateral quitar el derecho de tanteo ha enturbiado la relación.

Aunque se siente bien con ese 15% de la promotora de Madrid Nuevo Norte, afirma que le gustaría aumentarla y que "nos hemos preparado financieramente para poder adquirir la totalidad" de la participación de BBVA en caso de que quisiera venderla.

En el resto de las líneas de negocio, se muestra confiado en el buen trabajo y la búsqueda de oportunidades rentables. La última, los data center, sin olvidar su cartera de edificios de oficinas, logística y centros comerciales.

Llegamos a la mitad de 2021. ¿Cómo va el negocio de Merlin Properties?

Bastante de acuerdo con lo que esperábamos. Los centros comerciales han experimentado una notable mejoría con respecto al año pasado. De hecho, mes sobre mes, los crecimientos son muy grandes porque en estas fechas de 2020 casi todo estaba cerrado. Pero incluso al comparar con 2019 ha habido mejoría notable.

Seguimos teniendo dos problemas. El primero, que en algunas ciudades todavía hay restricciones y estas asustan al cliente. Psicológicamente es una pequeña barrera. El segundo, que hay unas urbes en las que la ausencia de turismo pasa factura a los centros comerciales. Por ejemplo, Palma de Mallorca, Valencia, Barcelona o Málaga.

En general, los centros han mejorado mucho con respecto al año pasado, hay bastante elasticidad en la demanda y el consumo está creciendo a medida que vuelven los clientes a ellos. En las ciudades menos afectadas, no han llegado aún a niveles de visitantes pre-Covid porque se ha multiplicado la venta online, cuota de mercado que le ha quitado al físico.

En las ciudades punteras, como Madrid, estamos en niveles un 5-10% inferiores con respecto a 2019. En las de peor desempeño económico, como Barcelona, podemos estar hasta un 40% por debajo de niveles de 2019. De media, en nuestra cartera de centros comerciales, el nivel se sitúa aún un 20% por debajo, porcentaje que irá mejorando en los próximos meses.

En oficinas ocurre al contrario. Llevan dos-tres trimestres de retardo con respecto a la destrucción de empleo, que llegó en los tres últimos trimestres del año pasado y el primero de 2021, y ahí es cuando empieza a golpear en el grado de ocupación. Ahora estamos pasando el sarampión de la destrucción de empleo de 2020. Esperamos la recuperación hacia mediados de 2022 y cuando se produzca se reflejará en los niveles de ocupación.

¿Está teniendo un efecto real el teletrabajo en la ocupación de las oficinas?

No está haciendo tanto daño como la gente pensaba que haría. El teletrabajo con extinción física del puesto, que no vuelvas a la oficina, es muy minoritario. De hecho, empezamos a ver en países que van muy por delante de España, como Reino Unido, que se están replanteando la densidad mínima exigible por empleado.

Habíamos llegado a un punto donde que se había desdibujado bastante desde un punto de vista de dignidad laboral el número de metros cuadrados requeridos por empleado. En Estados Unidos critican el exceso de densidad y están en 14 m2 por empleado. Imagina en nuestro porfolio, que son 9 m2 brutos (hay que quitar pasillos, comedor, economato, escaleras, etc.). Al final son 80-90 cm entre caras.

La compañía ha aplicado una política de ayudas y bonificaciones a los inquilinos de sus centros comerciales valoradas en 11,6 millones de euros. ¿Hasta cuándo?

Las ayudas oficialmente desaparecen el 30 de junio. A partir de ahí volveremos a las rentas que correspondan.

Por otro lado, teníamos un compromiso con los inquilinos para ayudarles en el primer y segundo trimestre, más en el primero que en el segundo, y bonificarles el 100% en los periodos de cierre obligatorio. Este permanece. Ahora bien, nuestra previsión es que no haya más cierres de este tipo.

¿Hay oportunidades de compra para aumentar la cartera de Merlin?

Únicamente invertimos cuando creemos que podemos batir nuestro coste de capital. Ahora solo vemos oportunidades en logístico, pero con suelo que ya habíamos comprado en 2017 y 2018, fundamentalmente en el Corredor del Henares, cuando todavía no se vendía a precio de azafrán. Hicimos un banco de suelo logístico y ahora lo vamos poniendo en el mercado poco a poco en régimen de alquiler.

Ahora solo vemos oportunidades en logístico, pero con suelo que ya habíamos comprado en 2017 y 2018, fundamentalmente en el Corredor del Henares

Por ejemplo, desde enero de este año llevamos 170.000 metros comercializados del banco de suelo incluido dentro del balance de la empresa. Ahora nos quedan como 650.000 metros más para los próximos tres-cuatro años.

Ahí sí batimos nuestro coste de capital. También lo conseguimos en reformas de oficinas. En una cartera enorme como la nuestra, con 120 edificios, siempre es fácil encontrar algunos en los que si haces mejoras la renta puedes subirla con un retorno de capital bueno para el accionista.

El tercer ámbito, que empezó como un producto colateral de la logística y va tomando cada vez más velocidad, es el de los data center. A finales de julio, cuando presentemos resultados, explicaremos en qué consiste el programa, dónde están los suelos y daremos una idea numérica de rentabilidad para que el mercado sepa cómo valorarlo.

Dentro de la diversificación que tiene Merlin Properties, ¿analiza nuevas líneas de negocio?

Sí, como los data center que he comentado, pero la línea de negocio no puede ser un nicho. Debe permitirnos suficiente grado de desarrollo y expansión. No tiene sentido picar en todos los subsegmentos. Mucha gente nos ha venido con ofertas de residencias para la tercera edad, coliving, etc. No podemos hacer a todo.

Estados Unidos es un país tan grande que tiene incluso REITS (socimis) de nichos. Europa está fragmentada en estados y España también en comunidades autónomas. Al no haber unidad de mercado, conseguir sinergias es muy difícil. Tiene que ser en segmentos que sean transversales en todo el país. Por eso estamos en oficinas, centros comerciales y naves logísticas.

Entrar en demasiados nichos de negocio haría que la compañía no fuera entendible para un inversor americano. Ya nos ha costado bastante explicar que en España para poder ser grande y líquido tienes que estar diversificado.

La gran línea de negocio a largo plazo para Merlin Properties es Distrito Castellana Norte.

Para hacerlo más sencillo y que la gente lo entienda, nosotros vamos creando planes. Para centros comerciales tenemos Flagship, que ha actuado sobre una serie de centros para reformarlos y ponerlos interesantes visualmente antes de meterles tecnología con el objetivo de hacerlos compatibles con el comercio online. Una vez terminado Flagship I, haremos Flagship II.

En oficinas hemos actuado sobre diez-once edificios. Ahora haremos un Landmark II. Cuando este termine, entre 2024 y 2026, enganchará con el plan Landmark III que probablemente serán los primeros edificios de oficinas de Madrid Nuevo Norte.

¿Qué ha pasado con el derecho de tanteo?

Entendemos que BBVA, en alguna reflexión interna, ha pensado que su participación ante una posible venta suscitaría más interés en el mercado y quizá llegaría a un ligeramente mayor precio si no hay derecho de tanteo porque la gente acude a la compra con más fuerza si sabe que en el último momento no lo puede perder si alguno de los otros socios (Merlin Properties y Grupo San José) lo tantea y se lo queda.

Han decidido quitar el derecho de tanteo y nosotros no lo esperábamos. Nos hemos encontrado con esa situación y no nos ha quedado más remedio que intentar defender nuestro derecho, que para nosotros fue importante en el momento de adquisición de nuestra participación. Hemos pedido unas cautelares en la corte arbitral y ahora está en arbitraje. Supongo que para finales de año estará decidido.

Si el resultado es que no ha habido uso de posición mayoritaria, nos tendremos que adaptar a esa situación y ya está. Si es el contrario, que ha habido abuso de posición mayoritaria y que quitar ese derecho no es en interés de la sociedad, me imagino que BBVA seguirá ahí hasta el final del proyecto o tendrá que venir a hablar con nosotros.

Porque Merlin quiere aumentar su participación de Distrito Castellana Norte (DCN)…

Siempre lo hemos dicho. Tenemos intención de adquirir una mayor participación porque a día de hoy trabajamos de forma intensa para ayudar a que salga adelante el proyecto y solo nos llevamos el 15% del retorno.

Ya hemos invertido 168 millones de euros en el proyecto. Cuando se adquieran los terrenos a Adif tenemos que poner más de 30 millones de euros. Antes del primer agujero habremos puesto más de 200 millones de euros, pero tenemos derecho al 15% de los aprovechamientos que son unos 180.000 m2.

Con nuestra participación estamos contentos, pero nos gustaría tener un poquito más porque creemos que ese proyecto requiere más finura desde el punto de vista de planificación urbanística, inmobiliaria y comercial del espacio que se va a crear ahí.

¿Hasta qué porcentaje de participación os gustaría llegar?

Nunca hemos pensado al respecto. Nos da igual entre un 35-40-50% estamos tranquilos en diferentes niveles de porcentaje. Si es necesario comprar la totalidad de lo que venda BBVA, ahí estaremos también. Nos hemos preparado financieramente para poder adquirir la totalidad. Por eso nos hemos dotado de tanta caja últimamente.

Nos hemos preparado financieramente para poder adquirir la totalidad. Por eso nos hemos dotado de tanta caja últimamente

Otra línea de expansión para Merlin Properties es Portugal.

Portugal es un país que lo está bordando. Ha desarrollado un programa de apoyo a la implantación de talento muy potente que ha hecho que los precios de residencial se disparen. El mercado de oficinas gris que existe en todas las ciudades, que son en realidad edificios residenciales, han recuperado su uso inicial y faltan oficinas. Como consecuencia, los precios han subido y las tasas de disponibilidad están por las nubes.

Ellos están en niveles de renta de oficinas por encima de los registrados en 2007, antes de la gran depresión financiera. Mientras, en España todavía estamos en el 75-80%. En el resto de ciudades competidoras de Madrid también están ampliamente por encima. París, Nueva York o Londres están al 120-130%.

¿Por qué Madrid no llega a esos niveles?

Falta tejido empresarial. Ahora empieza a tener buena pinta. Madrid cuenta claramente con un proyecto que en los próximos años dará sus frutos. Está empezando a cuajar como el sitio donde hay que estar para desarrollarse económicamente. Cada vez más empresas quieren estar aquí.

Este hecho también requiere un impulso político…

Eso los inversores lo ven y no es un tema con un color político determinado. Ya durante la anterior legislatura con Manuela Carmena al frente, desde el área de Urbanismo empezaron a impulsar algunos de los grandes desarrollos de la capital. Sin ir más lejos, Madrid Nuevo Norte. José Luis Martínez-Almeida y su equipo han hecho algo raro en política: aprovechar el impulso que venía de antes y multiplicarlo, en vez de borrar todo y empezar de cero según sus criterios. Han sido muy inteligentes y generosos.

Madrid Nuevo Norte. José Luis Martínez-Almeida y su equipo han hecho algo raro en política: aprovechar el impulso que venía de antes y multiplicarlo, en vez de borrar todo y empezar de cero según sus criterios. Han sido muy inteligentes y generosos.

Madrid es una ciudad que tiene plan para los próximos 30-40 años. La gente no se da cuenta porque no hay una fecha, un Naranjito ni un Madrid 2030 capital olímpica, pero los profesionales sí. Hay un impulso positivo desde el punto de vista de atracción de talento y de creación de valor empresarial. Otro ejemplo es Málaga. Una buena gestión política durante varias legislaturas consecutivas ha puesto la ciudad en el mapa.

A pesar de las buenas cifras de negocio, la solidez financiera, los planes a corto o largo plazo, la cotización en bolsa no remonta.

Es una situación increíble y desgraciadamente es muy difícil cambiar esta dinámica. En bolsa tenemos un descuento del 30-40% sobre libros y en cambio cuando vendes los activos lo haces al precio de tasación, luego el precio teórico es el correcto. El mercado da y quita oportunidades. Si el mercado público no lo valora, llegará un inversor privado, lo comprará, lo sacará de cotización y se lo llevará al mercado privado.

Yo lo que hago es invertir parte de mi sueldo en acciones de la compañía mientras pienso que están a precios muy atractivos, como ahora. Voy haciendo compras para mí, para mi futuro, para mi patrimonio y para mis hijos. Además, reparte dividendos.

¿Teme una opa sobre Merlin Properties?

No la temo porque no soy el dueño de la empresa. Si llega alguien que entiende el valor intrínseco de la empresa y se la lleva, los accionistas del mercado público tan contentos y los del privado, como el valor por fundamentales sigue ahí, lo disfrutarán también.