La fusión por absorción de Quabit Inmobiliaria por parte de Neinor Homes anunciada este lunes generará para la promotora vasca sinergias de 200 millones de euros en los próximos cinco años sin uso de caja ni un gran consumo de equity.

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El CEO de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, ha explicado esta mañana que el año pasado comenzaron a sondear la operación. “Estábamos viendo en el mercado una compañía (Quabit), uno de los grandes bancos de suelo de España, operando con cierta dificultad debido a tensiones financieras”, ha señalado. Es cierto, ha admitido, “que todas las empresas cotizadas del sector tenemos una capitalización bursátil muy por debajo de nuestro valor neto de activos, pero en el caso de Quabit en el último año el valor estaba muy castigado”.

Así que Neinor Homes se lanzó a por la promotora alcarreña presidida por Félix Abánades. Según los cálculos de Neinor, la operación supondrá sinergias operacionales, fiscales y financieras por valor de 200 millones de euros en los próximos cinco años.

Desde el punto de vista financiero, ha indicado Borja García-Egotxeaga, “a la hora de restructurar deuda con la capacidad que tiene Neinor conseguimos unos descuentos sobre la deuda muy importantes”. En concreto, una quita acordada de hasta 50 millones de euros (implica una reducción del 16-18% de la deuda bruta de Quabit) que permite a la promotora saliente un rango de Loan-to-Value (LTV) del 20-25%, lejos de la línea roja del 30-35% que se marcan en Neinor Homes.

De esta manera, la operación no trastoca la solidez financiera de Neinor Homes y salva la de Quabit. La semana pasada, la promotora vasca anunció que el haber cumplido el objetivo marcado en su plan de negocio para el ejercicio 2020 de cerrar el año con un Ebitda de 100 millones de euros le permitía nuevas inversiones como la compra de dos suelos en Madrid y Valencia.

Por el lado de las ventajas fiscales, el CEO de Neinor Homes ha señalado que “las bases imponibles de generación de Ebitda negativos por parte de Quabit pueden ser compensadas fiscalmente por los positivos de Neinor”. Por lo tanto, “ahí tenemos un potencial beneficio”.

Aunque sin duda las mayores sinergias llegarán por la parte operativa. “Quabit dispone de una constructora propia (Rayet) acostumbrada a diseñar y construir una vivienda más asequible que la que hace Neinor”, ha reconocido el CEO de la promotora vasca. Además, ahí está el banco de suelo para 16.000 viviendas.

Viviendas para Rental

De todo ese suelo (el 75% finalista) que aporta Quabit en la operación, 7.000 unidades están en comercialización, 6.000 en construcción o finalizadas y 3.500 prevendidas. “Desde el punto de vista de suelo la operación tiene todo el sentido del mundo para poder ser lanzado rápidamente y convertirlo en vivienda”, ha afirmado Borja García-Egotxeaga.

La promotora vasca lazó a principios del año pasado su propia filial de alquiler (Neinor Rental) con el objetivo de alcanzar 5.000 viviendas en arrendamiento en cinco años. Para consolidar esta apuesta, en septiembre se hizo con el 75% de Renta Garantizada.

La absorción de Quabit también impulsará Neinor Rental. Según las estimaciones iniciales elaboradas por la promotora, “aproximadamente unas 1.500 viviendas serían potencialmente utilizables para incorporarlas en nuestra plataforma de renta”. “Es suelo que por sus características, porque se pueden hacer más viviendas, su ubicación, accesos, creemos que encajaría bien en el mercado de alquiler”, ha señalado el CEO de la promotora. Ahora bien, ha dejado claro que “esto no quiere decir que los vayamos a lanzar”.

Rayet se queda

Una de las incógnitas de la operación era qué iba a pasar con Rayet, la constructora que preside el propio Félix Abánades y Quabit compró en octubre de 2019. En este sentido, el CEO de Neinor Homes ha declarado que “nuestra intención, a corto plazo, es mantener la constructora en la actividad que está desarrollando y las promociones de Neinor lanzadas con otras constructoras seguir con ellas”.

El máximo directivo de Neinor Homes ha recordado que debido a problemas con constructoras en algunas promociones constituyó Neinor Works. Esta sociedad ejecutó el año pasado cuatro promociones propias y “ya estábamos introduciendo parte de construcción propia”. “Esto lo iremos rediseñando con la integración de Rayet que va a requerir un análisis de mucho detalle”, ha puntualizado.

Por tanto, según ha indicado Borja García-Egotxeaga, “no podemos todavía aventurar cuál será la dimensión definitiva de la constructora, pero lo lógico sería que la utilizásemos también en proyectos futuros”.