Las claves
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La banca muestra recelo ante el fondo soberano España Crece por el bajo margen que deja a los promotores inmobiliarios, temiendo que desincentive la inversión privada.
El sector financiero considera que el principal problema para impulsar la vivienda asequible es la falta de suelo, más que la ausencia de capital público.
El fondo soberano contará con 2.800 millones en fondos Next Generation y 10.500 millones en préstamos, pero su éxito depende de reducir la burocracia y aclarar su funcionamiento.
La nueva ley del suelo sigue bloqueada en el Congreso, mientras la demanda de vivienda nueva en España supera ampliamente la oferta actual, generando un déficit difícil de resolver.
La intención del Gobierno de promover la construcción de vivienda asequible a través del fondo soberano España Crece ha generado un gran "recelo" entre las entidades financieras. Temen que la intervención pública suponga un recorte en el margen de los promotores que desanime a la inversión.
Fuentes consultadas en media docena de entidades que mantienen altas carteras de crédito en construcción residencial y concesión de hipotecas, advierten que "hay apetito inversor y financiador de la banca para hacer mucha más vivienda sin necesidad de fondos públicos".
Falta por saber la letra pequeña sobre el funcionamiento del fondo soberano, que estará listo para el segundo trimestre de este año. Pero de entrada, desde el sector financiero entienden que lo que hace falta es suelo, más que capital público.
Una de las claves del nuevo fondo es la aportación de 2.800 millones en fondos no reembolsables de los Next Generation, además de los 10.500 millones en préstamos.
Desde el Instituto de Crédito Oficial (ICO), que prepara la puesta en marcha del fondo, advierten que esas partidas a fondo perdido son fundamentales para aportar dinero a las promociones y reducir los costes de forma importante.
Ese dinero público puede ser parte del capital de la operación de que se trate. Un apoyo financiero a medio o largo plazo (capital riesgo) que serviría para reducir las aportaciones privadas o ampliar su radio de acción en más de una promoción.
Hasta ahí, desde las entidades consultadas ven bien la llegada de dinero público. Pero temen que esa intervención del Estado no se ofrezca a cambio de nada. Lo lógico es que se tengan que reducir los precios finales al mínimo, para que la vivienda o el alquiler sean asequibles.
Esa reducción del margen de beneficio de las promociones inmobiliarias nuevas que apuesten por el fondo del Estado, chocaría con un negocio en el que la demanda está disparada y permite márgenes mucho más elevados.
Además del problema del margen, desde el sector financiero advierten de que, para que el nuevo fondo funcione, sería necesario aplicar una tremenda reducción de las cargas burocráticas que se sufren en los trámites a solventar con el ICO en las líneas para vivienda.
Las entidades bancarias adheridas al ICO para desarrollar este tipo de financiaciones, como la ICO MRR Vivienda, dirigida a promotores, siempre han considerado un impedimento la larga lista de condiciones que impone.
Lo mismo ocurre cuando se trata de ayudar a la compra de la primera vivienda con el aval del 20% al 30% del préstamo para jóvenes menores de 35 años. Apenas se han realizado operaciones por 255 millones en 2025, frente a los 2.500 millones disponibles.
Fuentes del sector financiero no descartan que la irrupción del fondo soberano y su apuesta por la vivienda obliguen a replantear las otras opciones en vigor, al menos en el caso de los promotores.
A medida que se vayan conociendo los detalles concretos de la estrategia de inversión y el tratamiento de la vivienda del nuevo fondo público, desde el sector financiero se mantendrá la vigilancia para que sus actuaciones se ciñan a aquellos huecos en los que la iniciativa privada no pueda (o deba) entrar.
Sin ley del suelo
Uno de los grandes obstáculos que desde las entidades financieras sufren y que pueden afectar a las cifras planteadas por el nuevo España Crece es la falta de suelo.
La liberación de suelo residencial es una competencia que está en manos de los ayuntamientos. Dentro de la banca se considera que ese es el gran cuello de botella para lanzar grandes proyectos de obra nueva que ayuden a paliar la falta de vivienda en España.
Precisamente, la nueva ley del suelo planteada por el Gobierno para facilitar la generación de más superficie edificable sigue bloqueada en el Congreso. De hecho, era una de las reformas a realizar del Plan de Recuperación vinculado a los fondos Next Generation, que se ha tenido que retirar en la última adenda.
Ante la imposibilidad de aglutinar una mayoría suficiente para sacarla adelante, se sustituyó en los compromisos ante Bruselas por la creación de la sociedad pública Casa 47, el verano pasado. Sobre el papel, se pretende promover con ella 40.000 alquileres baratos de pisos de la Sareb y la construcción de 55.000 viviendas asequibles.
Mientras todo se mueve entre grandes cifras y promesas políticas poco fiables, la realidad del mercado es que en España hacen falta entre 700.000 y un millón de viviendas nuevas para atender la demanda actual y el déficit acumulado en cuatro años.
La llegada de inmigrantes al mercado de trabajo y la generación de nuevos hogares plantea una necesidad de más de 240.000 pisos al año. Pero sólo se construyen entre 90.000 y 140.000, con lo que se acumula un déficit desde 2021 difícil de resolver.
La idea es que el nuevo fondo soberano, cuando funcione, mueva 23.000 millones para sacar al mercado 15.000 pisos asequibles cada año, para venta o alquiler. Muy lejos todavía de la oferta que se necesita.