José Manuel López-Cogolludo asumió la gerencia de la Empresa Municipal del Suelo y la Vivienda (EMV) de Toledo en 2023, bajo el gobierno de coalición de PP y Vox, con el objetivo de reactivar la promoción de vivienda tras años de parálisis.

Con un perfil técnico, López-Cogolludo lidera una entidad esencial para dar respuesta a la principal preocupación ciudadana: el acceso al hogar. Tras superar el ecuador de la legislatura, se enfrenta al reto de convertir la vivienda en un motor para Toledo y evitar que sea un freno, especialmente en un contexto marcado por la escasez de suelo, el incremento de los pisos turísticos y un Plan de Ordenación Municipal (POM) todavía en fase de desarrollo.

El gerente repasa con EL ESPAÑOL de Castilla-La Mancha los cambios en la gestión de la empresa pública desde su llegada, así como los proyectos actualmente en marcha: la adjudicación de las cinco viviendas del Corral de Don Diego, las nuevas promociones en Santa Bárbara, la colaboración con el Consorcio para la rehabilitación y los planes para futuras viviendas sociales.

Pregunta: ¿Cuál es el estado de salud actual de la EMV tras casi tres años de legislatura y con el cambio en la gerencia? ¿Qué balance hace de su situación financiera y operativa?

Respuesta: La situación actual de la Empresa Municipal de Suelo de Toledo no es mala. Veníamos de una situación complicada porque venía arrastrando años saldos negativos que no le permitían iniciar su principal tarea, que es la promoción de vivienda. No sé si sabes que la EMV está en el perímetro de consolidación del Ayuntamiento, con lo cual, si no daba saldo positivo, no puede recurrir a crédito. La EMV no tiene capacidad económica para afrontar una promoción por sí sola, con lo cual tiene que recurrir a créditos. Para recurrir a créditos, tendríamos que dar saldo positivo. Ahora llevamos dos años dando saldo positivo y eso nos va a permitir iniciar próximamente una promoción de vivienda.

Por otro lado, administrativamente la EMV no estaba como debería estar: no hacía su contratación a través de la Plataforma de Contratación del Estado y una serie de cuestiones que hemos tenido que ir solucionando. Son necesarias, igual que dar saldo positivo, para poder iniciar la promoción de vivienda, que es nuestro objetivo principal y último. Entonces ahora estamos en una situación normal. Hay que mejorar todavía una serie de cuestiones, pero creo que empieza ya a ser una empresa con cierta solvencia.

"Venimos dos años dando saldo positivo y eso nos va a permitir iniciar próximamente una promoción de vivienda"

P: La gestión de la anterior gerencia fue protagonista en el último pleno municipal porque acaba de renunciar al mismo cargo en Rivas, donde el PP ha denunciado una deuda de 3,3 millones. ¿Cómo valora estos hechos y detectó irregularidades al asumir el cargo en Toledo?

R: La valoración que puedo hacer de eso es prácticamente cero. Es decir, yo sé las noticias que se han dado a través de prensa; no sé muy bien la situación ni qué es lo que ha pasado allí, por lo que tampoco puedo valorar algo que no sé a ciencia cierta. Entonces, permíteme que me remita a las noticias que esté dando la prensa.

Con respecto a si hubo una situación parecida aquí, desde mi punto de vista, no; si bien había ciertas cosas que no estaban ajustadas como deberían estar. Yo lo puse en conocimiento y poco más puedo decir al respecto. Es decir, no he mirado más para atrás; quiero hacer una mirada a futuro, una mirada de ilusión en la que la EMV, como te digo, ha cogido una velocidad de crucero que creo que nos lleva por el buen camino.

Antes estaba infravalorada. Sus trabajadores estaban infravalorados; es decir, la EMV estaba muerta, no hacía nada. Y ahora sí está haciendo cosas muy buenas para Toledo. Terminamos de participar en la redacción del proyecto del nuevo cuartel de la Policía Local. Es decir, estamos participando en proyectos esperanzadores y, como te digo, muy buenos para Toledo.

Entonces, mi valoración es que no tengo elementos para juzgar qué ha pasado en Rivas Vaciamadrid. Y con respecto a la situación que yo me encontré en la EMV, pues una situación complicada que no permitía hacer ciertas cosas. Yo creo que estaba en una situación de parálisis y, gracias al trabajo tanto del Ayuntamiento y al compromiso del equipo de gobierno como al de los trabajadores, creo que esa situación se está revirtiendo.

"La EMV estaba muerta, no hacía nada. Ahora está haciendo cosas muy buenas para Toledo"

P: Usted ha priorizado el uso de la Plataforma de Contratación del Estado para licitaciones públicas. ¿Bajo qué modalidad se contrataba anteriormente en la empresa municipal?

R: La contratación menor. Todos los contratos eran contratos menores. Yo puse en conocimiento que creo que había algún que otro contrato que no debería haberse tramitado como contrato menor, sino que se debería haber recurrido a la plataforma para una licitación pública. De hecho, tenemos un informe, una auditoría de intervención, en el que se nos dice que la EMV ha recurrido de forma reiterada a la contratación menor. No había ningún contrato licitado en la plataforma. Es decir, tú si abres la plataforma y ves qué contratos tiene la EMV, todos empiezan en el 2024, cuando el gobierno actual asumió la gerencia de la EMV.

P: ¿Es esta apuesta por la licitación pública una declaración de intenciones a favor de la transparencia y el buen gobierno?

R: Ahora mismo la transparencia de la EMV es plena y absoluta. Estamos publicando hasta los contratos menores. Todos los contratos que hacemos están publicados en la Plataforma de Contratación del Sector Público. Todos los contratos mayores de 15.000 euros si son suministros o servicios, y 40.000 euros si son de obras, se licitan totalmente.

"Ahora la transparencia de la EMV es plena y absoluta. Estamos publicando hasta los contratos menores"

P: El próximo 12 de febrero se adjudicarán por sorteo los cinco pisos del Corral de Don Diego. Aunque el grueso de la obra venía de la legislatura anterior, ¿qué tareas han sido necesarias para que estas viviendas sean finalmente habitables?

R: Aparte, nos hemos encargado de dejarlas, administrativamente, como hay que dejarlas.

P: Existe la percepción de que el proyecto estaba "finalizado". ¿A qué obstáculos se han enfrentado para ponerlas en marcha?

R: La vivienda no tiene que tener signo político. Es un servicio que tienen que dar la administración pública y la política a la ciudadanía. Entonces, decir que ya estaba hecho... el edificio estaba sin terminar. ¿Lo terminamos nosotros? No voy a entrar en eso, pero la verdad es que, para poder llevar a cabo el alquiler de esas viviendas, son necesarios una serie de trámites administrativos y de intendencia.

No había cocinas, no había mamparas, la luz no estaba de alta, los suministros no estaban contratados, no había licencia de ocupación... es decir, faltaba una serie de documentos y requisitos administrativos muy tediosos. En ese sentido, la EMV ha seguido adelante. Tuvimos un encargo por parte del Ayuntamiento para poner en perfecto estado de funcionamiento esas viviendas y en ello estamos. Todavía falta alguna cosilla; los trámites son muy tediosos.

"La vivienda es un servicio que tiene que dar la administración pública y la política a la ciudadanía."

P: El modelo elegido ha recibido críticas, toda vez que se cuestiona la rotación obligatoria a los siete años y que el nivel de ingresos permitido —hasta 63.000 euros— no responda a una necesidad de vivienda asequible. ¿Cómo defiende estas condiciones?

R: Sobre el alquiler temporal, el objetivo esencial es que haya rotación. Es decir, que más toledanos, o personas que residan en la ciudad, puedan vivir en primera persona lo que es estar en el Casco Histórico y decidir si realmente quieren establecerse allí o no. Siete años permiten crear lazos y dan un margen de maniobra para que, si decides quedarte, puedas ir buscando otras opciones en el barrio. Me parecería injusto que una vivienda así fuese utilizada por una sola persona de por vida; el fin es facilitar que más gente tenga acceso al Casco, un barrio con sus peculiaridades. Una cosa es decir de forma romántica "quiero vivir en el Casco" y otra es experimentarlo con sus pros y sus contras. Este tipo de inmuebles permite ese acercamiento.

Por otro lado, no son viviendas sociales. La EMV ya tiene una promoción de vivienda social en el barrio de Santa Bárbara donde se paga una media de 200 euros. Estas, en cambio, son viviendas asequibles y sus topes no los marca la legislación estatal porque se construyeron sin calificación de vivienda protegida. Sin embargo, desde el Ayuntamiento consideramos que debíamos tratarlas como si fuesen de precio tasado, aplicando los límites de ingresos máximos que marca el Estado.

P: También se ha criticado la cláusula que obliga al inquilino a aceptar el ruido de eventos en la zona del Salón Rico. ¿Hasta qué punto debe un vecino tolerar esta actividad y cómo se garantiza la convivencia?

R: El espacio del Salón Rico es un lugar muy ecléctico. Por un lado, cuenta con una zona común con gradas y escenario donde ya se han realizado actividades y donde, especialmente en primavera y verano, se seguirán programando eventos. Por otro lado, alberga cinco viviendas que van a ser ocupadas por ciudadanos de Toledo. El reto es compaginar ambas facetas. ¿A cuál le damos más importancia? A ninguna; las dos tienen que convivir y "hablarse".

Por ello, lo que hemos buscado es avisar: "Oye, ten en cuenta que estas viviendas, por su entorno, tendrán en ciertos momentos actuaciones". Por supuesto, son actividades autorizadas por el Ayuntamiento que deben cumplir con la ordenanza municipal, por lo que creemos que la convivencia puede ser plena. Aun así, queríamos que constara en las bases y lo incluiremos en los contratos. ¿Vivir o realizar actividades? El espacio y el entorno deben conjugarse de forma pacífica. Desde nuestra experiencia, nos ha parecido positivo hacer esa advertencia; esto no significa que vaya a haber eventos sin autorización o que se incumpla la normativa.

"El objetivo de las viviendas del Corral de Don Diego es tener rotación y facilitar que más personas tengan acceso al Casco Histórico"

P: Con casi 200 solicitudes para estos cinco pisos, ¿qué balance hace de la demanda?

R: Me parece un volumen adecuado. Creo que sirve para testear la necesidad de vivienda, que es plena y absoluta ahora mismo. También es verdad que a lo mejor esperaba algo más de participación, pero tiene una peculiaridad: es alquiler temporal. Entonces, ha habido gente que...

P: ¿Qué tipo de perfiles los han solicitado y qué nos dice esto sobre el problema habitacional en Toledo?

R: Todos los perfiles. Como sabes, tenemos viviendas de tres, de dos y de un dormitorio, y la que más demanda ha tenido es la de un dormitorio. Esto sirve para poner blanco sobre negro el problema habitacional; no solamente en Toledo, es un problema transversal a toda la sociedad.

"La necesidad de vivienda es plena y absoluta; es un problema transversal a toda la sociedad"

P: Se habla mucho de modelos de vivienda compartida o 'cohousing' en el Casco, por ejemplo con el proyecto del Consorcio en Alamillos del Tránsito. ¿Es una opción que la EMV se plantea?

R: En principio no, pero es un modelo que está funcionando muy bien a nivel europeo y también en parte de España. Si hubiese demanda —como te digo, nuestro objetivo es cubrir una necesidad de vivienda— habría que ver si es así o cómo se nos demanda por parte de la sociedad, pero yo creo que ahora mismo en Toledo no existe esa demanda.

P: Los apartamentos turísticos en Toledo quintuplican en volumen a ciudades similares, según el último informe de Newtral. ¿Qué papel puede jugar la EMV para devolver esas viviendas al uso residencial?

R: Yo creo que no se debe demonizar la vivienda turística. Tiene una función, una misión y tiene que convivir con el resto de usos. Toledo tiene un Casco Histórico muy peculiar porque hay mucha vivienda abandonada de muy difícil restauración por el coste que conlleva. Habría que buscar fórmulas intermedias que permitan la convivencia del piso turístico con el residencial. Hay opciones, como dedicar un tiempo al uso turístico con el compromiso de sacarlo después al mercado de vivienda.

"No se debe demonizar las viviendas turísticas; tienen una misión y tienen que convivir con el resto"

Está claro que hay edificios que no se restaurarían si no fuese para uso turístico por una cuestión económica pura y dura. La restauración en el Casco es cinco o seis veces más costosa que en otras ubicaciones, lo cual no significa que haya que renunciar a ello; de hecho, la EMV ha firmado recientemente un convenio con el Consorcio para la rehabilitación y puesta en el mercado de edificios en desuso. Pero el coste es mucho más elevado. Por otro lado, está la accesibilidad: el toledano se resiste a adquirir esa vivienda por ella. Una cosa es que sea una accesibilidad transitoria y otra que sea "de por vida". Hay que buscar fórmulas.

"En el Casco Histórico hay edificios que no se restaurarían si no fuese para uso turístico"

P: Hablemos de obra nueva. ¿En qué punto se encuentran las promociones previstas en la avenida de Santa Bárbara y la calle Navidad?

R: Ahora mismo la EMV está trabajando en dos promociones de vivienda. Durante estos dos años y medio nos hemos centrado en poner al día la entidad administrativamente y en lograr un saldo positivo que nos permita recurrir a crédito; en paralelo, hemos buscado suelo. Ya lo hemos localizado en dos espacios. Uno es en la calle Navidad, donde hay prevista una promoción de 40 viviendas que va a suponer una remodelación urbanística de la zona; se va a reordenar todo y el entorno va a mejorar sustancialmente.

Por otro lado, en la avenida de Santa Bárbara, 12, la EMV ha adquirido el derecho de superficie sobre un suelo de titularidad municipal. Cuando tengamos el pleno dominio, será el punto de partida. Imagino que en unos meses estaremos licitando ya el proyecto y las direcciones de obra. De ahí saldrán 13 viviendas.

"Espero que este año empecemos las obras de, al menos, una de las dos promociones de Santa Bárbara"

P: ¿Manejan plazos concretos para el inicio de estas obras?

R: Espero que este año empecemos las obras de, al menos, una de las dos promociones. La de la calle Navidad está pendiente del informe de la Comisión Regional de Urbanismo, dado que afecta a espacios verdes que se van a reubicar para mejorar la zona. Estamos a la espera de la Junta. En cuanto a la de Santa Bárbara, 12, estamos pendientes de escriturar la cesión del suelo por parte del Ayuntamiento. Una vez hecho esto, empezaremos las obras.

P: ¿A qué perfiles irán destinadas estas viviendas y qué precios podemos esperar comparados con el mercado libre?

R: Van a ser viviendas con algún tipo de protección. Vamos a estudiar la viabilidad económica, porque la EMV no está para ganar dinero, pero debe arrojar un resultado positivo para ser sostenible. Las haremos lo más asequibles que podamos y con las mejores calidades. Supongo que estaremos hablando de un precio en torno a un 40 % por debajo de la media del mercado.

"(En las nuevas promociones) Calculo que estaremos hablando de un premio un 40 % por debajo o más de la media del mercado"

P: Han renovado su web incluyendo un registro de demandantes. ¿Qué zonas de la ciudad son las más solicitadas ahora mismo por los toledanos?

R: Hemos puesto en marcha una nueva página web con un apartado de 'Apúntate' donde se puede indicar si se busca alquiler, compra o alquiler con opción a compra. Los usuarios nos marcan prácticamente todas las zonas. La necesidad de vivienda ya no está centrada solo en Palomarejos, el Polígono o el Casco; la necesidad hace que te muevas. Vamos a trabajar al cien por cien para intentar dar ese espacio vital a la mayor cantidad de toledanos posible.

P: El suelo en Toledo es un bien escaso. ¿Hay margen para seguir encontrando parcelas donde la EMV pueda promover de forma directa?

R: Hay muy poco suelo. Nos ha costado encontrar una de las parcelas y adquirir la otra. Espero que el nuevo POM sea un buen aliciente para solucionar esto. De todas formas, iniciar una promoción de 40 viviendas y otra de 13 significa empezar a coger ritmo y velocidad de crucero. Son procesos que, inevitablemente, llevan su tiempo.

P: Sobre el solar del antiguo Hospital Virgen de la Salud, el concejal de Urbanismo planteó un proyecto ambicioso con torres y centros comerciales. ¿Cree que ese es el camino para revitalizar Palomarejos?

R: No he visto el proyecto todavía, pero el político debe ser ambicioso. Tienes que tirar a cien para conseguir cincuenta o sesenta. Cualquier proyecto que regenere zonas me parece positivo. En cuanto a la reversión del solar, es algo que está ahí; no puede quedar muerto, hay que darle una utilidad. Hay que ir con un proyecto ambicioso centrado en acciones concretas, y la primera es la reversión del Virgen de la Salud para que no se quede paralizado.

"El político debe ser ambicioso; tienes que tirar a cien para poder conseguir cincuenta o sesenta"

P: ¿Confía en que la Junta y el Ayuntamiento desbloqueen ese espacio?

R: Las administraciones tienen la obligación de colaborar y la EMV va a cooperar con todas. Al final, la Junta defiende sus intereses y el Ayuntamiento los suyos, pero el objetivo común debe ser el beneficio del ciudadano. Estoy convencido de que encontrarán un punto de conexión.

P: Respecto a la antigua Escuela de Enfermería, se espera que la Diputación formalice su compra antes de mayo. ¿Es la mejor opción?

R: Participamos analizando la situación del edificio para buscar posibles utilidades. Se trata de encontrar soluciones para inmuebles difíciles de poner en funcionamiento. El político debe tener un proyecto de ciudad que involucre a muchos agentes: la EMV, Urbanismo, Movilidad... Todo debe tener una visión de conjunto; de lo contrario, daremos palos de ciego.

"El político debe tener un proyecto de ciudad que involucre a muchos agentes: la EMV, Urbanismo, Movilidad... Todo debe tener una visión de conjunto; de lo contrario, daremos palos de ciego"

P: Con el nuevo POM en el horizonte, se vuelve a hablar de "coser la ciudad". ¿Cómo puede contribuir la EMV a frenar el crecimiento masivo del alfoz frente a la capital?

R: El POM tendrá esto en consideración. Es difícil, porque Toledo es una ciudad compleja por su orografía y por zonas como Vega Baja. A todos nos gustaría una ciudad más compacta y estructurada, pero esa complejidad no lo facilita. El POM será fundamental, porque tendremos suelo de aprovechamiento y haremos vivienda. Somos un instrumento muy importante en ese concepto de ciudad que debe basarse en el consenso, porque Toledo es una ciudad para todos.

"El POM será fundamental para cohesionar la ciudad, porque tendremos suelo de aprovechamiento y haremos vivienda. Somos un instrumento muy importante"

P: ¿Considera que zonas como Vega Baja deberían volver a contemplarse para uso residencial o deben quedar descartadas?

R: Se pueden explorar opciones. Hay ciudades con el mismo problema que han buscado soluciones. Es difícil, pero no hay que renunciar a nada de antemano; hay que estudiar nuevas posibilidades y técnicas.

"Se pueden explorar opciones en Vega Baja. Es difícil, pero no hay que renunciar a nada de antemano"

P: Otro punto de debate es 'la niña bonita' para el urbanismo: La Peraleda. ¿Es viable construir allí?

R: Habrá que ver si es zona inundable o no; el POM lo tendrá en consideración.

P: Mientras llega el POM, se aprueban planes parciales como las recientes 100 nuevas viviendas de La Legua con precios de 300.000 euros. ¿Es esta la oferta que realmente necesita el vecino medio de Toledo?

R: Si no hay suelo, hay que hacer modificaciones puntuales. Llevamos mucho tiempo esperando un POM que dé respuesta a esas interrogantes. En cuanto al precio, todo está desfasado actualmente; por eso, cuando sacamos los pisos del Corral de Don Diego, creo que son viviendas accesibles por precio y características. No es vivienda social de 160 euros, como la de nuestra promoción en Santa Bárbara, pero el coste está muy ajustado.

P: Para terminar, ¿veremos pronto nuevas promociones de vivienda social pura, con alquileres sociales, o es inviable?

R: Me encantaría, pero para eso hace falta dinero. La EMV ahora mismo no tiene capacidad para adquirir un bloque entero como en etapas anteriores. Mi idea es que la entidad pueda volver a dar cobertura a la vivienda social en el futuro; para eso, primero tenemos que coger impulso. El compromiso es claro: mantener nuestro parque de viviendas sociales actuales, promover vivienda asequible ahora y, en una segunda fase, volver a construir vivienda social.