Comprar una vivienda de 250.000 euros exige mucho más que encontrar un piso y conseguir que el banco apruebe la hipoteca. El comprador necesita disponer de un ahorro importante para afrontar la parte del precio que no cubre la entidad y los gastos asociados a la compraventa.
Así lo explica el presidente de la Agrupación de Inmobiliarias de Alicante (Inmodal) y gerente de Habitalia, Julián de la Peña, con quien hemos hablado desde EL ESPAÑOL de Alicante para conocer cómo está evolucionando el mercado inmobiliario.
Según detalla de la Peña, las entidades bancarias suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación. Esto significa que el comprador debe aportar el 20% restante con sus propios recursos. A esta cantidad se suman los impuestos y otros gastos derivados de la compraventa.
En el caso de una vivienda de 250.000 euros, el representante inmobiliario calcula que el comprador necesita reunir aproximadamente 75.500 euros. La cifra incluye los 50.000 euros correspondientes al 20% no financiado, unos 22.500 euros de Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) y entre 2.500 y 3.000 euros de gastos (notaría, asesoría...).
En la Comunidad Valenciana, el tipo impositivo general del ITP suele corresponder al 9% del valor de la vivienda, aunque dependerá de cada caso. Por ejemplo, para jóvenes de hasta 35 años que compren su primera vivienda habitual por un valor de hasta 180.000 €, el ITP será del 6%, mientras que si el valor de la vivienda está por encima de ese precio, el ITP sube hasta el 8%.
Es decir, aunque el precio del inmueble sea de 250.000 euros, el ahorro necesario para afrontar la operación se sitúa en torno a los 70.000-75.000 euros. Una barrera que deja fuera a muchas familias, especialmente a quienes no cuentan con ayuda familiar o llevan pocos años en el mercado laboral.
El euríbor y las hipotecas
A esta exigencia de ahorro se suma el coste de la financiación. De la Peña advierte de que un euríbor cercano al 3% dificulta principalmente la entrada de jóvenes que buscan comprar su primera vivienda sin respaldo económico familiar.
Los hogares con ingresos medios se ven obligados a prolongar los plazos de amortización o a reducir sus expectativas sobre el tipo de inmueble que pueden adquirir. El gerente de Habitalia califica como "otra barbaridad" que sean pocos los compradores capaces de afrontar hipotecas con plazos inferiores a los 30 años.
No obstante, también destaca la existencia de los avales del Institut Valencià de Finances (IVF), que permiten a jóvenes de hasta 45 años financiar hasta el 100% de la compra para inmuebles de hasta 310.000 euros.
Esta medida puede reducir la barrera inicial del ahorro, aunque no elimina el resto de gastos ni el requisito de que la operación resulte viable para la entidad.
Falta de oferta
El esfuerzo económico se produce en un mercado donde los precios continúan elevados. Alicante capital alcanza los 2.705 euros por metro cuadrado, una cifra que de la Peña atribuye principalmente a la falta de oferta disponible.
El experto descarta que la demanda se esté agotando y prefiere hablar de un "cansancio en el bolsillo" de las familias. Su previsión es que se modere el número de operaciones antes que los precios de venta.
También alerta de que algunos propietarios pretenden fijar valores "en más de 25 o 30 % por encima de su valor real", lo que provoca que esas viviendas permanezcan estancadas. En cambio, los inmuebles con precios realistas y contrastados por profesionales continúan vendiéndose.
A dos velocidades
La presión del alquiler también empuja a algunos inquilinos a plantearse la compra. En Alicante capital, las rentas superan los 1.100 euros para una vivienda de unos 80 metros cuadrados. "Si voy a pagar mucho prefiero pagar algo que un día sea mío y no seguir tirando el dinero en un alquiler", resume de la Peña.
Sin embargo, el acceso no es igual para todos. El comprador internacional, que representa el 46,4% de las operaciones provinciales, mantiene una demanda más firme y concentra su actividad en la costa y las zonas más cotizadas.
La demanda local, más dependiente de la financiación, se desplaza hacia la periferia y municipios vecinos, consolidando un mercado inmobiliario a dos velocidades.