El problema de la vivienda en España se agrava. Los precios se han disparado en los últimos años, empujando a muchas familias a una situación de vulnerabilidad que, en algunos casos, termina en ocupaciones ilegales.
Al mismo tiempo, los propietarios se sienten desprotegidos por una legislación que convierte los procesos de desahucio en un camino largo y costoso.
Desde EL ESPAÑOL de Alicante hemos hablado con José Vicente Puchol, abogado del despacho' Abogados Puchol & Rizo', especializado en alquileres y desahucios, para analizar las distintas formas de ocupación y los riesgos que afrontan tanto propietarios como compradores de viviendas.
Un fenómeno al alza
Puchol alerta de que la compraventa de inmuebles con ocupantes "es una práctica cada vez más habitual".
Este fenómeno se produce principalmente cuando las entidades bancarias o los fondos buitre se adjudican viviendas en ejecuciones hipotecarias sin haber recuperado la posesión material, dejando dentro al anterior propietario. Según explica, los bancos pueden acudir a esta práctica "para sanear sus cuentas".
Aunque en algunos casos los ocupantes podrían optar a un alquiler social, la realidad es que "las entidades suelen vender el inmueble con ocupantes, incluso a un precio algo inferior al de mercado".
El abogado se muestra contundente al describir los contratos que ha revisado en estas operaciones: "El comprador adquiere el inmueble a ciegas, sin saber en qué estado está realmente, y además se le hace renunciar a reclamar por vicios ocultos".
"Es demencial", afirma Puchol. "Te informan de que el inmueble está ocupado y que no pueden entregarte las llaves en el momento de la escritura. Aun así, la parte vendedora, como titular registral, puede venderlo con todos estos condicionantes".
En definitiva, quien compra un piso ocupado “está comprando un problema”, advierte el letrado.
Riesgos de la compra
Antes de adquirir un inmueble en estas condiciones, el abogado recomienda realizar varias comprobaciones básicas:
Por un lado, consultar el Registro de la Propiedad, para verificar si existen cargas o embargos.
Por otro lado, comprobar los gastos de comunidad pendientes, ya que la ley establece que el nuevo propietario debe responder por la anualidad corriente y las tres anteriores.
Una vez realizada la compra, el nuevo titular deberá iniciar un procedimiento judicial para recuperar la posesión del inmueble.
Puchol explica que el tipo de procedimiento judicial a seguir depende tanto de quién sea el ocupante como del propietario del inmueble.
En el caso de que el ocupante sea el antiguo propietario, es decir, en situación de precario, el nuevo titular puede iniciar un desahucio por precario, aunque este proceso suele ser más largo que el procedimiento especial contra okupas.
Por su parte, las entidades bancarias o personas jurídicas no pueden acogerse al procedimiento especial y deben recurrir igualmente al desahucio por precario.
En cambio, cuando se trata de particulares, la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla un procedimiento especial que, en teoría, es muy rápido; sin embargo, en la práctica, su eficacia se ve limitada porque los juzgados suelen estar saturados.
El abogado también recuerda que, desde el 1 de abril de 2025, es obligatorio intentar una resolución extrajudicial (mediación o conciliación) antes de acudir a los tribunales. Si no se acredita ese intento, “la demanda podría no ser admitida a trámite”.
En cuanto a los plazos, Puchol indica que “un procedimiento puede tardar unos seis meses, dependiendo del juzgado y su carga de trabajo”. Aunque también hay procedimientos que se alargan hasta los dos años.
Mafias y técnicas de ocupación
El abogado denuncia la existencia de “verdaderas mafias” dedicadas a localizar viviendas vacías para ocuparlas. “Miran si el buzón está lleno o si hay suciedad en la puerta”, explica.
Prefieren los inmuebles de bancos porque "estas entidades no pueden usar el procedimiento especial de desahucio".
Entre las tácticas más comunes de los ocupantes profesionales, Puchol describe una especialmente llamativa: "Nada más cambiar la cerradura, piden una telepizza para obtener un ticket que pruebe que llevan allí un tiempo. Así evitan la flagrancia del delito y la actuación inmediata de la policía".
Empresas desokupa
Sobre las empresas de desokupa, el abogado señala que su actividad en ocasiones borda la legalidad. Algunas de estas compañías llevan a cabo medidas como el control de accesos para evitar que los ocupantes entren nuevamente si salen del inmueble, aunque el aspecto más habitual de su intervención es la negociación directa con los okupas.
En estas situaciones, Puchol indica que los ocupantes suelen solicitar una cantidad de dinero que ronda entre 4.000 y 5.000 euros para abandonar la vivienda. Sin embargo, contratar los servicios de una de estas empresas también conlleva gastos para el propietario, al que no le garantizan la salida del okupa.
Los inquiokupas
Más allá de las ocupaciones ilegales clásicas, Puchol alerta de un fenómeno en auge: el de los inquiokupas, personas que acceden como inquilinos legítimos, pagan una o dos mensualidades y luego dejan de hacerlo. "Este tipo de procedimientos judiciales están aumentando", asegura.
El abogado critica además la facilidad con la que se reconoce la vulnerabilidad económica y social de los ocupantes: "Se considera vulnerable quien gana menos de tres veces el IPREM, -unos 1.800 euros al mes-.
Es muy fácil acreditar esa situación, y se está trasladando a los propietarios la obligación de cubrir una necesidad que, según el artículo 47 de la Constitución, corresponde a los poderes públicos”.
Un mercado tensionado
Puchol concluye que la escasez de oferta y el exceso de demanda en el mercado inmobiliario, sumados a la legislación vigente, están disparando los precios del alquiler.
"Es normal que los propietarios suban las rentas ante el riesgo de encontrarse con inquilinos problemáticos o profesionales de estos chanchullos", argumenta.
Reconoce que las viviendas de uso turístico (VUT) pueden influir en la tensión del mercado, "pero no son el único factor que explica la subida de precios".