La compra d'un habitatge implica assumir una sèrie de costos que van més enllà de la hipoteca, els impostos o les despeses de manteniment. Entre estos figuren les quotes de la comunitat de propietaris, necessàries per a sufragar servicis, reparacions i conservació de l'edifici.
Però què passa si el venedor acumula deutes abans de transmetre l'immoble? Les ha de pagar l'antic propietari o poden reclamar-les al comprador? Què ocorre si el nou propietari desconeix que existixen rebuts pendents?
Per a resoldre estes dubtes, el més recomanable és acudir a la Llei de Propietat Horitzontal, que regula les obligacions dels propietaris i establix què passa quan es transmet un habitatge amb deutes comunitaris.
Quins deutes ha d'assumir?
L'article 9.1.e) de la norma establix que cada propietari ha de contribuir a les despeses generals de l'immoble segons la seua quota de participació o el que s'haja acordat específicament.
A més, la llei determina que el comprador respon amb el mateix habitatge de les quantitats que l'anterior titular deixa pendents, amb un límit temporal concret. En este sentit, indica que l'adquirent respon dels deutes corresponents a "la part vençuda de l'anualitat en la qual tinga lloc l'adquisició i als tres anys naturals anteriors".
Això significa que l'immoble queda legalment vinculat al pagament d'estes quantitats, encara que el deute corresponga a una etapa en què l'habitatge pertanyia a una altra persona.
La norma també establix que els crèdits de la comunitat per estes despeses tenen caràcter preferent en els termes previstos en l'article 1.923 del Codi Civil.
D'altra banda, el desconeixement dels rebuts pendents no elimina la responsabilitat que la llei vincula a l'immoble. Per això, abans de formalitzar la compravenda, convé comprovar si el venedor està al corrent dels pagaments.
El mateix article 9 establix que el transmitent ha de declarar en l'escriptura pública si ha pagat les despeses comunitàries o indicar les quantitats que deu. També ha d'aportar una certificació de l'estat dels deutes, excepte que el comprador l'exonere expressament d'eixa obligació.
Este document l'emet qui exercix les funcions de secretari de la comunitat, amb el vistiplau del president. La llei fixa un termini màxim de set dies naturals des de la seua sol·licitud.
Una vegada transmesa l'habitatge, el nou titular ha d'atendre les obligacions que li corresponguen com a propietari, incloses les quotes comunitàries.
La Llei de Propietat Horitzontal també obliga a comunicar el canvi de titularitat a qui exercisca les funcions de secretari. Si el venedor incomplix esta obligació, pot continuar responent solidàriament dels deutes generats després de la transmissió, excepte les excepcions previstes en la norma.
Per tant, revisar la certificació de deutes abans de comprar i comprovar les obligacions de la comunitat permet conéixer la situació econòmica de l'immoble abans de firmar l'operació.
A Espanya, si realitzes la compra amb ajuda de professionals (agents immobiliaris col·legiats, advocats o altres experts), així com amb finançament bancari, és poc probable que el nou propietari compre un habitatge o una altra propietat sense saber que hi ha càrregues pendents.