En el sector inmobiliario nos enfrentamos recurrentemente a la pregunta, o incluso a la afirmación: “con estos precios que no paran de subir hay una burbuja seguro, ya verás cuando estalle…”. Esto es habitual para los profesionales que trabajamos para dotar al mundo de los edificios y espacios necesarios para las personas y sus distintas actividades.

Creo necesario comenzar esta reflexión contestando a la pregunta, para después exponer el por qué de mi respuesta: NO, NO HAY UNA BURBUJA INMOBILIARIA.

• Pero… los precios de las viviendas están subiendo. No, no hay una burbuja por esto.

• Pero… se están batiendo récords de número de compraventas. No hay burbuja.

• Pero… están aumentando el número de hipotecas concedidas. No hay burbuja.

• Pero… en los medios no paran de hablar de la crisis de la vivienda. Eso sí que parece una burbuja, pero de desinformación.

• Pero… los políticos no paran de hablar de ello. Burbuja de demagogia.

• Pero… no paran de hacer normas e iniciativas. Burbuja de ineptitud, pocas acciones se salvan.

Creo que es importante distinguir que el sector inmobiliario no solo se ocupa de la vivienda, hay muchos otros tipos de usos, por lo que si pensamos en una burbuja inmobiliaria tendríamos que hablar de todas las tipologías, desde una vivienda a un hotel o una nave logística alquilada a Amazon.

Partiendo de esta base, ¿qué está pasando en concreto con la vivienda? ¿en qué consiste la llamada crisis de la vivienda? Pues, básicamente, si la queremos denominar correctamente, lo que tendremos que decir es crisis de oferta de viviendas, tanto en venta como en alquiler.

¿Qué es lo que está causando esta situación? Principalmente la falta de producción de vivienda nueva, tanto para venta como para alquiler, y la inacción y/o la intervención de la administración, de la mano de los políticos que nos gobiernan, en un mercado que utilizan como arma arrojadiza de sus discursos. En lugar de hacer lo que hay que hacer, -que no es otra cosa que trabajar- se dedican en muchos casos a entorpecer y empeorar la situación. En el mejor de los casos, se han puesto en marcha, pero tarde, y sin capacidad de dar respuesta a alguno de los problemas de base como la inseguridad jurídica a la hora de tramitar iniciativas urbanísticas o los dilatadísimos plazos.

Y, ¿en qué me baso para afirmar que no hay una burbuja? En un análisis evolutivo del mercado a lo largo de los años que transcurre paralelo al trabajo diario para profesionales como yo. Este análisis se basa en los datos con los que convivimos, y se apoya en los datos recogidos por administraciones y entidades. Para poder sacar conclusiones correctas conviene analizar datos, y ya si estos son reales…

Un ejemplo, construcción de vivienda: Desde 2013 España ha mantenido un ritmo de producción de vivienda terminada que, incluso en su mejor momento reciente (en torno a 90.000–100.000 viviendas anuales), es bajo en términos históricos y estructurales. Tras el mínimo de la crisis —cuando se llegó a niveles próximos a 45.000–60.000 viviendas al año— la recuperación ha sido muy moderada y no ha superado aún la barrera de las 150.000 viviendas anuales. Si lo comparamos con el máximo de 2006–2007, cuando se terminaron más de 650.000 viviendas al año, la producción actual apenas representa una fracción de aquel volumen.

Más importante aún que la comparación con el pico del boom, es la comparación con las necesidades estructurales del país: España sigue creando hogares, concentrando población en áreas dinámicas y absorbiendo migración neta positiva. Si durante más de una década la producción anual se sitúa sistemáticamente por debajo del crecimiento potencial de hogares en las zonas tensionadas, el resultado no es un exceso de oferta —condición necesaria para una burbuja clásica— sino un déficit acumulativo. Ese déficit se traduce en menor stock disponible, presión sobre precios y menor elasticidad de la oferta. En este contexto, hablar de burbuja resulta sencillamente ridículo.

Por otro lado está el tema de los precios. Es cierto que hay zonas en España que han superado máximos históricos, pero no es generalizado. Si tenemos en cuenta el valor tasado medio (€/m²), el nivel alcanzado en 2007 fue superior al observado hoy en términos nominales, lo que ya indica que no estamos ante un máximo absoluto comparable al del pico de la burbuja. Pero la diferencia es aún mayor si se descuenta la inflación acumulada desde entonces: entre 2007 y hoy el nivel general de precios ha aumentado en torno a un 35-40%, por lo que, en euros constantes, el precio real de 2007 queda significativamente por encima del actual.

Si hablamos de alquiler nos encontramos con algo muy parecido con un agravante muy serio causado por el intervencionismo, el miedo y la desinformación. La oferta de vivienda en alquiler de larga duración propiedad de particulares se ha reducido drásticamente por estos motivos, y esto provoca una automática subida de precios. Ni las políticas de zonas tensionadas, ni la sobreprotección del inquilino frente al propietario y demás políticas similares, consiguen mejorar la situación. Al contrario, han contribuido a un empeoramiento muy rápido.

Por lo tanto, no podemos hablar de burbuja en el ámbito de la vivienda, y mucho menos de una burbuja inmobiliaria. Si a estas variables añadimos, además, que en conjunto, el ahorro de los hogares está hoy por encima de su media histórica anterior a la pandemia -lo que refleja una mayor prudencia financiera- y que la deuda total de los hogares se ha mantenido en niveles relativamente reducidos frente a la economía, podemos concluir que no es previsible un problema de demanda a corto plazo.

Así que, si dejan trabajar a los profesionales, si legislan sin ideologías ni complejos y atendiendo a las necesidades reales de la situación, dentro de unos cuantos años igual vemos la luz, o incluso comenzamos a tener que ocuparnos de una burbuja porque todos los esfuerzos se materializan en un desajuste como el del 2008… Yo eso ya lo he vivido, y fue muy diferente a la situación actual.