En España hay unos 1,4 millones de comunidades de propietarios, con una deuda acumulada por cuotas impagadas de unos 1.630 millones de euros.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a todos los propietarios a pagar los gastos comunes y el comprador hereda las deudas de los tres años anteriores.
Desde 2025, es obligatorio intentar una mediación o conciliación antes de acudir a los tribunales para reclamar deudas a vecinos morosos.
Si fracasan las vías amistosas y judiciales, el juzgado puede ordenar el embargo del inmueble y otros bienes del propietario moroso.
El dato está ahí: en España hay alrededor de 1,4 millones de comunidades de propietarios. Y no todas son una ‘balsa de aceite’. Porque la deuda acumulada por cuotas impagadas está sobre los 1.630 millones de euros.
Ante esta situación, son muchas las que optan a reclamar las cantidades impagadas a los vecinos morosos. Y la forma más normal es acudir a la justicia. Pero hay otras maneras.
A continuación, te mostramos cuáles son y los pasos que deben darse. Pasos que, en ocasiones, pueden desembocar en el inmueble embargado de quienes no han pagado.
Vía amistosa
Antes de entrar en detalle, conviene recordar que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 9, dice que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes según la cuota que les corresponda.
Y si el propietario vende el inmueble, el comprador es quien hereda el pago no sólo del año en curso, también de los tres anteriores. Es lo que se conoce como afección real.
“Para cobrar una deuda no basta con invocarlo. Existen procedimientos específicos, tanto internos como judiciales, y una nueva obligación legal desde 2025 que obliga a pasar antes por una fase de conciliación o mediación”, señalan desde Administración de Fincas Infantado en su página web.
Así, y antes de ir al juzgado, la LPH permite utilizar lo que se conoce como recargo de intereses. Es decir, que la junta puede fijar un tipo superior al interés legal para las cantidades impagadas. Eso sí, debe haber sido acordado por la junta.
También se puede privar, temporalmente, del uso de servicios no esenciales: piscina, pistas deportivas... Y quitarle al moroso el derecho de voto en las juntas. Eso sí, puede asistir a las mismas. Los servicios esenciales no se pueden tocar.
¿Qué ha cambiado en 2025? “Las comunidades están obligadas a intentar un mecanismo alternativo de solución de conflictos (MASC), ya sea mediación, conciliación o negociación, antes de acudir a los tribunales”, apuntan desde Infantado.
Y añaden: “Para que el MASC sea válido, debe tratarse de un intento serio y de buena fe, debidamente documentado. Correos electrónicos, burofax o actas de mediación sirven como prueba”.
Además, algunos órganos judiciales recomiendan al menos dos intentos de contacto por medios distintos.
Proceso judicial
La pregunta está ahí: ¿Qué hacer si fracasa la vía amistosa? “La comunidad puede acudir al procedimiento monitorio especial para comunidades de propietarios, previsto en el artículo 21 de la LPH y desarrollado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)”, indican desde Infantado.
Para iniciarlo, es necesario tener un certificado de deuda expedido por el secretario-administrador con el visto bueno del presidente. El certificado incluye los importes, periodos impagados, intereses y fecha de notificación del acuerdo de liquidación.
También debe acreditarse que el deudor fue notificado de lo aprobado en la junta. ¿Dónde presentar el procedimiento monitorio? En el juzgado. Si, finalmente, el deudor no comparece, el juzgado dictará auto de ejecución, pudiendo embargar el inmueble y otros bienes.