Los propietarios que vendan una vivienda alquilada antes de que termine el plazo estipulado en el contrato deberán indemnizar al inquilino residente.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el contrato de alquiler continúa en vigor con el nuevo propietario durante los primeros cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica).
Si el contrato tiene una duración superior y la venta se produce antes de esos cinco o siete años, el antiguo propietario debe indemnizar al inquilino con una mensualidad por cada año restante de contrato.
La situación es la siguiente: una persona tiene alquilada una vivienda. En un momento dado, decide venderla. Pero se da la circunstancia de que no ha pasado el tiempo estipulado en el contrato de alquiler. ¿Debe indemnizar el casero al inquilino?
Para responder a esta pregunta, nada mejor que acudir al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero antes de entrar en detalle, hay que revisar otras dos normas: el Código Civil y la Ley Hipotecaria.
Así, el artículo 1571 dice lo siguiente: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”.
Mientras que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria dice que “el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”.
Con estos mimbres, la LAU deja clara la situación en la que hay derecho a indemnización y cuándo no.
Derecho a indemnización
Centrándonos en la LAU, su artículo 14 es muy claro: “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica”.
Por lo tanto, si se vende antes del quinto (o siete si es persona jurídica), el contrato sigue en vigor con el nuevo propietario.
Y será así aunque el contrato esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad, si existe o no cláusula al respecto en el contrato, si la duración inicial es superior o inferior a cinco años, o si el contrato se encuentra o no en situación de prórroga.
En definitiva, el inquilino tiene asegurados los cinco primeros años de vigencia del contrato. No hay lugar a indemnización porque no existe incumplimiento: el contrato continúa tal y como estaba firmado.
¿Y cuándo si hay derecho a indemnización? La respuesta está en el punto 2 de dicho artículo. “Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada”.
Y añade: “El adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir”.
Es decir, que la compensación no recae sobre el nuevo propietario sino sobre el antiguo al firmar el contrato que luego no pudo garantizar tras la venta.