La Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad de vecinos emprender acciones judiciales contra propietarios morosos.
El propietario con deudas pierde el derecho al voto en juntas y puede ver restringido el uso de servicios comunes no esenciales.
El proceso exige aprobar y notificar la deuda, y si no se paga, puede reclamarse judicialmente mediante procedimiento monitorio.
La comunidad puede solicitar el embargo de bienes del moroso y el nuevo dueño responderá por las deudas de hasta tres años anteriores.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el marco jurídico que regula en España las comunidades de propietarios. Su principal objetivo es defender los derechos y obligaciones de los dueños de pisos, locales o plazas de garaje que forman parte de un mismo edificio o complejo residencial.
Así, el artículo 21 de dicha ley constituye la principal herramienta jurídica con la que cuentan las comunidades de propietarios de España para combatir la morosidad y garantizar el mantenimiento económico del edificio.
Dicho artículo detalla cómo se debe actuar en estas circunstancias y cuál es el procedimiento monitorio, señalando que es posible llegar a la vía legal con el objetivo de proteger a los propietarios.
¿Qué pasa si un vecino no paga?
En primer lugar, el propietario que mantenga deudas con la comunidad de vecinos pierde el derecho al voto en las juntas de propietarios. Podrá asistir y hablar, pero sus votos no contarán para la toma de acuerdos ni computará para las mayorías, a menos que consigne judicial o notarialmente las cantidades reclamadas.
Por otro lado, la comunidad puede acordar, siempre y cuando no atente contra la habitabilidad o derechos fundamentales como el uso del ascensor, agua o calefacción; la restricción del uso de servicios o zonas comunes no esenciales, por ejemplo la piscina o el gimnasio, como medida de presión.
Además, la deuda acumulada devengará intereses desde el momento en que debió pagarse. A esto se suma que el moroso puede tener que asumir los costes del requerimiento previo y de los honorarios de abogado y procurador si se llega a juicio.
No obstante, en el caso de querer exigir el dinero de manera forzosa, la Ley de Propiedad Horizontal dicta un procedimiento formal que la comunidad debe seguir de manera estricta.
El primer paso es que la junta debe reunirse y aprobar formalmente la liquidación de la deuda, detallando la cantidad exacta que debe el vecino. Una vez hecho esto, el secretario de la comunidad o el administrador de fincas emite un certificado oficial de esa deuda con el visto bueno del presidente.
Asimismo, se debe notificar formalmente el acuerdo y exigir el pago al propietario afectado, preferiblemente a través de un medio fehaciente, como por ejemplo un burofax. Si no es posible localizarlo, se puede colgar la notificación en el tablón de anuncios de la comunidad durante al menos tres días.
El último paso consiste en que, si después de todas estas comunicaciones, el vecino sigue sin pagar, la comunidad puede acudir al juzgado a través de un procedimiento monitorio que es una vía rápida para reclamar deudas comerciales y comunitarias.
Así, si la deuda es menor a 2.000 euros, no es obligatorio de inicio contar con abogado y procurador, sin embargo, sí es recomendable contar con asistencia legal en el proceso.
¿Qué pasa si sigue sin pagar?
Si tras la notificación del juzgado el vecino sigue sin pagar o no contesta, el juez puede dictar un decreto de ejecución. Esto permite a la comunidad solicitar el embargo preventivo de bienes como cuentas bancarias, nóminas, devoluciones de Hacienda o, en los casos más extremos y prolongados, la propia vivienda; para saldar la deuda acumulada.
Por otro lado, las deudas con la comunidad de propietarios se consideran un crédito preferente, lo que significa que la comunidad tiene prioridad para cobrar antes que otros acreedores, salvo supuestos como Hacienda o la Seguridad Social.
Finalmente, si la vivienda se vende, el nuevo comprador también responderá por las deudas del año en curso y de los tres años naturales anteriores.