En mayo se revisarán los criterios legales para declarar zonas tensionadas de alquiler y venta en España según la Ley de Vivienda.
La ley obliga a adaptar periódicamente los parámetros que identifican zonas tensionadas, considerando el esfuerzo económico de los hogares y la evolución de los precios.
La revisión analizará tanto el mercado del alquiler como el de la compraventa, siguiendo una visión global del acceso a la vivienda.
El proceso de revisión se realizará en cooperación entre el Estado y las comunidades autónomas para adaptarse a las particularidades de cada territorio.
El próximo mes de mayo de este año marcará un momento clave en la aplicación de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
Tres años después de su entrada en vigor, la norma activa uno de sus mecanismos más relevantes: la revisión obligatoria de los criterios que permiten declarar una zona como mercado residencial tensionado.
Este hito no implica, al menos de forma automática, una redefinición inmediata del mapa de zonas tensionadas en España. Lo que se somete a revisión son las condiciones legales que sirven de base para dicha declaración.
La ley establece que estos parámetros deben adaptarse periódicamente a la evolución del mercado inmobiliario, con el objetivo de mantener su eficacia y coherencia con la realidad económica de los hogares.
Actualmente, existen dos criterios principales para identificar una zona tensionada.
El primero se basa en el esfuerzo económico de los ciudadanos: cuando el coste medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios del hogar en esa área.
El segundo criterio atiende a la evolución de los precios: si el coste de compra o arrendamiento ha crecido, en los cinco años anteriores, al menos tres puntos porcentuales por encima del índice de precios al consumo (IPC) de la comunidad autónoma correspondiente.
Ambos indicadores serán objeto de análisis en esta revisión.
El objetivo no es meramente técnico, sino profundamente práctico: determinar si estos umbrales siguen siendo útiles para detectar situaciones de tensión real en el mercado o si, por el contrario, requieren ajustes.
La evolución reciente de los precios de la vivienda, así como los cambios en los ingresos familiares y en el coste de la vida, obligan a una reflexión sobre si los parámetros actuales reflejan con precisión el esfuerzo que deben realizar los hogares.
Otro aspecto relevante es que la revisión tendrá en cuenta el mercado de la vivienda en su conjunto. La Ley no separa de forma estanca la compraventa y el alquiler, sino que exige analizar ambos ámbitos de manera conjunta.
Esto responde a una realidad evidente: el encarecimiento de la vivienda en propiedad influye directamente en el mercado del alquiler, y viceversa.
Por ello, los indicadores que se revisarán deberán seguir ofreciendo una visión global del acceso a la vivienda.
El proceso, además, no será unilateral. La norma establece que esta evaluación debe llevarse a cabo mediante la cooperación entre el Estado y las comunidades autónomas, que son las administraciones competentes para declarar zonas tensionadas.
Este enfoque busca garantizar un análisis más equilibrado y adaptado a las particularidades territoriales, evitando decisiones desconectadas de la realidad local.
Desde su aprobación, la figura de las zonas tensionadas ha sido una de las herramientas más controvertidas de la ley.
En estos espacios, donde existe riesgo de oferta insuficiente frente a la demanda, se pueden aplicar medidas específicas para contener los precios, especialmente en el alquiler.
La revisión de mayo, por tanto, no solo tiene un alcance técnico, sino también político y económico.