Las claves
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La ley distingue entre reparaciones necesarias por el estado de la vivienda, que debe asumir el propietario, y pequeñas reparaciones por uso cotidiano, responsabilidad del inquilino.
El propietario debe encargarse de arreglos por deterioro o antigüedad de instalaciones, como tuberías, sistemas eléctricos o electrodomésticos que fallan por desgaste.
El inquilino asume los costes de pequeñas reparaciones derivadas del uso, como cambiar bombillas, arreglar grifos o reparar persianas dañadas por manipulación incorrecta.
Si la avería de un electrodoméstico se debe a mal uso o negligencia del inquilino, este debe pagar la reparación; si es por antigüedad o desgaste, corresponde al propietario.
Vivir de alquiler tiene sus ventajas e inconvenientes. Beneficios, por ejemplo, de no tener que pagar el IBI o el recibo de la comunidad. Desventajas como tener que esperar al casero a que haga determinadas mejoras o arreglos.
Sin embargo, en este último punto, suele ser fuente de conflictos. Entre otras razones, porque muchos inquilinos piensan que todo lo que se rompe, o lo que no funciona, es ‘culpa’ del casero y es él el que tiene que poner todo en orden.
“No todo lo que se rompe en una vivienda alquilada debe pagarlo el propietario. Las pequeñas reparaciones por el uso ordinario corresponden al inquilino”, afirma Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF Legis.
Reparaciones
Un electrodoméstico que deja de funcionar; una gotera causada por una tubería en mal estado; una persiana atascada... ¿Quién debe hacerse cargo de estos gastos de reparación? Para responder, nada mejor que acudir a la ley que distingue entre las reparaciones necesarias para conservar la vivienda y las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano.
Así, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice lo siguiente: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”.
Eso sí, matiza que “salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”. Es decir, pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
“La ley no establece una cantidad mínima para las reparaciones que debe asumir el inquilino”, añade Goenaga. Y concreta: “Lo determinante no es el precio de la avería ni el coste de llamar a un técnico, sino si el problema deriva del uso normal de la vivienda o del estado de sus instalaciones”.
Propietario e inquilino
El propietario debe asumir aquellas reparaciones relacionadas con el estado del inmueble o con el deterioro de sus instalaciones. Entre otras, averías en tuberías, instalaciones eléctricas defectuosas, problemas de aislamiento o impermeabilización o fallos en sistemas de agua o calefacción cuando se deban al desgaste del sistema.
A todas ellas hay que añadir el sustituir instalaciones deterioradas por antigüedad o falta de mantenimiento. Por ejemplo, tuberías con corrosión, el mecanismo de una cisterna que ha dejado de funcionar o una llave de paso deteriorada.
Mientras que el arrendatario debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda: cambios de bombillas, pequeñas reparaciones en grifos o cisternas, o ajustes en persianas o elementos que se deterioran con el uso cotidiano.
Llegados a este punto, conviene echar un vistazo al artículo 1563 del Código Civil. El mismo establece que el inquilino responde de los daños causados en la vivienda cuando se deban a su culpa o negligencia.
“Si un electrodoméstico se rompe por un uso inadecuado, el coste corresponde al inquilino”, afirma Goenaga. “También si la puerta de una nevera se rompe porque se ha forzado al abrirla o una persiana se rompe por una manipulación incorrecta, la reparación debe asumirla el arrendatario”.
¿Y qué sucede con los electrodomésticos si dejan de funcionar? Pues que dependerá de la causa de la avería. Así, si el aparato deja de funcionar por desgaste o antigüedad, corresponde al propietario repararlo o sustituirlo. Pero si la avería se debe a mal uso o negligencia, el coste corresponde al inquilino.
“Muchos conflictos surgen con electrodomésticos antiguos, con persianas o con cisternas, donde es necesario determinar si el fallo se debe al desgaste natural del sistema o a un uso incorrecto”, apunta la abogada.
Porque, si el inquilino ya lleva muchos años en el inmueble, cuesta diferenciar si esa avería es por el uso ordinario o porque ya ha llegado al final de su vida útil. “Es muy aconsejable prever estas cuestiones en el contrato", aconseja Arantxa Goenaga.