Las claves
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A partir de 2026, los inquilinos podrán exigir a su casero la rebaja de la fianza al cumplir cinco años de contrato, según la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La fianza obligatoria podrá ajustarse a una mensualidad de la renta vigente en viviendas y hasta dos en contratos de uso distinto, como locales u oficinas.
El inquilino debe solicitar la rebaja por escrito al casero, citando el artículo 36 de la LAU, y si el casero se niega, podría reclamarse por vía amistosa o judicial.
Esta medida busca aliviar la presión económica sobre los inquilinos, permitiendo la devolución de parte del depósito si la fianza es superior al límite legal tras la prórroga del contrato.
A partir de 2026, miles de inquilinos españoles que firmaron su contrato de alquiler hace cinco años podrán reclamar a su casero una rebaja de la fianza.
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la fianza obligatoria en el alquiler, permite que al quinto año de alquiler el depósito se ajuste al límite legal en función de la renta vigente, es decir, que podría traducirse en que el propietario tenga que devolver parte del dinero.
De esta manera, aquellos que se han visto ahogados con las subidas de los alquileres podrán solicitar esta devolución a sus caseros hasta que sea igual a una o dos mensualidades de renta vigente.
¿Qué dice la LAU?
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga que al firmar el contrato, la fianza sea de una mensualidad de renta en vivienda habitual y de dos en arrendamientos para uso distinto, es decir, local, oficina, entre otros.
Además, se establece que durante los primeros cinco años de contrato y siete si el arrendador es una persona jurídica la fianza no se actualiza.
De esta manera, cada vez que el arrendamiento se prorrogue una vez pasado ese período, el arrendador puede pedir subir la fianza y el inquilino puede pedir bajarla; esto hasta que sea igual que una o dos mensualidades de la renta vigente.
En otras palabras, una vez haya pasado el periodo de cinco o siete años, la fianza podrá recalcularse y ajustarse al alquiler vigente.
Con esto, en los contratos de vivienda habitual el inquilino puede pedir que la fianza se ajuste a un mes de la renta pactada en el momento, aunque se estén pagando más meses como fianza. En el caso de contratos de uso distinto a la vivienda el ajuste sería de hasta dos meses.
Por ejemplo, un contrato de vivienda firmado en 2021 por 700 euros con dos meses de fianza, 1.400 euros, en 2026 se cumple el quinto año y se renueva, actualizando la renta a 800 euros.
Así, la fianza legal debería pasar a ser una mensualidad de la renta vigente, es decir, 800 euros en vez de 1.400 euros, con lo cual pidiendo dicha rebaja el arrendatario puede conseguir una devolución de 600 euros.
Para solicitarlo el inquilino deberá escribir una carta al casero citando el artículo 36 de la LAU y señalando que, al producirse la prórroga a partir del quinto año, se solicita la disminución de la fianza hasta el importe legal de un mes o dos meses.
Ahora bien, el casero puede negarse lo cual podría acabar en una reclamación amistosa o, en última instancia, una demanda para recuperar el dinero cobrado por exceso de fianza.
Independientemente, esta medida permitirá a los arrendatarios tener un respiro con unos precios de alquiler que, según la plataforma Idealista, en promedio supone 15 euros por metro cuadrado.