Las claves
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Algunos propietarios están dividiendo sus pisos en estudios de unos 15 m² para maximizar la rentabilidad y sortear los riesgos del alquiler tradicional.
Esta práctica supone una sobrecarga para las instalaciones comunes del edificio, especialmente bajantes y redes de saneamiento, que no están diseñadas para tanto uso.
Los conflictos han aumentado en las comunidades de propietarios por problemas técnicos, obras y el impacto en la convivencia vecinal.
El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid defiende que estas obras no se tramiten solo con declaración responsable, sino que requieran licencia y control municipal.
Varios son los ‘obstáculos’ que se están encontrando los propietarios de viviendas de alquiler para sacar más rendimiento a sus propiedades. Por un lado, las denominadas como zonas tensionadas, recogidas en la ley de Vivienda, y aplicadas en determinadas zonas de España.
El estar en una zona tensionada una vivienda significa que hay control de precios sobre el alquiler, por ejemplo. Por otro lado, el número de pisos turísticos ha caído un 12,4% en noviembre de 2025, el mayor descenso de la serie histórica.
En este último caso, debido a la entrada en vigor del nuevo registro obligatorio de los alquileres de corta duración y a la petición de los ministerios de Vivienda y Consumo a las plataformas para que retiren los anuncios que incumplen la ley.
‘Trocear’ las viviendas
A este escenario hay que unir la inseguridad jurídica de los alquileres de larga duración (el fenómeno 'inquiokupa'). Por todo ello, y tal y como indica el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), algunos propietarios están ‘troceando’ sus viviendas.
En concreto, las transforman en varios estudios de aproximadamente 15 metros cuadrados, “cada uno con su propia cocina y baño, con el objetivo de sortear los riesgos asociados al arrendamiento tradicional o de larga duración”.
“Donde antes había una vivienda con una cocina y dos baños, ahora nos encontramos con cinco cocinas y cinco baños conectados a la misma bajante”, explica Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del CAFMadrid.
Y añade: “Esto supone una sobrecarga evidente para las instalaciones comunes del edificio, especialmente para las bajantes y redes de saneamiento, que no están diseñadas para soportar ese uso intensivo”.
Fruto de esta situación, se están generando conflictos en las comunidades de propietarios. Y es así tanto por los problemas técnicos derivados de las obras, como por el impacto en la convivencia y en los elementos comunes del inmueble.
En este sentido, el Colegio aboga por que las obras de segregación de viviendas no puedan tramitarse mediante una simple declaración responsable, sino que estén sujetas a una licencia de obra. ¿Por qué?
“Porque sus efectos no son solo privativos, sino que afectan de lleno a los elementos comunes y a la convivencia vecinal”, apunta Martínez Torres.
Desde el punto de vista del CAFMadrid, esta situación no debe abordarse como una restricción del derecho de propiedad, sino desde la necesidad de una regulación urbanística garantista.
"Cuando las actuaciones privativas afectan a elementos comunes de un edificio, debe ser la Administración municipal, a través de la normativa urbanística y los mecanismos de control, la que establezca los criterios", concluye Martínez Torres.