Las claves
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El Gobierno modifica la ley y permite que los desahucios a inquilinos vulnerables sigan adelante si el propietario tiene una o dos viviendas.
La suspensión extraordinaria de desahucios solo se mantiene cuando el propietario es considerado gran tenedor, es decir, con tres o más inmuebles.
Si el casero tiene uno o dos pisos, el juez ya no podrá paralizar automáticamente el desahucio, aunque el inquilino sea vulnerable.
La protección para inquilinos vulnerables seguirá vigente únicamente frente a grandes propietarios hasta finales de 2026.
El procedimiento legal para echar a alguien de una vivienda o local y que el propietario recupere la posesión se conoce como desahucio. Los más frecuentes son por impago, aunque también puede ser por fin de contrato u okupación.
Sin embargo, para que la ley lleve a cabo un desahucio es necesario seguir un procedimiento. De hecho, antes si un inquilino vulnerable se enfrentaba a un desahucio, el juez podía suspenderlo temporalmente bajo el 'escudo social' sin importar la situación del propietario.
Ahora eso ha cambiado. Si el propietario tiene 1 o 2 viviendas, o si él mismo es vulnerable, ya no se puede aplicar esta suspensión extraordinaria. La protección especial solo se mantiene frente a propietarios con 3 o más viviendas.
Cambian los desahucios
El Gobierno ha vuelto a tocar una de las piezas más sensibles del llamado escudo social.
El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, no solo prorroga hasta el 31 de diciembre de 2026 las medidas extraordinarias aprobadas desde la pandemia para proteger a hogares vulnerables, sino que redefine el alcance de una de las más controvertidas: la suspensión de los desahucios.
A partir de ahora, esa moratoria deja de operar cuando el arrendador es un pequeño propietario.
La norma mantiene en vigor el armazón general del escudo social (moratorias de desahucios, protección frente a cortes de suministros o ayudas extraordinarias), pero introduce una excepción clara.
La suspensión extraordinaria del lanzamiento ya no se aplicará si el propietario es titular de dos o menos viviendas, o si el propio propietario se encuentra en situación de vulnerabilidad.
En esos casos, el procedimiento judicial podrá seguir adelante aunque el inquilino cumpla los requisitos de vulnerabilidad.
El cambio supone un giro respecto al régimen que estaba en vigor desde 2020. Con el Real Decreto-ley 11/2020 y sus sucesivas prórrogas, el eje de la protección se situaba casi exclusivamente en la situación del inquilino.
Si la persona arrendataria acredita vulnerabilidad económica y social, y los servicios sociales confirmaban que no disponía de alternativa habitacional, el juez podía suspender el desahucio durante un período determinado.
Esta posibilidad se aplicaba tanto frente a grandes tenedores como, en muchos casos, frente a propietarios con uno o dos pisos, salvo supuestos muy concretos.
Ahora, la lógica se ajusta. La moratoria se mantiene, pero queda limitada a determinados arrendadores.
Según el nuevo decreto, solo cuando el propietario sea un gran tenedor en la práctica, quien tiene tres o más viviendas, podrá activarse la suspensión extraordinaria del desahucio si el inquilino vulnerable lo solicita y acredita su situación.
En cambio, cuando el casero tenga uno o dos inmuebles, el juez ya no podrá acordar esa paralización automática. Esto significa que el efecto es directo.
Un inquilino vulnerable que se enfrente a un desahucio por impago, la finalización de contrato u otra causa legal ya no podrá frenar el lanzamiento mediante esta moratoria si alquila a un pequeño propietario.
El procedimiento judicial seguirá su curso y la respuesta institucional se desplaza a otro ámbito: serán los servicios sociales los encargados de buscar, en su caso, una alternativa habitacional de emergencia.
Para quienes alquilan a propietarios con tres o más viviendas, el escudo social sigue ofreciendo la misma cobertura que hasta ahora.
Podrán solicitar la suspensión del desahucio hasta finales de 2026, siempre que acrediten su vulnerabilidad y la inexistencia de una solución habitacional.