"En Sevilla está aumentando sensiblemente la morosidad en las comunidades de vecinos", advierte Mariló García, presidenta regional en Sevilla del Colegio Territorial de Administradores de Fincas, que forma parte del Consejo Andaluz.
Según explica, cada vez son más los propietarios que no abonan derramas o cuotas extraordinarias, lo que impide acometer mejoras básicas en los edificios, como trabajos de impermeabilización o arreglos estructurales.
García señala que este aumento de la morosidad está provocando una mayor conflictividad en las comunidades.
"Los problemas suelen venir de la convivencia, del ruido, del uso de los elementos comunes o de las normas relativas a la estética del edificio, pero la falta de pago agrava cualquier situación", afirma.
En su opinión, incluso las comunidades pequeñas están viéndose afectadas, porque "hay tanta normativa que resulta inviable que los vecinos gestionen todo por sí mismos sin la ayuda de un administrador colegiado".
En la provincia de Sevilla, entre el 70 y el 80 por ciento de las comunidades cuentan con la gestión de un administrador de fincas, según afirma García.
El Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas (CAFINCAS) recuerda que las juntas de propietarios son el órgano esencial de gobierno en cualquier comunidad, y que su correcta convocatoria, desarrollo y redacción de actas deben ajustarse a la normativa vigente.
La ausencia de un profesional colegiado suele derivar en errores de procedimiento que acaban invalidando acuerdos o generando conflictos legales entre vecinos.
Según explica el presidente de CAFINCAS, Manuel Jiménez, los problemas en las comunidades no suelen nacer del desacuerdo entre vecinos, sino de errores formales en la convocatoria, en el desarrollo de la reunión o en la redacción de las actas.
"Nuestro papel como administradores de fincas colegiados es velar para que esos fallos no deriven en litigios costosos ni en pérdida de confianza entre propietarios", apunta.
Errores comunes
Entre los fallos más habituales se encuentran convocar la junta sin el plazo de antelación suficiente, lo que invalida acuerdos y limita la participación; omitir puntos importantes en el orden del día o introducir otros de forma improvisada, algo que la ley no permite; y celebrar reuniones sin el quórum necesario, lo que deja sin validez las decisiones adoptadas.
También es frecuente que el acta se redacte de forma incorrecta o incompleta, que se aprueben acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o que se confundan los sistemas de mayorías requeridos para cada tipo de decisión.
Otro error común es permitir que los propietarios con deudas con la comunidad participen en las votaciones, algo expresamente prohibido por la normativa.
Ruegos y preguntas
También se suelen convertir los ruegos y preguntas en acuerdos, cuando este punto de la reunión solo tiene carácter informativo.
A ello se suma la falta de transparencia en la entrega de copias del acta a todos los vecinos y la improvisación en la gestión económica, con presupuestos poco claros o sin previsión, lo que genera desequilibrios y decisiones erróneas.
Desde el Consejo Andaluz y los colegios provinciales, como el de Sevilla, se insiste en la importancia de contar con administradores de fincas colegiados, profesionales que garantizan que todos los trámites se realicen conforme a la ley y que las juntas se conviertan en espacios de diálogo y gestión eficiente.
"Los conflictos son muy parecidos entre unas ciudades y otras", concluye Mariló García, y "no dependen tanto de la situación económica como de la falta de normas adecuadas o de asesoramiento profesional".
"El administrador de fincas aporta equilibrio, transparencia y seguridad jurídica a la convivencia vecinal, y esa figura es hoy más necesaria que nunca en Sevilla", zanja.