Cuando llega el frío, la caldera suele ser la primera en dar problemas, y en los pisos de alquiler surge siempre la misma duda: ¿quién paga la factura del técnico?
La respuesta no está en ninguna norma específica sobre calderas, sino en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la conservación de la vivienda y reparte las obligaciones entre propietario e inquilino.
La regla general es clara. El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para que la vivienda mantenga las condiciones de habitabilidad, y no puede subir la renta por ello.
Eso incluye las averías graves de instalaciones esenciales como la calefacción o el agua caliente, siempre que no las haya provocado el inquilino. Si la caldera deja de funcionar porque ha llegado al final de su vida útil, lo normal es que el coste de repararla o sustituirla recaiga en el propietario.
La excepción aparece cuando el deterioro es imputable al inquilino. Un uso negligente, un golpe, una manipulación indebida o no haber avisado de un problema evidente que después se agrava pueden hacer que el gasto sea suyo, aunque hay que poder demostrar que el daño le es atribuible.
Además, el apartado 4 del mismo artículo atribuye al arrendatario las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
La ley no fija un importe ni una lista cerrada, de modo que la frontera entre lo pequeño y lo importante se decide caso a caso y depende también de lo que diga el contrato.
Una persona manipulando una caldera.
El mantenimiento es otro punto que genera confusión. Las revisiones periódicas obligatorias de las instalaciones térmicas suelen corresponder a quien es titular de la instalación, y muchos contratos pactan quién las contrata.
Conviene leer ese apartado antes de firmar, porque un acuerdo claro evita conflictos posteriores.
Saber qué hacer cuando la caldera falla es casi tan importante como saber quién paga.
El inquilino debe comunicar la avería al propietario en el plazo más breve posible, preferiblemente por un medio que deje constancia, como un correo electrónico o un burofax, y permitir que el propietario o un técnico comprueben el origen del fallo. Guardar fotos, facturas y mensajes será útil si hay desacuerdo.
Hay un matiz para las urgencias. El artículo 21 no recoge expresamente que el inquilino pueda arreglar una avería por su cuenta y reclamar después el importe; algunos tribunales lo han admitido en casos de urgencia real, cuando la reparación no admite espera o el propietario no responde, y siempre que el inquilino pueda acreditarlo.
Por eso no conviene encargar una sustitución costosa ni descontar su coste de la renta sin haberlo hablado antes, porque puede derivar en un impago con consecuencias legales.
Lo prudente es avisar por escrito, dar un plazo razonable al propietario y conservar toda la documentación.
En definitiva, la ley no habla de calderas, pero sí de causas: si la avería viene del paso del tiempo, paga el propietario; si viene de un mal uso, puede pagar el inquilino.
Ante un conflicto serio, lo más prudente es consultar con un abogado o con una asociación de consumidores.