La convivencia entre propietarios e inquilinos genera cada año miles de dudas sobre quién debe pagar una avería. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un reparto claro que muchos desconocen hasta que el problema aparece en casa.
El artículo 21.4 de la norma es taxativo al respecto. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren de cargo del arrendatario, es decir, del inquilino.
Así lo confirma Manuel Corral, abogado especializado en arrendamientos. Según explica en su despacho, la ley no ofrece un listado cerrado, pero sí un criterio general que separa el mantenimiento cotidiano de las averías estructurales.
El propietario, por su parte, mantiene una obligación permanente. Debe garantizar que la vivienda conserva unas condiciones adecuadas de habitabilidad durante toda la duración del contrato, algo que va más allá del simple desgaste diario.
Esta distinción resulta clave a la hora de determinar responsabilidades. Cuando el problema procede de una avería estructural o de un vicio oculto del inmueble, la factura la asume el arrendador, no el inquilino.
El abogado Josep Térmens, especialista en arrendamientos urbanos, insiste en este matiz. En su blog explica que solo debe condenarse al inquilino por los daños derivados de su negligencia, nunca por el desgaste propio del uso ordinario del inmueble.
Los despachos consultados coinciden en varios criterios prácticos para saber a quién corresponde el gasto. El primero es el origen de la avería, ya que un mal uso del inquilino traslada la responsabilidad económica hacia él.
El segundo criterio tiene que ver con la antigüedad del contrato y de la instalación afectada. Si el electrodoméstico se estropea a los pocos días de la entrada del inquilino, los tribunales suelen inclinarse a favor de este último y cargan el coste al propietario.
El tercer factor es puramente económico. Como norma general, las reparaciones de escaso importe, como cambiar una bombilla o recargar el gas de un electrodoméstico, se consideran pequeñas reparaciones y quedan a cargo del inquilino.
El despacho Sierra Abogados, especializado en arrendamientos en Mallorca, añade otro matiz relevante. Recuerda que la Ley de Arrendamientos Urbanos no fija un coste específico para considerar una reparación como pequeña, por lo que cada caso debe analizarse de forma individual.
Entre los ejemplos más habituales que citan los despachos se encuentran la limpieza de filtros de electrodomésticos y la sustitución de piezas de escaso valor. También entran en esta categoría el mantenimiento básico de persianas, grifos o desagües cuando el deterioro procede del uso diario.
La responsabilidad del inquilino también se extiende a los daños provocados por su propia negligencia. Una inundación causada por dejar un grifo abierto o la rotura de una puerta por un mal uso corren enteramente de su cuenta, sin que el propietario deba asumir ese coste.
Manuel Hernández, abogado de Vilches Abogados, recomienda además distinguir con precisión entre tres conceptos que suelen confundirse. Según explica, no es lo mismo un ajuste por desgaste habitual que una reparación propiamente dicha o una mejora de la vivienda.
Esta diferencia tiene consecuencias directas en la factura final y en quién debe abonarla. Las obras de mejora, por ejemplo, las decide y las paga el propietario, y solo permiten subir la renta transcurridos los primeros años del contrato.
El despacho CB León Abogados subraya que esta obligación del inquilino está recogida en varias normas complementarias. El Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal y la propia Ley de Arrendamientos Urbanos coinciden en atribuir al arrendatario el mantenimiento por uso ordinario.
La fianza depositada al inicio del contrato también entra en juego cuando surgen discrepancias. El propietario puede descontar de esa garantía las rentas impagadas, las facturas de suministros pendientes o el coste de los desperfectos que sean imputables al inquilino.
Ante la ausencia de un listado legal cerrado, los despachos recomiendan documentar bien el estado de la vivienda desde el primer día. Dejar constancia fotográfica al entrar y comunicar cualquier avería de inmediato al propietario evita discusiones posteriores sobre quién debe pagar cada arreglo.