Una vivienda de menos de 50 metros cuadrados puede necesitar certificado energético para venderse o alquilarse. La excepción que recoge la normativa depende también de cómo sea el edificio: debe ser independiente y no estar en contacto con otras construcciones.
Esta distinción explica por qué una pequeña casa aislada puede quedar exenta, mientras que un estudio de dimensiones inferiores situado en un bloque residencial tiene que disponer del documento.
La arquitecta Inés García aborda esta duda al explicar qué ocurre con los apartamentos que no llegan a los 50 metros cuadrados, una superficie habitual en estudios y viviendas de vacaciones.
Según la explicación de la experta, el tamaño por sí solo no elimina la obligación. Un apartamento forma parte de un edificio y no puede acogerse a la exención prevista para pequeñas construcciones independientes.
La aclaración también aparece en las preguntas frecuentes del Ministerio para la Transición Ecológica: las viviendas y los locales de menos de 50 metros cuadrados integrados en un edificio sí deben certificarse cuando les resulte exigible.
Qué viviendas están exentas
El Real Decreto 390/2021 excluye de su ámbito de aplicación los edificios independientes cuya superficie útil total sea inferior a 50 metros cuadrados. La propia norma precisa que deben ser construcciones que no estén en contacto con otros edificios.
Por ejemplo, una casa aislada de 45 metros cuadrados útiles puede acogerse a esta excepción. Un apartamento de 35 metros cuadrados situado en la cuarta planta de un bloque no queda exento por su tamaño.
Tampoco basta con que una vivienda tenga entrada propia o se anuncie como independiente. Para aplicar esta exclusión hay que comprobar las características físicas de la construcción.
El límite se refiere a menos de 50 metros cuadrados, de modo que una vivienda que alcance exactamente esa superficie no cumple este requisito.
La norma habla de superficie útil total, no de superficie construida. Conviene revisar este dato antes de dar por hecho que el inmueble está exento.
En los apartamentos de vacaciones, el uso ocasional tampoco permite prescindir automáticamente del certificado. La regulación de 2021 eliminó la antigua exclusión para determinadas viviendas utilizadas menos de cuatro meses al año.
Otras excepciones
La normativa contempla otros supuestos, entre ellos ciertas construcciones provisionales cuyo plazo previsto de utilización no supere los dos años.
También recoge una excepción para edificios protegidos oficialmente cuando las actuaciones de mejora energética alteren de forma inaceptable su carácter o aspecto. La autoridad que establece la protección determina qué elementos no pueden modificarse.
Otra exclusión afecta a edificios industriales, agrícolas no residenciales y de la defensa, o a partes de ellos, que tengan baja demanda energética. Cada supuesto exige cumplir sus condiciones específicas.
Qué indica el certificado
El certificado energético permite conocer el comportamiento energético de una vivienda en condiciones normalizadas de uso. Evalúa su consumo estimado y las emisiones asociadas, y ofrece una referencia para comparar inmuebles.
La calificación se muestra en una etiqueta con letras que van de la A, correspondiente a los inmuebles más eficientes, a la G, que identifica los menos eficientes.
Para calcularla se estudian las características de la vivienda: el aislamiento de fachadas y cubiertas, las ventanas o los equipos de calefacción, refrigeración y producción de agua caliente.
El resultado no equivale a una previsión exacta de la factura. El gasto real también depende de los hábitos de quienes viven en la casa, del tiempo que utilizan los equipos y de las condiciones de suministro.
El documento incluye recomendaciones para mejorar la eficiencia energética. Estas pueden orientar al propietario sobre las intervenciones que conviene valorar, como mejorar el aislamiento o sustituir instalaciones.
Quién lo gestiona
La responsabilidad de encargar la certificación corresponde al propietario o promotor cuando sea obligatoria. En una compraventa de vivienda usada, la gestión recae habitualmente en el vendedor.
Esto no significa que haya que obtener un certificado nuevo cada vez que se vende o alquila la vivienda. Si el inmueble ya dispone de uno en vigor, la normativa permite utilizarlo mientras siga siendo válido.
El precio depende del profesional contratado, de las características del inmueble y de los posibles gastos de registro. Antes de aceptar un presupuesto conviene comprobar qué trámites incluye.
La documentación debe estar preparada antes de anunciar la vivienda: la etiqueta energética tiene que incluirse en la publicidad de venta o alquiler de los inmuebles sujetos a esta obligación, también cuando se comercializan a través de agencias o portales inmobiliarios.