La ayuda de los padres puede permitir a un hijo comprar una vivienda o afrontar las cuotas de su hipoteca. Pero entregar ese dinero también tiene consecuencias fiscales que conviene aclarar antes de hacer la transferencia.
María Cristina Clemente Buendía, titular de Buendía Notaría, en Alicante, advierte de los problemas que pueden surgir cuando estas aportaciones familiares no se documentan correctamente.
La diferencia está en si el dinero debe devolverse o se entrega sin obligación de reembolso. En el primer caso puede tratarse de un préstamo; en el segundo, de una donación sujeta al impuesto correspondiente.
Acreditar la procedencia del dinero es necesario, pero no sustituye los trámites fiscales. Si la ayuda es una donación, debe declararse conforme a las normas aplicables, aunque pueda beneficiarse de bonificaciones.
La ayuda familiar y la hipoteca
Una situación que requiere especial atención aparece cuando los padres figuran como prestatarios para facilitar la concesión de la hipoteca, mientras que el hijo es el único propietario de la vivienda.
Participar en el préstamo no convierte automáticamente a los padres en dueños de la casa. Tampoco supone, por sí solo, que exista una donación: hay que analizar quién aporta el dinero y quién asume los pagos.
Si los padres pagan cantidades que corresponden al hijo y no esperan recuperarlas, esas aportaciones pueden constituir una donación. Por eso conviene dejar documentadas las condiciones de la ayuda desde el principio.
La notaria plantea formalizar un préstamo por el importe aportado cuando exista una obligación de devolución. El contrato debe recoger cuánto dinero se entrega, cómo se devolverá y en qué plazo.
Un préstamo familiar puede pactarse sin intereses. No existe una obligación general de reproducir el tipo de interés y el plazo de la hipoteca bancaria: las condiciones deben responder al acuerdo y a la operación concreta.
Firmar el documento tampoco basta si después el dinero no se devuelve. Los pagos deben ajustarse a lo pactado y quedar acreditados para justificar que la ayuda funciona realmente como un préstamo.
Qué se firma con las arras
Antes de comprar, otro documento merece atención: el contrato de arras. Clemente Buendía aconseja revisar su contenido y tener cuidado con los modelos de internet que no se adaptan a la operación.
Una reserva, un contrato privado de compraventa y unas arras pueden generar compromisos distintos. El nombre del documento no basta para conocer sus efectos: hay que leer qué obligaciones asume cada parte.
La compraventa puede ser válida sin escritura pública. Por eso, firmar un documento privado puede comprometer al comprador y al vendedor antes de acudir a la notaría.
Existen arras confirmatorias, penales y penitenciales. La notaria recomienda estas últimas por la posibilidad que ofrecen de desistir de la compra en las condiciones acordadas.
Con las arras penitenciales, el comprador que se echa atrás pierde la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, debe devolver el doble. Esta posibilidad debe quedar claramente pactada.
Si el banco deniega la hipoteca
Cuando la compra depende de conseguir financiación, Clemente Buendía aconseja incluir una cláusula que contemple qué ocurre si el banco rechaza la solicitud del préstamo.
La denegación de la hipoteca no garantiza, por sí sola, recuperar las arras. La devolución dependerá de lo pactado en el contrato y de la normativa que resulte aplicable.
La cláusula debe precisar el plazo para obtener financiación, cómo se acredita la negativa del banco y de qué manera se comunica al vendedor. También debe establecer las consecuencias para las cantidades entregadas.
El propietario tiene que aceptar esa condición. Puede preferir una oferta de otro comprador que disponga del dinero necesario y no dependa de la concesión de una hipoteca.
Consultar antes de la firma
La inmobiliaria puede gestionar las arras y trasladar propuestas, pero las condiciones de la compraventa deben acordarlas comprador y vendedor. Conviene resolver cualquier discrepancia antes de entregar dinero.
Acudir a la notaría con antelación permite revisar las cargas del inmueble y las dudas sobre su descripción registral o catastral. También ayuda a aclarar cómo documentar las aportaciones familiares.
En las hipotecas sujetas a la normativa de crédito inmobiliario, el acta previa de transparencia permite recibir asesoramiento individualizado antes de firmar. Es un momento para preguntar por las obligaciones que asume cada prestatario.
Si los padres participan en la financiación, conviene explicar quién será propietario, quién pagará las cuotas y si la ayuda se devolverá. Esos datos permiten determinar cómo debe formalizarse la operación.