Comprar una vivienda entre dos personas, pagar juntos la hipoteca y vivir durante años bajo el mismo techo no significa necesariamente que, cuando uno de los dos fallezca, el otro vaya a quedarse con su parte del inmueble.
La clave está en distinguir entre propiedad y herencia. La primera queda determinada por la escritura de compraventa y los porcentajes de titularidad. La segunda se abre cuando fallece uno de los propietarios y depende de las reglas sucesorias que resulten aplicables.
Es una diferencia especialmente importante para las parejas de hecho. La inscripción en un registro autonómico acredita una relación reconocida legalmente, pero sus efectos sucesorios no son idénticos en toda España.
La notaria María Cristina Clemente Buendía lo resume en una frase: "No hay ninguna fórmula mágica que te convierta en titular de la mitad de tu compañero si fallece".
Herencia y vivienda
Imaginemos una pareja que compra un piso al 50%. Cada uno es propietario de la mitad, con independencia de que ambos aparezcan también como titulares del préstamo hipotecario.
Si uno fallece, su pareja conserva su 50%. Sin embargo, la otra mitad pasa a formar parte de la herencia del fallecido. No se incorpora automáticamente al patrimonio del superviviente por el mero hecho de ser su pareja.
La propia notaria insiste en esta separación de conceptos: "La vivienda es una cosa. La herencia, es otra cosa".
En el régimen común, además, la situación de las parejas de hecho es diferente a la del matrimonio cuando no existe testamento. El Código Civil establece que los descendientes son los primeros llamados a la sucesión intestada.
Por eso, una persona que convive con su pareja y comparte con ella una vivienda no debe dar por hecho que heredará su porcentaje del inmueble si el otro fallece sin haber realizado una planificación sucesoria.
La situación, no obstante, cambia según el territorio. Algunas comunidades autónomas cuentan con sus propias normas civiles y reconocen derechos sucesorios a las parejas estables o de hecho bajo determinadas condiciones.
Cataluña es uno de los ejemplos. Su legislación equipara, a efectos de sucesión intestada, al conviviente en unión estable de pareja con el cónyuge viudo. Si existen hijos o descendientes, el superviviente tiene derecho al usufructo universal de la herencia.
Galicia también dispone de una regulación propia para las parejas de hecho. Su legislación exige, entre otros requisitos, la inscripción en el Registro de Parejas de Hecho y la expresión de la voluntad de equiparar sus efectos a los del matrimonio.
La importancia del testamento
Ante esta diversidad de normas, uno de los instrumentos fundamentales es el testamento. No significa que una persona pueda ignorar los derechos de los herederos forzosos, pero sí permite ordenar la sucesión dentro de los límites establecidos por la legislación aplicable.
En el derecho común, por ejemplo, los hijos y descendientes tienen la condición de herederos forzosos. El Código Civil establece además los derechos que corresponden al cónyuge viudo cuando concurre con descendientes.
Para una pareja de hecho, por tanto, conocer qué norma se aplica resulta especialmente relevante. La comunidad autónoma de residencia no es el único elemento que puede entrar en juego: también pueden ser determinantes la vecindad civil, la situación familiar y la existencia de testamento.
El consejo práctico pasa por no esperar a que se produzca el fallecimiento para descubrir qué derechos tiene cada miembro de la pareja.
También conviene revisar la escritura de la vivienda. Si figura que cada integrante posee el 50%, ese porcentaje es el que corresponde a cada propietario. La hipoteca tampoco altera por sí sola esa titularidad.
Ser pareja de hecho no lo resuelve todo
Formalizar la relación puede ser importante para acceder a determinados derechos, pero no existe una regulación estatal única que produzca exactamente los mismos efectos sucesorios en todas las comunidades.
La propia información del Notariado muestra que determinadas legislaciones autonómicas reconocen derechos específicos al conviviente en pareja de hecho.
Por eso, antes de comprar una vivienda conjuntamente, no basta con hablar de quién pagará la hipoteca. También conviene dejar clara la titularidad del inmueble y conocer qué ocurriría con esa propiedad si uno de los dos falleciera.
En definitiva, ser pareja, ser propietario y ser heredero son tres situaciones jurídicas distintas.