Rocío tiene cinco pisos en propiedad, pero parte de su negocio inmobiliario consiste en gestionar viviendas de otros dueños. En esos inmuebles paga una renta mensual y después subarrienda las habitaciones, con autorización del propietario.
En una entrevista en el pódcast Libertad Inmobiliaria, de Carlos Galán, explica cómo funciona este modelo, conocido como rent to rent. Cuando participó en la conversación, gestionaba alrededor de veinte pisos y un total de 75 habitaciones.
Las cifras de su vivienda tipo permiten entender la operación: paga unos 950 euros mensuales al dueño y alquila cada habitación por aproximadamente 400 euros. Si las cuatro están ocupadas, los ingresos suman 1.600 euros al mes.
La diferencia inicial es de 650 euros, pero esa cantidad no constituye el beneficio final. De ella debe descontar los gastos que asume en la gestión, entre ellos los suministros y la conexión a internet.
Según sus cálculos, busca que una vivienda de estas características le deje unos 410 euros mensuales de beneficio. Es la cifra que utiliza como referencia para valorar si una operación encaja en su negocio.
Cinco pisos propios
Su trayectoria como propietaria empezó en diciembre de 2019, cuando compró su primer piso en Zaragoza. Para analizar la inversión utilizó una plantilla de Excel con la que podía ordenar los números de la operación.
La reforma coincidió con el inicio de la pandemia y quedó interrumpida por el confinamiento de marzo de 2020. Durante ese periodo tuvo que seguir pagando la hipoteca sin disponer todavía de los ingresos del alquiler.
Finalmente consiguió terminar las obras con ayuda familiar. Tras una pausa en sus inversiones y su mudanza a Bilbao, amplió la cartera con nuevas compras hasta alcanzar los cinco pisos en propiedad que menciona en la entrevista.
Ese patrimonio debe distinguirse de las viviendas que gestiona mediante subarriendo. Los aproximadamente veinte pisos de rent to rent pertenecen a otros propietarios, a quienes Rocío paga la renta acordada.
De 950 a 1.600 euros
El inmueble que toma como referencia está en un barrio trabajador y tiene tres dormitorios y un salón independiente, que convierte en una cuarta habitación para alquilar.
También necesita una inversión para preparar el piso antes de empezar a subarrendarlo. Rocío sitúa en unos 3.000 euros el desembolso habitual para muebles y equipamiento, como camas, escritorios y menaje de cocina.
Según cuenta, ha recuperado esa inversión inicial en un plazo de entre seis y siete meses. La cantidad necesaria puede variar en función del estado de la vivienda y del acuerdo que alcance con el propietario.
La selección del inquilino
Su primer contrato de rent to rent llegó en septiembre de 2023, en Bilbao. Después de llamar a propietarios que anunciaban sus viviendas en Idealista, consiguió cerrar un acuerdo para gestionar un piso de cinco habitaciones.
La propuesta consistía en asumir la gestión integral del inmueble. Para el dueño, el acuerdo suponía recibir la renta pactada y delegar las tareas relacionadas con las habitaciones y sus ocupantes.
Tras aquella primera operación, Rocío explica que las siguientes viviendas llegaron mediante recomendaciones de personas de su entorno y contactos del sector inmobiliario.
La selección de los inquilinos ocupa una parte central de su trabajo. Realiza entrevistas telefónicas y presenciales antes de aceptar a una persona, con el objetivo de reducir los problemas de convivencia y de pago.
Entre quienes alquilan sus habitaciones hay trabajadores y estudiantes. Procura reunir perfiles compatibles dentro de cada vivienda y relata que llegó a alojar a once empleados de una empresa de soldadores en varios pisos.
En la entrevista sitúa la estancia media en unos seis meses por habitación. Esa rotación exige volver a buscar ocupantes y seleccionar a quienes entran cada vez que queda una plaza libre.