El precio de la vivienda en España está haciendo que cada vez más compradores amplíen su búsqueda más allá de los pisos nuevos o completamente reformados. Una vivienda antigua que necesita una actualización puede convertirse en una alternativa interesante, especialmente cuando permite ganar metros o adaptar la distribución a las necesidades de quienes van a vivir en ella.
Pero comprar barato para reformar no significa necesariamente ahorrar. Una mala distribución, una estructura que limite los cambios o una reforma más costosa de lo previsto pueden transformar una aparente oportunidad en una inversión difícil de rentabilizar.
Por eso, antes de fijarse únicamente en los metros cuadrados, el barrio o las fotografías del anuncio, conviene pensar en algo mucho más básico: cómo queremos vivir realmente en esa casa.
Así lo explica Lucía Bravo, arquitecta y fundadora de LB Arquitectura, durante una entrevista en el canal de YouTube del interiorista Abel de González sobre vivienda y la manera en la que utilizamos los espacios domésticos. Su propuesta consiste en cambiar el orden habitual de búsqueda.
"Si quisiera comprarme una casa ahora mismo, seguiría el método cangrejo", explica.
Buscar una casa empezando por el final
El nombre puede resultar curioso, pero la idea es sencilla. Igual que un cangrejo se desplaza hacia atrás, Lucía propone comenzar la búsqueda por el resultado que queremos conseguir y retroceder desde ahí hasta encontrar la vivienda adecuada.
"Empiezas por el final: ¿cómo quieres vivir? ¿cuántos sois? ¿qué presupuesto tienes?, ¿qué espacios necesitas?", señala. Estas preguntas permiten establecer unas condiciones mínimas antes de comenzar a visitar viviendas. Por ejemplo, una familia puede necesitar tres dormitorios y una zona de trabajo, mientras que otra persona puede preferir renunciar a una habitación para conseguir un salón y una cocina más amplios.
Una vez definidas esas prioridades, llega el momento de establecer qué aspectos son imprescindibles y en cuáles estamos dispuestos a ceder. "Así evitas frustrarte con casas que no se ajustan. Vas al grano".
El método también permite descartar desde el principio opciones que, por mucho que resulten atractivas en las fotografías, no encajan económicamente o no ofrecen el espacio necesario. "Filtras por precio y metros útiles, y ya reduces el abanico realista. Lo demás, lo valoras después", explica la arquitecta.
No todas permiten reforma
La escasez de determinadas tipologías puede llevar a comprar con prisas. Lucía advierte precisamente de este problema: "Hay poca oferta en el mercado y mucha gente compra algo que no es lo que quería". Esto puede suceder incluso con viviendas nuevas o recientemente renovadas.
Si la distribución no responde a las necesidades del comprador, probablemente habrá que volver a intervenir sobre espacios que ya se habían terminado. "Al final, pagas el precio de lo nuevo y encima tienes que rehacer espacios. Eso encarece todo", explica.
Frente a ello, una vivienda de segunda mano ofrece más posibilidades si se elige pensando desde el principio en la reforma. "Una casa reformada puede tener más sentido si sabes lo que buscas: más metros, una mejor distribución o, simplemente, una cocina con ventanas", añade.
Sin embargo, antes de imaginar paredes derribadas, cocinas abiertas al salón o dormitorios más grandes, hay que estudiar qué modificaciones permite realmente el inmueble. "Si no puedes mover muros, solo vas a poder aprovechar un 30 % de lo que querías. Entonces, no compensa".
La estructura del edificio condiciona enormemente una reforma. Los muros de carga, pilares, instalaciones y bajantes pueden limitar la redistribución, por lo que conocerlos antes de comprar ayuda a saber si las ideas que tenemos para esa vivienda son técnicamente posibles.
La importancia de las ventanas y la luz natural
Otro elemento que Lucía tiene especialmente en cuenta es el número de ventanas. En una reforma pueden modificarse tabiques, revestimientos, suelos o instalaciones, pero conseguir nuevas entradas de luz exterior suele ser bastante más complicado.
Por eso, la arquitecta establece un mínimo muy concreto cuando analiza una posible compra. “Si no hay al menos cuatro ventanas, yo no sigo. No compensa por muy bonita que sea la reforma”, asegura.
La ubicación de esas ventanas también puede marcar la futura distribución. Una buena entrada de luz permite organizar dormitorios, salón, cocina o zona de trabajo de una manera mucho más agradable sin depender constantemente de iluminación artificial.
Es uno de esos elementos que conviene analizar antes de enamorarse de las posibilidades estéticas de una vivienda. Los acabados pueden sustituirse después; determinadas características arquitectónicas son mucho más difíciles de cambiar.
Cuánto cuesta reformar una vivienda
El presupuesto es el otro gran punto que debe estudiarse antes de comprar. No basta con sumar el precio del inmueble y calcular aproximadamente cuánto queremos gastar en muebles o decoración.
Lucía ofrece una referencia para una reforma de cierta entidad: “Calcula unos 1.100 € por m², más un 21% de IVA. El 10% solo se aplica si los materiales no superan el 40% del total, y eso rara vez se cumple”.
El coste final dependerá, no obstante, del estado inicial de la vivienda, los materiales elegidos, las instalaciones que haya que sustituir, la ciudad y el alcance de la intervención. Por eso, disponer de una estimación profesional antes de cerrar la compra puede evitar desviaciones importantes.
La financiación también puede influir en la decisión. “Si el banco financia hasta un 30% extra sobre el valor de la vivienda, puedes plantearte una reforma sin vaciar tus ahorros”, señala.
En cualquier caso, las condiciones dependen de cada entidad, de la tasación y del perfil financiero del comprador, por lo que esa financiación adicional no debe darse por garantizada antes de consultar con el banco.
Una casa adaptada a quien la habita
Para Lucía, la principal ventaja de reformar no consiste únicamente en intentar gastar menos. Está en la posibilidad de conseguir una vivienda que responda mejor a la forma de vivir de sus propietarios.
Una casa antigua puede tener habitaciones demasiado pequeñas, pasillos largos o una cocina aislada del resto de las zonas comunes. Si la estructura lo permite, una reforma puede reorganizar esos metros para darles un uso completamente diferente.
En su experiencia, una vivienda nueva puede perder rápidamente parte de su atractivo si obliga a sus propietarios a adaptarse a una distribución que no encaja con ellos. Una reforma bien planteada permite recorrer el camino contrario y diseñar el interior alrededor de las necesidades reales.
“Tú decides dónde va cada ventana, qué materiales usas, cómo fluye la luz. Esa es la diferencia entre habitar un espacio o adaptarte a él”.
Por eso, antes de comprar una casa pensando únicamente en todo lo que podría llegar a ser, la recomendación de la arquitecta pasa por comprobar primero qué permite realmente hacer.