Las dificultades para acceder a una vivienda han llevado a muchas familias en España a buscar alternativas para ayudar a sus hijos. Una de ellas es donarles una casa en vida en lugar de esperar a que el inmueble pase a sus manos mediante una herencia.
Sin embargo, entregar una vivienda mediante una donación tiene importantes consecuencias legales y fiscales que conviene conocer antes de dar el paso. Entre ellas, que existen determinadas circunstancias en las que una donación puede llegar a revocarse.
Así lo explica Sheila Galiano Gómez, abogada especializada en asuntos familiares y patrimoniales de Galiano Rubio Abogados, quien pone como ejemplo un caso que llegó hasta el Tribunal Supremo. "Que te donen algo no significa que no te lo puedan quitar", comienza advirtiendo la especialista al explicar cómo la legislación contempla determinados supuestos que permiten al donante reclamar la devolución de aquello que entregó.
Una vivienda donada, pero con usufructo
El caso analizado por la abogada tiene su origen en una vivienda que un hombre había entregado a otra persona después de que esta se encargara de cuidarlo. Tiempo después, el propietario original terminó trasladándose a una residencia.
La particularidad estaba en las condiciones de aquella operación. "El problema es que el anciano, aunque había regalado el piso, se había reservado el derecho a usarlo", explica Galiano.
En realidad, lo que había transmitido era la nuda propiedad. Esto supone que el donatario pasa a ser nudo propietario del inmueble, mientras que el donante puede reservarse el usufructo y, con él, el derecho a utilizar y disfrutar de la vivienda durante el periodo establecido".
Esta fórmula es precisamente una de las posibilidades que existen cuando una persona quiere transmitir en vida una vivienda sin renunciar inmediatamente a su utilización.
En el caso relatado por la letrada, el conflicto surgió después de que el donatario cambiara la cerradura de la casa, pese a que el donante mantenía ese derecho sobre el uso del inmueble.
Cuándo puede recuperarse una donación
Según explica Galiano al referirse a la resolución judicial, "el Tribunal Supremo consideró que ese cambio de cerradura era un desprecio hacia el donante y, aplicando el artículo 648 del Código Civil, revocó la donación.
El Código Civil contempla diferentes circunstancias en las que una donación puede quedar sin efecto. Por ejemplo, el artículo 647 permite revocarla cuando el donatario deja de cumplir alguna de las condiciones que le fueron impuestas al recibirla.
Por su parte, el artículo 648 regula la denominada revocación por ingratitud. Entre las causas que contempla se encuentran determinadas conductas contra la persona, el honor o los bienes del donante, la imputación de ciertos delitos o la negativa indebida a prestarle alimentos.
Esto no significa que cualquier discusión entre las partes permita recuperar automáticamente una vivienda donada. Para revocar la operación debe existir alguno de los motivos previstos legalmente y, cuando no haya acuerdo entre las partes, puede ser necesaria la correspondiente resolución judicial.
Donar la nuda propiedad
Una de las fórmulas utilizadas especialmente entre padres e hijos consiste en donar únicamente la nuda propiedad y mantener el usufructo de la vivienda.
De esta forma, los hijos pueden convertirse en nudos propietarios del inmueble, pero los padres conservan el derecho a continuar utilizándolo mientras permanezca vigente el usufructo, que puede establecerse con carácter vitalicio.
La diferencia resulta especialmente importante. Ser propietario de la nuda propiedad no concede automáticamente el derecho a ocupar la vivienda mientras otra persona mantenga el usufructo.
Por eso, antes de realizar una donación conviene dejar claramente establecidas sus condiciones y conocer qué derechos conserva el donante y cuáles adquiere realmente quien recibe el inmueble.
Los impuestos de una donación
Además de sus consecuencias patrimoniales, donar una vivienda puede generar diferentes obligaciones fiscales y estas dependerán de las circunstancias concretas de la operación.
Quien recibe el inmueble deberá tener en cuenta el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, cuando corresponda, la plusvalía municipal. Para el donante también pueden existir consecuencias en el IRPF derivadas de la ganancia patrimonial, aunque hay supuestos en los que puede aplicarse una exención.
Por ello, transmitir una casa en vida no consiste únicamente en cambiar el nombre de su propietario. La forma en la que se configure la donación, la posible reserva del usufructo y la situación personal de las partes pueden modificar tanto sus efectos legales como su coste fiscal.
Precisamente por estas diferencias, antes de donar una vivienda resulta recomendable estudiar cada situación de forma individual y dejar correctamente establecidos los derechos y obligaciones de las dos partes.