Un mito recurrente en el ámbito del derecho de familia sostiene que adquirir una vivienda en soltería garantiza la propiedad exclusiva de por vida. "La casa es mía porque la compré antes de casarme"
A primera vista, podría parecer una cuestión sencilla. Si uno de los cónyuges adquirió el inmueble antes de contraer matrimonio, ¿no debería seguir siendo suyo?
Pero la respuesta puede ser más compleja cuando el matrimonio se rige por el régimen de sociedad de gananciales y aquella vivienda se convierte en el hogar familiar.
La abogada Sara Bravo explica que la fecha de compra no es el único elemento que debe tenerse en cuenta. También resulta determinante saber si se trata de una vivienda familiar adquirida a plazos y de dónde procedió el dinero utilizado para pagar las cantidades pendientes.
El Código Civil establece, como regla general, que los bienes comprados a plazos por uno de los futuros cónyuges antes de comenzar la sociedad de gananciales mantienen carácter privativo. Pero el propio artículo 1357 introduce una excepción para "la vivienda y ajuar familiares" y remite expresamente al artículo 1354.
La excepción en el reparto de la vivienda
El artículo 1354 establece que, cuando un bien se adquiere utilizando una combinación de dinero privativo y ganancial, puede pertenecer pro indiviso al cónyuge que realizó la aportación privativa y a la sociedad de gananciales, en proporción al valor de las respectivas aportaciones.
Por tanto, no basta con mirar quién aparece como propietario inicial. En determinados supuestos, también hay que analizar qué parte del precio se pagó antes del matrimonio y cuál se abonó después con dinero ganancial.
Esta situación puede darse, por ejemplo, cuando una persona compra una vivienda antes de casarse, aporta una cantidad inicial y continúa pagando un préstamo hipotecario cuando ya está vigente la sociedad de gananciales.
El Tribunal Supremo ha aplicado esta regla en diferentes ocasiones. La jurisprudencia recopilada por el propio Alto Tribunal señala que, cuando se trata de la vivienda familiar, la cuota correspondiente a las cantidades abonadas durante el matrimonio puede tener carácter ganancial, incluso cuando los pagos realizados durante la sociedad fueron reducidos.
Es un matiz importante ya que esto no significa que la vivienda pase automáticamente a ser mitad de cada cónyuge. El reparto depende de las aportaciones que puedan acreditarse.
La hipoteca también cuenta
Una de las cuestiones que más dudas genera es la hipoteca. Si el inmueble fue comprado antes del matrimonio pero todavía quedaban cuotas por pagar cuando se celebró la boda, habrá que estudiar cómo se abonaron esas cantidades.
La jurisprudencia del Supremo ha considerado que, en estos casos, la vivienda familiar puede tener una naturaleza mixta: una parte corresponde al patrimonio privativo y otra a la sociedad de gananciales, en función de las aportaciones realizadas.
Por eso, que el recibo de la hipoteca aparezca a nombre de la persona que compró inicialmente el inmueble no resuelve por sí solo la cuestión. Lo relevante es determinar el origen de los fondos con los que se fueron atendiendo las obligaciones.
Además, el Código Civil contempla que cuando se utilizan fondos de distinto carácter deben tenerse en cuenta las aportaciones correspondientes y, en determinados supuestos, los derechos de reembolso que procedan.
La existencia de una cuenta conjunta tampoco convierte por sí misma una vivienda privativa en ganancial. Lo importante será acreditar el carácter de los fondos empleados y las circunstancias concretas de la adquisición y del matrimonio.
En caso de divorcio
Cuando se produce una separación o un divorcio, determinar quién tiene derechos sobre la vivienda puede requerir revisar escrituras, contrato de compraventa, préstamo hipotecario, fechas de los pagos y procedencia del dinero.
La documentación adquiere especial importancia porque el porcentaje correspondiente a cada patrimonio no se establece simplemente dividiendo la vivienda entre dos.
El propio Tribunal Supremo ha reiterado que la aplicación del artículo 1357, en relación con el 1354, puede dar lugar a una titularidad proporcional de la vivienda familiar cuando se ha financiado con aportaciones privativas y gananciales.
Así que la afirmación "la compré antes de casarme y por eso siempre será solo mía" no sirve para resolver todos los casos. Comprar antes de contraer matrimonio puede determinar inicialmente el carácter privativo del inmueble, pero si era una vivienda familiar adquirida a plazos, la situación puede cambiar en función de cómo se hayan realizado los pagos posteriores.