Rocío combina dos actividades dentro del alquiler: tiene cinco pisos en propiedad y gestiona viviendas de otros dueños que subarrienda por habitaciones. En una entrevista con Carlos Galán en el pódcast Libertad Inmobiliaria, explicó que gestionaba unos 20 pisos con un total de 75 habitaciones mediante este modelo.
El modelo se conoce como rent to rent. Consiste en alquilar una vivienda con autorización del propietario para subarrendar sus habitaciones. Rocío se encarga de equiparla, seleccionar a los inquilinos y gestionar el mantenimiento.
En la conversación describe el tipo de inmueble con el que trabaja: pisos en barrios trabajadores, casi todos sin ascensor, con tres dormitorios y un salón independiente. Ese salón se convierte en una cuarta habitación destinada al alquiler.
Las cuentas del ejemplo parten de una renta de 950 euros mensuales que paga al propietario. Si alquila las cuatro habitaciones a unos 400 euros cada una, los ingresos brutos suman 1.600 euros al mes.
Ingresos y gastos
Esos 1.600 euros no son su beneficio. Primero debe descontar el alquiler que abona al dueño y los gastos de la vivienda, entre ellos los suministros y el wifi.
Rocío sitúa en unos 410 euros el beneficio medio que busca obtener en un piso de estas características. No presenta esa cantidad como el rendimiento de sus cinco viviendas propias ni como una cifra idéntica para todos los inmuebles que gestiona.
El margen también debe permitirle afrontar una habitación vacía. Según explica, busca que la operación siga cubriendo los gastos aunque no consiga alquilar todas las estancias.
Antes de poner las habitaciones en alquiler, necesita preparar el inmueble. Calcula unos 3.000 euros para amueblarlo y equiparlo, aunque el desembolso depende de su estado y del acuerdo con el propietario.
No todas las viviendas requieren una reforma. En algunos casos basta con acondicionarlas y comprar el mobiliario necesario, como camas, escritorios y menaje de cocina.
Sobre la recuperación de esa inversión, Rocío afirma en la entrevista: "Tengo calculado que en 6 o 7 meses lo he recuperado siempre". Es el plazo que describe a partir de su experiencia.
Los primeros contratos
Su primera operación de subarriendo llegó en Bilbao en septiembre de 2023. Para encontrar una vivienda, contactaba con propietarios que anunciaban sus pisos en Idealista y trataba de concertar una visita.
Después de varias negativas, consiguió acceder a un inmueble de cinco habitaciones. La propuesta al dueño incluía asumir la gestión cotidiana para que él no tuviera que ocuparse de buscar inquilinos ni atender sus necesidades.
Rocío también utiliza la inversión en muebles como argumento durante la negociación. Ella prepara la vivienda y se encarga de su mantenimiento mientras paga al propietario la renta acordada.
Según relata, las recomendaciones le facilitaron los siguientes contratos. Los contactos de amigos, inversores, inmobiliarias y vecinos fueron ampliando su cartera después de aquella primera operación.
La selección de los inquilinos es otra parte del trabajo. Realiza entrevistas telefónicas y presenciales, y procura reunir perfiles similares en cada vivienda para reducir los problemas de convivencia.
Entre sus residentes hay estudiantes y trabajadores de distintas edades. En la entrevista sitúa la estancia media en unos seis meses y cuenta que llegó a alojar a 11 empleados de una empresa de soldadores repartidos entre varios pisos.
Su actividad como propietaria había comenzado en diciembre de 2019, cuando compró una vivienda en Zaragoza. El confinamiento de marzo de 2020 interrumpió la reforma y durante un tiempo tuvo que pagar la hipoteca sin poder alquilarla.
Terminó las obras con ayuda familiar y, tras trasladarse a Bilbao, continuó comprando inmuebles hasta reunir los cinco pisos que menciona en la conversación. Más tarde incorporó el subarriendo por habitaciones, una actividad sobre la que también ha desarrollado un curso en Libertad Inmobiliaria.