La fianza del alquiler en España es una de las cuestiones que más dudas puede generar cuando llega el momento de abandonar una vivienda. Después de entregar las llaves, muchos inquilinos esperan recuperar ese dinero, aunque pueden surgir discrepancias con el propietario por desperfectos, limpieza o reparaciones.
Esta cantidad funciona como una garantía para responder de las obligaciones derivadas del contrato. En los alquileres de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, al formalizar el contrato, debe exigirse y prestarse una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.
La situación cambia cuando se trata de un inmueble destinado a un uso diferente al de vivienda, como puede ocurrir con determinados locales. En estos casos, el artículo 36 de la LAU fija la fianza obligatoria en dos mensualidades.
También existen reglas sobre su actualización. Durante los cinco primeros años del contrato o siente cuando el arrendador sea una persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización.
Una vez que se producen determinadas prórrogas, su importe puede ajustarse a la renta vigente en los términos establecidos por la Ley.
Qué ocurre con la fianza cuando termina el alquiler
Una de las principales dudas aparece cuando el inquilino deja definitivamente la vivienda. La LAU señala que el saldo de la fianza que deba devolverse comienza a generar el interés legal cuando ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva su restitución.
Es precisamente en este punto donde pueden surgir conflictos. Marta Revilla, abogada especializada en Derecho Civil, ha explicado recientemente en un vídeo compartido por Enley qué puede hacer un inquilino cuando considera que el propietario está reteniendo injustificadamente ese dinero.
"¿Tu casero no te devuelve la fianza aunque dejaste el piso impecable? Por ley, el casero está obligado a devolverte la fianza pero a veces ponen excusas como por ejemplo la limpieza, la pintura, pequeñas reparaciones...", comienza explicando la abogada.
La devolución, sin embargo, dependerá de que exista un saldo que corresponda restituir. La fianza puede servir para responder de obligaciones pendientes del arrendatario, por lo que resulta especialmente importante diferenciar entre un desperfecto imputable al inquilino y el deterioro derivado del uso normal de una vivienda.
Fotografías antes de abandonar la vivienda
Ante una posible discrepancia, Revilla aconseja reunir pruebas sobre el estado en el que se entrega el inmueble. "La clave está en documentar todo, cómo dejas el piso con fotografías e incluso realizar un inventario y compararlo con cómo estaba cuando entraste a vivir.
Las fotografías tomadas al comienzo y al final del contrato pueden resultar útiles para comparar el estado de paredes, muebles, electrodomésticos y otros elementos. Lo mismo ocurre con el inventario cuando la vivienda se alquila amueblada.
Guardar el contrato, justificantes de pagos y comunicaciones con el propietario también puede facilitar una eventual reclamación. Cuanta más documentación exista sobre el estado de la casa y las obligaciones de cada parte, más sencillo será acreditar lo sucedido.
Qué hacer si el propietario no devuelve el dinero
La abogada sitúa el plazo de un mes como referencia para actuar. "En España, un casero tiene un mes para devolverte la fianza. Si no lo hace debes enviarle un mensaje de forma formal pidiéndosela", señala.
Conviene precisar que el artículo 36.4 de la LAU formula esta cuestión de otra manera: establece que el saldo que corresponda devolver genera el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haber sido restituido.
Por eso, si existe un desacuerdo, resulta aconsejable que la petición quede documentada. Una comunicación escrita permite acreditar posteriormente que el antiguo inquilino solicitó la devolución y en qué momento lo hizo.
Si aun así el conflicto continúa, Revilla señala otras alternativas: "y si todavía no lo hace podemos ayudarte a iniciar un procedimiento de mediación o una reclamación judicial para reclamarle el dinero que te corresponde. No dejes que se queden con tu dinero".
La fianza, por tanto, no debería contemplarse como un gasto más del alquiler que el propietario pueda retener automáticamente cuando termina el contrato. Si existe una cantidad que corresponde devolver al inquilino y ha pasado un mes desde la entrega de las llaves, la propia LAU establece que ese saldo comienza a generar el interés legal.