La obligación afecta a quienes quieren empezar a alquilar una vivienda como piso turístico en un edificio con comunidad de propietarios. No se aplica, por esta reforma, a todos los alquileres: arrendar una casa como residencia habitual o por una temporada no exige automáticamente el permiso de los vecinos.
La distinción responde a un cambio en la Ley de Propiedad Horizontal que entró en vigor el 3 de abril de 2025. Desde entonces, el propietario que quiera iniciar la actividad de vivienda de uso turístico debe obtener la aprobación expresa de la comunidad antes de hacerlo. También tendrá que cumplir la normativa turística que corresponda a su inmueble.
María Teresa de Haro, abogada especializada en derecho inmobiliario de RocaJunyent, analizó la reforma y explicó que las comunidades pueden autorizar o prohibir esta actividad mediante un acuerdo adoptado en junta. La ausencia de una prohibición previa en los estatutos ya no supone, por sí sola, una autorización para abrir un nuevo piso turístico.
Mayoría de tres quintas partes
Para aprobar el uso turístico de una vivienda se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, al mismo tiempo, representen tres quintas partes de las cuotas de participación del edificio. Una mayoría simple no es suficiente.
Con esa misma mayoría, la junta puede limitar, condicionar o prohibir la actividad. Como recoge De Haro en su análisis, "la comunidad de propietarios también podrá prohibir la actividad de viviendas de uso turístico". Se trata de una decisión sobre ese uso concreto del inmueble, no de un veto general a cualquier contrato de alquiler.
La ley también permite aprobar cuotas especiales o incrementar la participación de la vivienda turística en los gastos comunes. El aumento no puede superar el 20 % y el acuerdo no tiene efectos retroactivos. Para adoptarlo se exige igualmente la doble mayoría de tres quintas partes.
Si alguien empieza a explotar una vivienda turística sin la aprobación necesaria, el presidente de la comunidad puede requerirle el cese inmediato de la actividad y advertirle de las acciones judiciales que procedan.
Pisos turísticos anteriores
La reforma no obliga automáticamente a cerrar los pisos turísticos que ya funcionaban legalmente. Quienes ejercían la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se habían acogido previamente a la normativa turística pueden continuar con las condiciones y los plazos establecidos en ella.
La fecha de compra del inmueble, por sí sola, no determina si se aplica esa excepción. Lo relevante es si el propietario ya ejercía la actividad turística y cumplía los requisitos previstos antes de la entrada en vigor de la reforma.
Turístico o de temporada
Aunque ambos puedan durar poco tiempo, un alquiler de temporada no se convierte automáticamente en turístico. Una estancia vinculada a estudios o a un traslado laboral, por ejemplo, puede ser un arrendamiento de temporada regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La obligación de aprobación vecinal introducida por esta reforma se refiere a la actividad sometida a la normativa turística.
Por separado, quienes anuncien alojamientos de corta duración en plataformas digitales deben atender a las reglas del Número de Registro Único de Alquiler. Ese registro puede afectar a alquileres turísticos y de temporada, pero obtener el número no sustituye el permiso de la comunidad cuando el inmueble vaya a destinarse a uso turístico y dicho permiso resulte exigible.