El alquiler en España continúa marcado por los precios elevados y las dificultades para encontrar una vivienda en determinadas ciudades. Según el último informe Anual del Banco de España, los hogares que viven de alquiler destinaban de media el 26,7 % de su renta neta al arrendamiento en 2024, un esfuerzo que superaba el 30 % en cinco de las seis grandes ciudades analizadas.
Ante esta situación, la regulación del mercado del alquiler se ha convertido en una de las vías utilizadas por las administraciones para tratar de contener los precios y facilitar el acceso a la vivienda.
La Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, introdujo cambios importantes en el mercado. Entre ellos está la posibilidad de declarar zonas de mercado residencial tensionado, una figura que permite aplicar determinadas limitaciones sobre las rentas aunque su implantación depende de las administraciones competentes en cada territorio.
A este escenario se han sumado nuevas iniciativas. A finales de junio, el Gobierno anunciaba un paquete que pretendía llevar al Congreso durante julio y que contemplaba, entre otras cuestiones, una mayor regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones. Un paquete de medidas que finalmente el Gobierno decidió retrasar y que continúa en fase de negociación
Precisamente sobre estas medidas se pronunciaba hace unos meses Pilar García de la Granja, economista y directora de Mediodía COPE durante uno de sus programas. Su diagnóstico sobre los efectos que puede tener aumentar la intervención en el mercado inmobiliario era claro.
El alquiler de temporada, en el centro del debate
Uno de los objetivos planteados por el Ejecutivo es evitar que determinados contratos temporales se utilicen para esquivar las normas que afectan al alquiler de vivienda habitual. El Gobierno también anunció la intención de exigir contratos por escrito y reforzar la estabilidad de los arrendamientos.
García de la Granja cuestionaba en uno de sus programas que incrementar la regulación vaya a conseguir los efectos buscados sobre la oferta y los precios. "La congelación de los contratos de alquiler ha destrozado el mercado y la regulación del alquiler de temporada va contra el mercado", sostiene.
Y es que, mientras desde el Gobierno se defiende que la regulación busca combatir el fraude, aportar estabilidad a los contratos y contribuir a reducir los precios, la experta apunta a que estas medidas han hecho que el mercado de la vivienda lleve "siete años rompiéndose de forma sostenida" provocando cada vez menos oferta de inmuebles.
El problema de la falta de oferta
Para García de la Granja, una de las claves del problema está precisamente en la evolución de la oferta. La economista considera que las políticas aplicadas durante los últimos años no han conseguido solucionar el desequilibrio entre el número de viviendas disponibles y las personas que buscan alquilar.
En su análisis, una regulación cada vez mayor puede provocar que algunos propietarios abandonen el mercado del alquiler habitual y opten por vender sus inmuebles o buscar otras fórmulas.
Una situación que afecta especialmente a quienes cuentan con menos recursos para hacer frente a las rentas actuales. Jóvenes, hogares que dependen de un único salario, personas que viven solas o jubilados con pensiones bajas pueden encontrar mayores dificultades para acceder a una vivienda, sobre todo en aquellas ciudades donde la elevada demanda presiona los precios al alza.
El debate, por tanto, va más allá de establecer cuánto puede subir un alquiler. También pasa por determinar qué medidas pueden favorecer que haya más viviendas disponibles y hasta qué punto la regulación puede ayudar a contener los precios sin reducir, al mismo tiempo, la oferta en el mercado.
Es precisamente en este punto donde la economista pone el foco. A su juicio, insistir en una mayor regulación puede acabar generando un efecto contrario al que se pretende conseguir.