Acceder a una vivienda propia en España se ha convertido en una carrera de obstáculos, para jóvenes y no tan jóvenes. Los precios han subido, el ahorro resulta cada vez más difícil y reunir el dinero necesario para afrontar una entrada puede convertirse en una barrera casi insalvable.
Para Montse Cespedosa, economista y experta en hipotecas, el problema actual de la vivienda tiene varias causas y no puede explicarse únicamente por el precio de los pisos. En su opinión, una de las grandes dificultades está en la escasa capacidad de ahorro de las familias.
"En España se ahorra muy poco, pero se ahorra muy poco porque tampoco hay mucha posibilidad de ahorrar", explica en el podcast Tengo un plan.
La especialista señala que la diferencia entre los ingresos y los gastos es cada vez más estrecha y que, cuando una persona consigue guardar apenas unas decenas de euros al mes, puede terminar renunciando incluso a ese pequeño ahorro.
Sin embargo, considera que esos importes también pueden ser importantes a largo plazo. "Ahorra esos 30 al mes porque esos 30 al mes, con el interés compuesto, pueden ir sumando", sostiene.
La primera vivienda
En este contexto, Cespedosa pone el foco especialmente en los jóvenes que buscan independizarse y comprar su primera casa. Su recomendación se aleja de la idea de adquirir desde el principio la vivienda definitiva.
Para la experta, aspirar directamente a un inmueble de 300.000 euros o al "casoplón" es "uno de los mayores errores" que pueden cometer actualmente quienes quieren acceder a la propiedad.
Su alternativa pasa por una estrategia mucho más progresiva: comprar primero una vivienda sencilla, incluso en un barrio más humilde o que necesite una reforma, y utilizarla como un "piso puente".
La lógica consiste en comenzar con un inmueble más asequible, asumir una hipoteca que pueda pagarse y construir patrimonio con el paso de los años. Cuando llegue el momento, esa vivienda puede servir como base para dar el salto a otra más grande o en una zona diferente.
"Te compras un piso puente, un piso sencillo, un piso que puedas pagar, aunque sea para reformar, y vas haciendo patrimonio", explica.
La economista considera que esta estrategia puede resultar especialmente relevante para una generación que se encuentra con dificultades para acumular el capital necesario para una primera compra.
Una vivienda difícil de pagar
El problema, según Cespedosa, no reside únicamente en que los jóvenes quieran una vivienda demasiado cara. También existe una dificultad estructural para conseguir ahorrar lo suficiente antes de acudir al banco.
A la entrada de la vivienda hay que sumar además otros gastos. En el caso de una vivienda nueva, recuerda que existe un IVA del 10%, mientras que en una vivienda de segunda mano el impuesto de transmisiones patrimoniales depende de cada comunidad autónoma y puede situarse entre el 4% y el 10%.
La experta también cuestiona el coste que soporta actualmente la construcción. Según explica, las exigencias normativas, los permisos y la fiscalidad hacen que levantar nuevas viviendas resulte más caro para los promotores.
"Desde que el promotor compra el solar hasta que le entrega la vivienda al vendedor, un 26% son impuestos", afirma, aludiendo a un estudio de Asprima.
Todo ello termina repercutiendo en el precio final de los inmuebles y dificulta todavía más el acceso de quienes cuentan con menos capacidad económica.
'La gente no puede comprar'
Cespedosa también rechaza que la situación actual deba compararse directamente con la burbuja inmobiliaria de 2007. A su juicio, existen diferencias importantes entre aquel escenario y el mercado actual.
"Está el mercado alto y ya. Y la gente ya no puede comprar, la gente ya no puede pagar los precios que hay", resume.
La experta describe así un mercado en el que existe una fuerte demanda, pero donde los precios han alcanzado niveles que muchas familias ya no pueden asumir.
En ciudades con elevada demanda, como Madrid o Barcelona, tampoco espera una caída significativa de los precios. Por eso insiste en que el problema no se soluciona esperando simplemente a que llegue un desplome inmobiliario.
Para los jóvenes, su planteamiento pasa por cambiar las expectativas sobre esa primera compra: no necesariamente tiene que ser la casa soñada, sino el primer paso para construir un patrimonio.
"El problema es que no hay vivienda, no hay alquiler y los precios la gente ya no se los puede permitir", resume Cespedosa. Ante este escenario, ahorrar poco a poco y plantearse una primera vivienda más modesta son, en su opinión, dos piezas fundamentales para quienes intentan acceder por primera vez al mercado.