El acceso a la vivienda continúa siendo una de las grandes preocupaciones en España. Los elevados precios de compra, la dificultad para reunir el dinero de la entrada y el encarecimiento del alquiler complican especialmente la situación de quienes quieren independizarse.
Ante este escenario, algunas familias optan por adelantar parte de la herencia y ayudar a sus hijos en vida. La donación de una vivienda es una de esas posibilidades, aunque hacerlo puede implicar una serie de impuestos que conviene conocer antes de tomar una decisión.
Porque donar una casa no significa simplemente cambiarla de propietario. Dependiendo de quién entrega el inmueble, quién lo recibe y dónde se encuentra, la operación puede tener consecuencias fiscales diferentes.
Existe, sin embargo, una importante exención para las personas mayores de 65 años cuando lo que transmiten es su vivienda habitual.
Precisamente sobre ella ha hablado recientemente la economista Montse Cespedosa en uno de sus vídeos publicados en redes sociales.
Una exención para mayores de 65 años
"Buenas noticias. Hacienda confirma que los mayores de 65 años podrán donar la vivienda a sus hijos sin tributar al IRPF. La sentencia vinculante es la V1261-25 del 9 de julio de 2025", comienza explicando la economista.
En realidad, se trata de una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos y la clave está en que la exención afecta a la posible ganancia patrimonial obtenida por el propietario mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual.
Esto significa que el donante no tendrá que incluir esa ganancia patrimonial en su IRPF cuando se cumplan los requisitos establecidos. Sin embargo, que los padres estén exentos de este impuesto no significa que donar la vivienda salga necesariamente gratis.
La propia Cespedosa introduce esta diferencia: "Eso sí, la Dirección General de Tributos especifica que solo afecta a esta exención al donante. Los hijos tendrán que pagar el impuesto de donaciones y sucesiones".
Los impuestos que sí pueden aparecer
El principal impuesto que deberá tenerse en cuenta es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Al tratarse de una donación, corresponde abonarlo a la persona que recibe el inmueble y su coste dependerá, entre otros aspectos, de la comunidad autónoma.
A ello puede sumarse la conocida como plusvalía municipal (IIVTNU). En una transmisión gratuita como esta, generalmente será el hijo que recibe la vivienda quien deba afrontar este impuesto ante el ayuntamiento correspondiente.
Por eso, aunque exista una ventaja importante en el IRPF para el propietario mayor de 65 años, conviene calcular previamente cuánto tendrá que pagar quien recibe la casa antes de decidir si la donación resulta realmente interesante.
Qué se considera vivienda habitual
Otro detalle fundamental es que no basta con haber cumplido 65 años. Para aplicar esta exención, el inmueble transmitido debe cumplir los requisitos necesarios para ser considerado vivienda habitual a efectos fiscales.
Con carácter general, se exige que haya sido la residencia del contribuyente durante un periodo continuado de al menos tres años, aunque la normativa contempla determinadas circunstancias que permiten excepciones.
Además, a efectos de esta exención, también puede mantenerse la consideración de vivienda habitual cuando el inmueble haya tenido ese carácter en cualquier momento de los dos años anteriores a su transmisión.
Este último supuesto puede resultar especialmente interesante para una persona mayor que haya dejado su casa antes de donarla, por ejemplo, después de trasladarse a otro domicilio o a una residencia.
Por tanto, donar una vivienda a los hijos puede tener ventajas fiscales importantes para los mayores de 65 años, pero no elimina todos los impuestos asociados a la operación. Analizar previamente tanto la situación del donante como la del futuro propietario puede evitar sorpresas después.