Comprar una vivienda en Madrid se ha convertido en uno de los grandes retos para quienes buscan una casa. Los precios continúan avanzando y encontrar opciones asequibles obliga cada vez más a ampliar el radio de búsqueda.
La diferencia entre unas zonas y otras, sin embargo, sigue siendo considerable. Mientras determinados barrios de la capital y municipios del norte y oeste alcanzan precios elevados, el sur de Madrid continúa ofreciendo valores inferiores.
Así lo ha explicado Cristina Arias, economista y directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, con más de 15 años de experiencia internacional en análisis económico y financiero.
La experta lo resume con claridad al analizar las diferencias dentro de la Comunidad de Madrid: "Los precios más bajos están en la zona sur", donde señala municipios como Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles y Parla.
Una situación especialmente relevante en un momento en el que la vivienda mantiene una trayectoria ascendente. Los últimos indicadores muestran que los precios siguen creciendo tanto en Madrid como en buena parte de su entorno metropolitano.
En el segundo trimestre de 2026, el precio de la vivienda usada en Madrid capital se situó en 6.013 euros por metro cuadrado, después de crecer un 6,6% respecto al año anterior. Todos los distritos registraron subidas interanuales.
El sur de Madrid
Las diferencias de precio explican por qué cada vez más compradores miran hacia municipios alejados del centro. Allí es posible encontrar viviendas a valores más bajos, aunque estas zonas tampoco permanecen ajenas al encarecimiento general.
Los análisis realizados por el Servicio de Estudios de Tinsa muestran una división bastante clara. Los municipios del oeste y norte de Madrid concentran los valores más elevados, mientras que los situados al este y, especialmente, al sur presentan cifras inferiores.
En el tercer trimestre de 2025, por ejemplo, los municipios del este y sur analizados por Tinsa se movían en una horquilla aproximada de 1.900 a 2.900 euros por metro cuadrado.
En el extremo inferior aparecía Parla, con 1.935 euros por metro cuadrado, mientras que Pozuelo de Alarcón alcanzaba los 4.300 euros. Madrid capital se situaba incluso por encima, con 4.664 euros por metro cuadrado según las tasaciones de Tinsa.
No significa, sin embargo, que estas localidades estén al margen de las subidas. En aquel mismo periodo, los 16 principales municipios del área metropolitana analizados registraban incrementos interanuales de entre el 9,3% y el 14%.
La propia capital avanzaba todavía con mayor intensidad. Tinsa registró entonces un incremento interanual del 19,5%, reflejo de la presión que continuaba acumulándose sobre la vivienda madrileña.
El comportamiento posterior del mercado confirma que la tendencia alcista no se ha detenido. Tinsa señalaba ya en 2026 que el mercado residencial español acumulaba dos años de crecimiento mensual ininterrumpido, con fuertes incrementos también en capitales y áreas metropolitanas.
Precios bajos
Que el sur sea más económico no significa necesariamente que comprar una vivienda resulte sencillo. El aumento de los precios también está elevando el esfuerzo necesario para acceder a una casa en algunos de estos municipios.
Tinsa situaba el esfuerzo medio para comprar vivienda en la provincia de Madrid en el 43% de la renta disponible de un hogar medio, por encima del 35% considerado un nivel razonable.
En Madrid capital la cifra llegaba al 56%, mientras que localidades del sur como Alcorcón, Leganés, Móstoles y Getafe también superaban ese umbral del 35%.
Es precisamente esa combinación la que está transformando el mapa inmobiliario madrileño: los lugares que parten de precios inferiores reciben mayor atención a medida que el centro y las zonas tradicionalmente más demandadas se encarecen.
La tendencia también empieza a observarse dentro de la propia capital. Los mayores incrementos de precio registrados durante el último año se han producido precisamente en algunos de los distritos tradicionalmente más económicos.
Villaverde encabezó las subidas con un 25,6% interanual en el segundo trimestre de 2026, seguido de Usera, con un 20,2%, y Puente de Vallecas, con un 18,9%.
Son incrementos muy superiores al 6,6% registrado como media en Madrid capital durante ese mismo periodo y muestran cómo la presión de la demanda se está extendiendo hacia barrios que hasta hace pocos años mantenían una mayor diferencia de precio respecto al centro.
Para quienes buscan vivienda, la conclusión que deja el análisis de Cristina Arias es clara. El sur continúa siendo la parte más asequible del mercado madrileño, aunque los precios también avanzan con intensidad y la diferencia frente a otras zonas puede ir reduciéndose.
Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles o Parla siguen ofreciendo precios inferiores a los de Madrid capital y a los municipios más caros del norte y oeste. En un mercado que continúa al alza, esa diferencia explica que todas las miradas se dirijan cada vez más hacia el sur.