Comprar una vivienda antes de casarse puede parecer una cuestión sencilla: si en la escritura figura únicamente uno de los miembros de la pareja, lo habitual es pensar que el inmueble le pertenece exclusivamente. Sin embargo, la situación puede cambiar cuando el matrimonio llega y con él también las aportaciones económicas comunes.
Esto ocurre especialmente cuando existe una hipoteca pendiente y las cuotas comienzan a pagarse durante el matrimonio con dinero ganancial. En esos casos, la propiedad de la vivienda puede no coincidir exactamente con lo que refleja su titularidad inicial, por lo que conviene conocer cómo se ha financiado el inmueble.
La situación adquiere todavía más importancia cuando esa vivienda se convierte en el domicilio habitual de la familia. La ley establece una protección específica sobre este inmueble y, además, las cantidades abonadas durante el matrimonio pueden tener consecuencias sobre la participación que corresponde a cada cónyuge, explica la notaria María Cristina Buendía.
Una vivienda previa al matrimonio puede ser ganancial
La primera cuestión que hay que tener en cuenta es cuándo se adquirió la vivienda y cómo se pagó. Si una persona compra un inmueble antes de contraer matrimonio, en principio se trata de un bien privativo.
Es decir, pertenece a quien lo adquirió y no pasa a ser automáticamente de los dos por el hecho de casarse.
El problema aparece cuando la vivienda todavía no está completamente pagada y el préstamo hipotecario continúa durante el matrimonio. Si la pareja está casada en régimen de gananciales, la forma en la que se abonen esas cuotas puede cambiar la consideración que tiene el inmueble.
Así, si las cuotas se pagan con dinero común, esas cantidades pueden tener una repercusión sobre la propiedad de la vivienda. Es precisamente en estos casos cuando entra en juego lo que establece el Código Civil sobre los bienes adquiridos antes del matrimonio y pagados posteriormente con fondos gananciales.
La normativa contempla esta situación de forma específica. El artículo 1357 establece que los bienes comprados a plazos antes del matrimonio son, por regla general, privativos, pero hace una excepción cuando se trata de la vivienda y el ajuar familiares, remitiéndose al artículo 1354.
Este último dispone que, cuando la adquisición se realiza en parte con dinero privativo y en parte con dinero ganancial, el bien corresponde a ambos patrimonios en proporción a sus respectivas aportaciones.
Además, la doctrina del Tribunal Supremo ha equiparado las amortizaciones de una hipoteca con los pagos de una compraventa a plazos a estos efectos.
Por eso, no basta con mirar quién aparece como propietario en la escritura original: también hay que analizar qué parte del precio se pagó antes del matrimonio y qué parte se abonó posteriormente con fondos gananciales, explica Buendía.
Esto significa que una persona puede seguir figurando como titular inicial de la vivienda y, al mismo tiempo, existir una participación correspondiente a la sociedad de gananciales derivada de las cantidades satisfechas durante el matrimonio.
Por ejemplo, imaginemos que una persona compra una vivienda antes de casarse y paga una parte de su precio con sus propios ahorros pero en el momento de contraer matrimonio todavía queda una cantidad importante de hipoteca por amortizar.
Si después las cuotas se pagan con los ingresos obtenidos durante el matrimonio, habrá que determinar qué proporción corresponde a la parte privativa y cuál a las aportaciones gananciales.
La proporción de la vivienda, entonces, dependerá de las cantidades aportadas y de las circunstancias concretas de la adquisición y de la financiación.
Por eso, explica la notaria, resulta tan importante conservar la documentación. La escritura de compraventa permite conocer las condiciones de adquisición, mientras que el préstamo hipotecario y los movimientos bancarios pueden ayudar a acreditar cómo se fueron realizando las distintas aportaciones.
La vivienda habitual tiene además una protección especial
Existe otra cuestión diferente que también conviene conocer, porque afecta a la vivienda habitual incluso aunque el inmueble sea propiedad exclusiva de uno de los cónyuges.
El artículo 1320 del Código Civil establece que, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, es necesario el consentimiento de ambos cónyuges o, en determinadas circunstancias, autorización judicial, aunque esos derechos pertenezcan únicamente a uno de ellos.
Esto significa que el propietario no puede actuar exactamente igual que lo haría con cualquier otro inmueble que no fuera el domicilio familiar.
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Si pretende realizar una operación que implique disponer de los derechos sobre esa vivienda habitual, la ley protege al otro cónyuge y exige su consentimiento.
La finalidad de esta norma es evitar que uno de los miembros del matrimonio pueda decidir unilateralmente sobre el hogar familiar y dejar al otro sin protección. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha recordado que esta tutela se aplica precisamente para proteger el espacio en el que la familia desarrolla su vida cotidiana.
Ahora bien, esta protección no debe confundirse con la propiedad. Que el otro cónyuge tenga que prestar su consentimiento para determinados actos sobre la vivienda habitual no significa automáticamente que sea propietario de una parte del inmueble, son dos cuestiones jurídicas diferentes.
La primera tiene que ver con la titularidad y con las aportaciones realizadas para adquirir la vivienda mientras la segunda está relacionada con la protección de la vivienda familiar mientras dura el matrimonio.
No basta con demostrar que se ha pagado parte de la hipoteca
Uno de los errores más habituales es pensar que haber contribuido al pago de las cuotas hipotecarias convierte automáticamente al otro cónyuge en copropietario de la vivienda. La cuestión es más compleja.
Cuando se trata de una vivienda familiar adquirida antes del matrimonio y posteriormente pagada con fondos gananciales, la normativa permite determinar una participación en función de las aportaciones.
Pero para conocer cuál es esa proporción hay que hacer los cálculos correspondientes y acreditar cómo se financió realmente el inmueble.
De ahí que los justificantes de pago puedan adquirir tanta importancia. Los extractos bancarios, las condiciones del préstamo y la documentación de la compraventa permiten reconstruir la evolución económica de la vivienda y determinar qué cantidades fueron aportadas por cada patrimonio.
La regularización tampoco consiste simplemente en añadir el nombre del otro cónyuge a la escritura. Como explica la notaria, existe una vía jurídica para dejar constancia de la situación que se ha producido y reflejar correctamente la participación que corresponda.
Formalizar esta situación puede evitar problemas posteriores, especialmente si el matrimonio termina por una separación o un divorcio o si fallece uno de los cónyuges.
Dejar la situación documentada permite que la realidad económica de la vivienda no dependa únicamente de recuerdos, transferencias bancarias o discusiones posteriores.