Comprar la casa definitiva a la primera puede ser un objetivo demasiado ambicioso para muchos jóvenes. Jon Goitia, arquitecto y propietario de 15 viviendas, propone justo lo contrario: empezar con algo asumible y utilizar esa primera compra como un escalón para acceder, años después, a una vivienda mejor.
Su planteamiento parte de una regla fiscal que puede resultar muy ventajosa. "Si tú vives 3 años en una casa, la vendes y reinviertes ese dinero en otra mejor, no tributas porque es reinversión de vivienda habitual", explicó durante una intervención en Espejo Público.
La afirmación tiene respaldo en la normativa del IRPF, aunque necesita algunos matices. Lo que puede quedar exento no es cualquier impuesto derivado de la operación, sino la ganancia patrimonial obtenida por vender la vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por Hacienda.
Vivienda habitual
La Agencia Tributaria establece, con carácter general, que un inmueble debe haber constituido la residencia del contribuyente durante un periodo continuado de al menos tres años para tener la consideración de vivienda habitual.
Existen excepciones si determinadas circunstancias obligan necesariamente a cambiar de domicilio antes, como un traslado laboral, matrimonio, separación o cambio de empleo. No basta, sin embargo, con decidir voluntariamente mudarse antes de esos tres años.
Ahí se encuentra la base de la estrategia que explica Goitia. Su idea consiste en adquirir una primera vivienda más modesta, vivir en ella y, llegado el momento, venderla para utilizar el capital acumulado en la siguiente compra.
El propio arquitecto reconoce que su primera casa estaba muy lejos de ser perfecta. Compró con 25 años una vivienda de apenas 23 metros cuadrados, situada en un edificio del siglo XIX, sin ascensor y con una distribución poco convencional. Después la reformó con ayuda familiar.
Por eso recomienda rebajar expectativas al comienzo. “Una vez que tenemos claro que no nos podemos comprar nuestra primera vivienda, hay que rebajar nuestras expectativas”, señaló. Para él, la compra debe entenderse como una “carrera de fondo”.
Dos años para reinvertir
Aquí aparece otra condición importante que puede pasar desapercibida. No es necesario comprar la nueva casa exactamente el día en que se vende la anterior. Hacienda permite efectuar la reinversión durante un periodo máximo de dos años, contados de fecha a fecha, tanto anteriores como posteriores a la transmisión de la antigua vivienda.
Además, no es imprescindible utilizar físicamente los mismos euros recibidos en la venta. Lo relevante es que se destine a la nueva vivienda una cantidad equivalente al importe que fiscalmente debe considerarse reinvertido.
Si existía una hipoteca pendiente sobre el inmueble vendido, la Agencia Tributaria establece que, a estos efectos, el importe obtenido se calcula descontando del valor de transmisión el principal del préstamo que quedaba por amortizar.
También existe la posibilidad de reinvertir solo una parte. En ese supuesto, la exención no desaparece, pero únicamente queda libre de tributación la proporción de la ganancia correspondiente al importe efectivamente reinvertido.
'No tributar'
Conviene, por tanto, precisar la frase de Goitia. Cumplir estos requisitos puede evitar pagar IRPF por la ganancia patrimonial de la venta, pero no convierte la operación inmobiliaria en completamente libre de impuestos.
La transmisión de un inmueble urbano también puede estar sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal, siempre que exista el incremento de valor que determina la ley.
La nueva vivienda, además, tendrá sus propios impuestos y gastos asociados a la compra. La estrategia de Goitia es, por tanto, más precisa de lo que parece ya que propone comenzar con una vivienda ajustada a la capacidad económica real, convertirla efectivamente en residencia habitual y aprovechar posteriormente la exención por reinversión para avanzar hacia otro inmueble.
No garantiza que comprar vivienda resulte fácil ni que cada operación sea rentable. Pero sí muestra cómo una norma fiscal pensada para facilitar el cambio de vivienda habitual puede convertirse, bien utilizada, en una herramienta para ir mejorando de casa sin que la ganancia obtenida en cada venta tenga necesariamente que pasar por el IRPF.