Comprar una vivienda sigue siendo uno de los grandes objetivos de muchos españoles, pero también uno de los más difíciles de alcanzar. El encarecimiento de los inmuebles, el aumento de los tipos de interés durante los últimos años y las exigencias de las entidades financieras han provocado que cada vez más compradores necesiten apoyo familiar para conseguir financiación.
Esa ayuda suele llegar de múltiples formas. En algunos casos los padres adelantan dinero para la entrada, en otros prestan parte de sus ahorros y, con frecuencia, terminan participando en la operación hipotecaria para ofrecer al banco una garantía adicional que facilite la concesión del préstamo.
Sin embargo, detrás de estas fórmulas habituales existen implicaciones legales y fiscales que muchas familias desconocen. Lo que para unos es simplemente una ayuda entre familiares, para la Agencia Tributaria puede interpretarse de manera muy diferente si la operación no está correctamente documentada y justificada.
Problemas con Hacienda
De acuerdo con la notaria Cristina Clemente Buendía, Hacienda puede considerar que existe una donación encubierta cuando una persona adquiere una vivienda en solitario, pero sus padres o su pareja aparecen en la escritura hipotecaria como deudores solidarios.
A primera vista puede parecer una cuestión meramente técnica, ya que muchas personas no distinguen entre ser avalista o ser deudor solidario. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico la diferencia es importante.
Cuando alguien actúa como avalista, responde de la deuda únicamente si el titular deja de pagar y se cumplen determinadas condiciones. En cambio, un deudor solidario asume la obligación de pago desde el primer momento exactamente igual que el comprador.
Para el banco ambos son responsables de la totalidad de la deuda y puede reclamar el dinero indistintamente a cualquiera de ellos.
El problema aparece porque esa persona está asumiendo una responsabilidad económica muy relevante sobre una vivienda que no figura a su nombre. No es propietaria del inmueble, pero sí responde de la deuda vinculada a esa compra.
Es precisamente ahí donde Hacienda puede apreciar la existencia de una ventaja económica gratuita. Según señala la notaria, la Administración suele interpretar que quien asume ese compromiso financiero sin recibir nada a cambio está realizando una aportación patrimonial en favor del comprador.
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Desde el punto de vista fiscal, esa actuación puede parecerse a una donación, aunque no exista una entrega directa de dinero.
La consecuencia es que la Agencia Tributaria puede iniciar un procedimiento para exigir la liquidación correspondiente del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, además de imponer intereses y posibles sanciones económicas.
Qué entiende Hacienda por una donación encubierta
La donación encubierta se produce cuando una persona transmite dinero, bienes o derechos a otra sin contraprestación real, pero la operación se presenta bajo una apariencia jurídica distinta para evitar las consecuencias fiscales correspondientes.
No se trata únicamente de entregar dinero sin declarar. Existen numerosas situaciones en las que la Administración puede entender que, pese a la forma utilizada, la realidad económica es la de una donación.
Uno de los casos más conocidos es la compraventa ficticia entre familiares. Ocurre cuando un inmueble, un vehículo o cualquier otro bien se transmite por un precio muy inferior al de mercado o cuando el dinero pactado nunca llega a pagarse realmente.
Aunque sobre el papel exista una venta, Hacienda puede concluir que en realidad se ha producido una donación parcial o total.
También generan sospechas los préstamos familiares que carecen de una verdadera obligación de devolución. Cuando se entrega una cantidad importante de dinero sin intereses, sin calendario de pagos y sin que exista una intención real de recuperar esos fondos, la Administración puede entender que el préstamo es únicamente una apariencia destinada a ocultar una donación.
Otro supuesto frecuente afecta a las cuentas bancarias compartidas, ya que incorporar a un familiar como cotitular para que pueda disponer libremente del dinero ingresado por otra persona puede interpretarse, dependiendo de las circunstancias, como una transmisión patrimonial gratuita.
La firma de una hipoteca como deudor solidario encaja igualmente dentro de estos escenarios porque implica asumir una obligación económica relevante en beneficio de otra persona.
Por eso los expertos recomiendan analizar cuidadosamente cada operación y dejar constancia documental de cuál es la verdadera naturaleza de la ayuda prestada.
La solución que propone la notaria
Cristina Clemente explica que existe una vía perfectamente legal para evitar que esa ayuda familiar sea interpretada como una donación encubierta. La clave está en documentar adecuadamente la operación y dejar constancia de que no se trata de un regalo.
La fórmula consiste en formalizar la ayuda como un préstamo entre particulares. De este modo queda acreditado que existe una obligación de devolución y que el apoyo económico recibido no supone una transmisión gratuita de patrimonio.
Ese préstamo puede recogerse mediante un contrato privado firmado por las partes o mediante escritura pública ante notario. Aunque ambas opciones son válidas, la escritura aporta una mayor seguridad jurídica porque deja constancia fehaciente de la fecha, las condiciones y el compromiso adquirido.
La notaria insiste además en que el documento debe reflejar unas condiciones coherentes con la operación principal. El plazo de devolución y el tipo de interés deben alinearse con los de la hipoteca concedida por el banco, evitando fijar condiciones artificiales o poco realistas que puedan generar sospechas posteriores.
Lo importante es que exista una auténtica voluntad de devolución y que esa obligación quede perfectamente acreditada.
De esta forma puede demostrarse que no se está produciendo una transferencia gratuita de riqueza entre familiares, sino una operación financiera perfectamente identificada.
Además, este trámite no implica una carga fiscal adicional para la familia. Los préstamos entre particulares están exentos de tributación, por lo que formalizarlos correctamente no supone pagar impuestos por la operación.
Lo que sí permite es disponer de una prueba sólida en caso de que Hacienda solicite explicaciones sobre el origen del dinero o sobre las garantías asumidas por terceros.