La venta de una vivienda habitual suele generar muchas dudas fiscales, especialmente en lo que respecta al pago del IRPF por la ganancia obtenida. Sin embargo, la normativa contempla distintos supuestos en los que es posible quedar exento de tributar.
Uno de ellos es la conocida como exención por reinversión en vivienda habitual, un beneficio fiscal que permite no pagar IRPF por la ganancia patrimonial siempre que el dinero obtenido con la venta se destine a la compra o rehabilitación de otra vivienda que vaya a convertirse en la residencia habitual del contribuyente.
Se trata de una medida pensada para facilitar el cambio de vivienda sin que la carga fiscal suponga un obstáculo para adquirir un nuevo inmueble.
La exención por reinversión
La Agencia Tributaria establece que las ganancias obtenidas por la venta de la vivienda habitual pueden quedar exentas de tributación cuando el importe obtenido se reinvierte en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual.
Si la reinversión es total, la ganancia patrimonial queda completamente exenta de IRPF. En cambio, si solo se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención se aplicará de forma proporcional.
De esta forma, los ingresos obtenidos por la venta no tendrán que incluirse como ganancia patrimonial en la declaración de la renta, siempre que se cumplan los requisitos fijados por Hacienda.
Requisitos para la exención
Para beneficiarse de esta ventaja fiscal es imprescindible que tanto la vivienda vendida como la nueva tengan la consideración de vivienda habitual.
Con carácter general, la vivienda transmitida debe haber constituido la residencia habitual del propietario durante, al menos, tres años de forma continuada. No obstante, este requisito puede no exigirse cuando el cambio de domicilio esté motivado por circunstancias justificadas, como un traslado laboral, matrimonio, separación u otras causas previstas por la normativa.
Además, la nueva vivienda deberá ocuparse de manera efectiva y permanente en el plazo máximo de 12 meses desde su adquisición o desde la finalización de las obras de rehabilitación.
En cuanto al plazo para reinvertir, Hacienda permite realizar la operación tanto antes como después de la venta. Es decir, la nueva vivienda puede adquirirse hasta dos años antes de vender la anterior o durante los dos años posteriores a la transmisión.
Mayores de 65 años
La legislación contempla un tratamiento todavía más favorable para los contribuyentes mayores de 65 años.
En estos casos, la venta de la vivienda habitual está completamente exenta de tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, siempre que el inmueble haya tenido la consideración de vivienda habitual. Para disfrutar de esta ventaja no es necesario reinvertir el dinero obtenido en otra vivienda.
La situación cambia cuando se vende una segunda residencia o cualquier inmueble distinto de la vivienda habitual. En ese supuesto, los mayores de 65 años pueden evitar tributar por la ganancia patrimonial si destinan el importe obtenido, con un límite de 240.000 euros, a constituir una renta vitalicia en un plazo máximo de seis meses desde la venta.
Si no hay exención
Cuando no se cumplen los requisitos para acceder a alguno de estos beneficios fiscales, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda debe tributar en el IRPF.
Actualmente, estos beneficios se integran en la base imponible del ahorro y tributan conforme a la escala vigente, con tipos que oscilan entre el 19% y el 30%, en función del importe de la ganancia obtenida.
Por ello, conocer las distintas exenciones previstas en la normativa puede suponer un importante ahorro fiscal en el momento de vender un inmueble.
La estrategia que plantea Lawtips
El creador de contenido especializado en derecho y fiscalidad @lawtips ha explicado en redes sociales cómo estas ventajas fiscales pueden aprovecharse para planificar la compra y venta de inmuebles.
En su análisis recuerda que los menores de 65 años pueden ir cambiando de vivienda habitual aprovechando la exención por reinversión, siempre que respeten los plazos y requisitos establecidos por Hacienda.
En el caso de los mayores de 65 años, la ventaja es aún mayor, ya que la venta de la vivienda habitual queda exenta de tributar sin necesidad de reinvertir el dinero obtenido.
Según explica el divulgador, conocer estas reglas permite planificar mejor las operaciones inmobiliarias y evitar pagar impuestos cuando la normativa reconoce expresamente ese derecho.