El precio de la vivienda de obra nueva en España continúa alejándose del alcance de muchos compradores. Y es que, con una subida interanual próxima al 10 % y un valor medio que ya supera los 3.400 euros por metro cuadrado, cada vez más personas dirigen su búsqueda hacia el mercado de los pisos de segunda mano.
El aumento del coste de los materiales y de la construcción explica parte de esta evolución. Frente a este escenario, los pisos de segunda mano se presentan a menudo como una alternativa más asequible, especialmente para quienes están dispuestos a realizar una reforma.
Sin embargo, el precio de compra no siempre refleja el desembolso real que exigirá el inmueble. Una vivienda económica puede terminar requiriendo una inversión mucho más elevada si presenta problemas de distribución, falta de luz o limitaciones estructurales difíciles de corregir.
Sobre esta cuestión advertía el arquitecto y creador de contenido Edu Saz en uno de sus vídeos de YouTube, en los que suele centrarse en arquitectura, vivienda e inversión inmobiliaria. En uno de sus vídeos identifica tres tipos de inmuebles que evitaría comprar, sobre todo cuando el objetivo es reformarlos.
Sus recomendaciones parten de situaciones que ha conocido en proyectos reales. Y es que, según explica, determinados pisos esconden obstáculos de construcción, administrativos y económicos que no siempre son fáciles de detectar durante una visita previa a la compra.
Entrada situada en la esquina
El primer caso corresponde a aquellos inmuebles cuyo acceso se encuentra desplazado hacia uno de los extremos o una esquina. Esta configuración suele dar lugar a plantas muy alargadas y a recorridos interiores poco funcionales.
Cuando la distribución no está adaptada a las necesidades actuales, buena parte de la superficie puede quedar ocupada por pasillos. Además, la presencia de paredes medianeras reduce las posibilidades de abrir nuevos huecos y limita la entrada de luz natural.
El problema no es únicamente estético. Una vivienda con estancias mal conectadas puede obligar a plantear una reforma más profunda para aprovechar correctamente los metros cuadrados disponibles.
Pisos pequeños y muro de carga
La segunda tipología que puede causar dificultades es la de las viviendas de dimensiones reducidas con un muro estructural en el centro. Este elemento sostiene parte del edificio y condiciona cualquier cambio en la distribución.
En estos casos, derribar tabiques para unir la cocina y el salón o crear espacios diáfanos puede no ser posible. Si se pretende intervenir sobre el muro, será necesario recurrir a técnicos especializados y a soluciones de refuerzo.
La instalación de vigas, cargaderos u otros elementos estructurales eleva notablemente el presupuesto. También puede alargar los plazos, exigir autorizaciones y complicar una reforma que inicialmente parecía sencilla.
Las viviendas "tipo tubo"
Edu Saz también desaconseja los pisos extremadamente estrechos y profundos, conocidos habitualmente como viviendas "tipo tubo". Suelen estar encajados entre otros edificios y disponer de pocas fachadas abiertas al exterior.
Esta forma provoca que algunas zonas queden muy alejadas de las ventanas. Como consecuencia, es frecuente encontrar habitaciones oscuras, cocinas orientadas hacia patios pequeños o baños sin ventilación natural.
La falta de anchura también dificulta reorganizar las estancias. Aunque una reforma puede mejorar la vivienda, existen condicionantes físicos que impiden lograr una distribución cómoda sin asumir un coste elevado.
Por qué una puede disparar el presupuesto
Las advertencias del arquitecto no significan que todos estos inmuebles deban descartarse automáticamente. No obstante, sí presentan más posibilidades de que la obra sea más compleja y cara.
Uno de los principales obstáculos son los muros de carga. A diferencia de un tabique convencional, no pueden eliminarse sin un estudio técnico, un proyecto y una solución capaz de mantener la estabilidad del edificio
3 tipos de piso mal diseñados
La iluminación y la ventilación son otros factores decisivos. Las estancias interiores sin salida directa al exterior ofrecen menos confort y pueden requerir sistemas artificiales para compensar la falta de aire y luz.
También influye la distribución. Los pasillos excesivamente largos, las esquinas desaprovechadas y los espacios muertos reducen la superficie útil y terminan afectando a la vida diaria de quienes ocupan la vivienda.
Qué revisar antes de comprar
Antes de firmar la compra, Edu Saz recomienda disponer de planos completos y con medidas reales. Los documentos utilizados en algunos anuncios inmobiliarios pueden ser aproximados y no reflejar fielmente las dimensiones del inmueble.
Por este motivo, conviene contrastar la información del plano con la vivienda durante la visita. También es fundamental comprobar la orientación, el número de fachadas y las habitaciones que cuentan con ventanas.
Una buena entrada de luz natural no solo mejora el bienestar dentro de la casa. También puede reducir la necesidad de iluminación artificial y contribuir a controlar el gasto energético.
Por último, consultar con un arquitecto antes de cerrar la operación puede evitar errores difíciles de corregir. Un profesional puede identificar limitaciones estructurales, anticipar problemas de distribución y calcular con mayor precisión cuánto costará transformar realmente el inmueble.