De acuerdo con diferentes estudios, la morosidad es el conflicto más frecuente en las comunidades de vecinos. Según los datos, aproximadamente el 39% de las comunidades en España cuenta con al menos un propietario moroso, una situación que no solo genera tensiones entre residentes, sino que también puede comprometer el mantenimiento y la viabilidad económica de muchos edificios.
Para evitar que estos impagos perjudiquen al conjunto de los vecinos, la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de contribuir a los gastos comunes y reconoce a las comunidades el derecho a reclamar judicialmente las cantidades adeudadas. Sin embargo, ese derecho no puede ejercerse de forma indefinida.
Ahora, una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha vuelto a poner el foco sobre esta cuestión al fijar un límite temporal para reclamar las cuotas impagadas, una decisión que podría tener importantes consecuencias tanto para las comunidades de propietarios como para los vecinos con deudas antiguas.
Cinco años: el plazo máximo para reclamar cuotas pendientes
La sentencia parte de un caso real ocurrido en Madrid que ha dado la razón a dos propietarios de un edificio, enfrentados a su comunidad por un agujero económico de 6.497,30 euros correspondientes a cuotas impagadas entre 2007 y 2014.
La comunidad reclamaba toda la cantidad apoyándose en el antiguo criterio del Código Civil, que establecía un plazo de prescripción de 15 años para determinadas obligaciones personales.
Sin embargo, el Tribunal Supremo corrigió esa interpretación y aplicó la reforma introducida por la Ley 42/2015, que redujo de forma importante los plazos de reclamación.
Desde esa modificación legal, las acciones para reclamar pagos periódicos, como las cuotas de comunidad, prescriben a los cinco años.
La diferencia no es menor. Gracias a ese criterio, el Supremo concluyó que la mayor parte de la deuda ya no podía exigirse judicialmente. Solo eran reclamables las cuotas correspondientes a 2013 y 2014, que ascendían a 1.696 euros. El resto, cerca de 4.800 euros, quedó extinguido por prescripción.
La resolución tiene especial relevancia porque aclara una duda que durante años ha generado conflictos entre comunidades y propietarios. Aunque algunas cuotas se hubieran generado antes de la reforma de 2015, el plazo que debe aplicarse sigue siendo el de cinco años.
Es decir, el Supremo deja claro que no puede utilizarse el antiguo límite de 15 años para intentar recuperar deudas muy antiguas.
La base jurídica de esta decisión está relacionada con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a todos los propietarios a contribuir a los gastos generales del edificio según su cuota de participación. Esa obligación sigue existiendo, pero el derecho a reclamar judicialmente esas cantidades no es indefinido.
Imagen de ilustración de una junta de vecinos.
El alto tribunal recuerda además que el plazo de prescripción empieza a contar desde el momento en que cada cuota resulta exigible, algo que normalmente coincide con el cierre del ejercicio anual o con la fecha fijada por la comunidad para el pago.
Si durante cinco años no existe una reclamación formal, judicial o fehaciente, la deuda pierde fuerza legal y ya no puede exigirse ante los tribunales.
En el caso analizado, los propietarios sí alegaron la prescripción durante el procedimiento, algo decisivo para reducir la cantidad que debían pagar.
De hecho, el Supremo terminó rebajando la condena inicial en más de un 70%, dejando fuera las cuotas comprendidas entre 2007 y 2012 y obligándoles únicamente a abonar el tramo todavía vigente, además de los intereses legales correspondientes.
La sentencia también sirve como advertencia para las comunidades de propietarios. Muchas fincas acumulan durante años recibos impagados pensando que podrán reclamarlos más adelante, pero el Supremo recuerda que dejar pasar demasiado tiempo puede convertir esas cantidades en irrecuperables.
Por eso los administradores de fincas y los expertos en propiedad horizontal insisten cada vez más en actuar con rapidez cuando aparecen impagos.
Para los propietarios con deudas antiguas, la resolución supone un alivio parcial, aunque conviene matizar algo importante: la prescripción no se aplica automáticamente.
El vecino demandado debe invocarla expresamente durante el proceso judicial y, si no lo hace, la reclamación podría prosperar incluso aunque hayan transcurrido más de cinco años.