Tal y como han confirmado desde El Cronista, una pareja que compró un piso en Igualada (Barcelona) por 291.000 euros vivió una experiencia inesperada tras la mudanza: una grave plaga de cucarachas americanas que no fue informada por los vendedores antes de la compraventa.
El caso ha generado un precedente importante en España sobre los derechos de los compradores frente a vicios ocultos en viviendas. Según la Audiencia Provincial de Barcelona, los antiguos propietarios deberán indemnizar a los nuevos con 24.593,45 euros tras quedar probado que la infestación existía y no fue comunicada.
Los compradores, que buscaban entrar a vivir inmediatamente por la próxima llegada de una hija, se encontraron con la falta de salubridad y los efectos emocionales y materiales derivados del problema.
Este caso subraya la importancia de conocer los derechos legales de compradores y vendedores ante defectos no aparentes, las obligaciones de informar y cómo la justicia puede resarcir daños cuando estos incumplimientos afecten seriamente la habitabilidad del inmueble.
¿Qué se considera un defecto oculto en la compra de una vivienda? En la compraventa de inmuebles en España, un defecto oculto es un problema presente en la propiedad que no puede detectarse fácilmente en una inspección habitual antes de la compra y que afecta su uso o valor.
El Código Civil español (Artículos 1.461 y 1.484) establece que el vendedor está obligado a garantizar que el inmueble esté libre de este tipo de defectos. Si el defecto es grave (como una infestación persistente) y existía antes de la venta sin haber sido revelado, el comprador puede reclamar una indemnización o incluso la rescisión del contrato.
Para que un defecto se considere oculto, generalmente debe ser:
- No detectable a simple vista durante la visita.
- Preexistente al momento de la venta.
- Grave, es decir, que afecte a la habitabilidad o al valor del inmueble de forma significativa.
La pareja compradora declaró que, tras mudarse, encontró cucarachas sobre la encimera, excrementos y nidos en zonas ocultas del piso, y que incluso después de tratamientos persistía la infestación.
Inicialmente, el juzgado de primera instancia rechazó la demanda por dificultades para comprobar si el problema existía antes de la compra. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión, afirmando que la plaga ya estaba presente y había sido escondida por los vendedores.
El tribunal consideró que los antiguos propietarios actuaron con mala fe al no informar del problema ni a los compradores ni a la inmobiliaria, y que los informes técnicos presentados demostraron la existencia de la infestación antes del contrato.
La legislación española ofrece a los compradores varias vías para reclamar cuando detectan defectos ocultos en una vivienda:
- Acción "quanti minoris": solicitar una reducción proporcional del precio de compra si se demuestra que el defecto disminuye el valor del inmueble.
- Acción de rescisión del contrato: en casos graves, pedir la cancelación del contrato y la devolución del precio pagado.
- Indemnización por daños y perjuicios: si el vendedor sabía del defecto y lo ocultó deliberadamente.
En ventas de segunda mano, el plazo para reclamar defectos ocultos suele ser de seis meses desde la entrega de la vivienda.
Para evitar sorpresas después de la compra, los expertos recomiendan:
- Realizar una inspección profesional antes de firmar la compraventa.
- Solicitar informes técnicos sobre plagas, humedades y estado estructural.
- Guardar toda la documentación y comunicaciones previas con el vendedor, que pueden ser clave en un posible litigio.
Este caso en Cataluña recuerda que un contrato de compraventa no solo transmite una propiedad, sino también responsabilidades: ocultar problemas de salubridad y habitabilidad puede costar, legalmente, mucho más que el precio de la vivienda.