En España ya es oficial que los propietarios morosos no tendrán que pagar las cuotas de la comunidad adeudadas si son de hace más de cinco años, porque estas cantidades prescriben y no pueden reclamarse judicialmente si han pasado más de ese plazo sin acciones de cobro.
Así lo ha confirmado el Tribunal Supremo (TS). Sin embargo, anteriormente el Código Civil establecía un plazo de 15 años. En consecuencia, aunque la deuda no desaparece formalmente, la comunidad de propietarios pierde el derecho a exigir su pago si no ha iniciado acciones judiciales dentro de ese periodo de cinco años.
De esta forma, la comunidad de propietarios pierde el derecho legal a reclamar el pago tras cierto tiempo sin iniciar acciones para reclamarlo.
El Tribunal Supremo avala este criterio en una sentencia, que analiza el caso de una comunidad de propietarios de Madrid. En este litigio, la comunidad reclamaba 6.497, 30 euros a dos vecinos propietarios de una vivienda por cuotas comunitarias impagadas acumuladas entre 2007 y 2014.
Sin embargo, conforme a la legislación vigente, los demandados solo aceptaron abonar 1.696 euros, correspondientes a las deudas generadas en 2013 y 2014, al considerar que el resto había prescrito al superar el plazo fijado por la ley.
Aunque las cuotas de hace más de cinco años no pueden exigirse judicialmente, esto no significa que la deuda "desaparezca" en sentido absoluta: sigue figurando como pendiente, pero la comunidad ya no tiene facultad legal para obligar al pago.
Es importante distinguir entre la existencia de la obligación y la posibilidad de exigirla en un tribunal. La prescripción hace que esta última se extinga, pero no borra el registro histórico de haber existido.
¿Cómo reclamar deudas actuales y futuras? Si un vecino deja de pagar sus cuotas, la comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio, que es un mecanismo judicial rápido para reclamar cantidades líquidas y vencidas.
Esto ayuda a interrumpir la prescripción y permite que la deuda continuada pueda reclamarse.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal prevé herramientas para actuar frente a morosos, como intereses por demora o la privación temporal de ciertos servicios comunitarios (sin afectar la habitabilidad).
No obstante, la gestión debe ser diligente: notificar al propietario moroso con burofax o requerimiento fehaciente certifica la reclamación y puede reiniciar el plazo de prescripción.
Recomendaciones para comunidades
Para evitar la prescripción de cuotas, las comunidades de propietarios deben establecer un sistema de seguimiento y reclamación ágil de impagos, con administración técnica y apoyo legal.
Contar con un administrador de fincas colegiado que gestione los pagos, notifique deudas y prepare reclamaciones judiciales evita que grandes cantidades queden sin cobrar.
Además, en asambleas de propietarios se puede abordar la situación de morosidad para aprobar estrategias de gestión, como acuerdos de pago, acciones legales o inclusión de intereses por demora.
La confirmación de que las cuotas comunitarias impagadas prescriben a los cinco años marca un antes y después para las comunidades de propietarios en España, obligando a actuar con rapidez para reclamar impagos antes de que se cumpla el plazo.