Transmitir una vivienda a los hijos antes de fallecer puede parecer una manera sencilla de adelantar la herencia y evitar problemas en el futuro. Fiscalmente, sin embargo, la operación puede acabar costando más de lo previsto.
Varias abogadas especializadas en herencias, fiscalidad y derecho inmobiliario coinciden en una cuestión: donar una casa en vida no tiene por qué ser la opción más barata y, en muchos casos, heredarlo puede resultar fiscalmente más favorable.
La principal diferencia está en un impuesto que muchas familias no tienen en cuenta cuando hacen sus cálculos: el IRPF que puede tener que pagar quien dona la vivienda si esta ha aumentado de valor desde que la compró.
Miriam Acerete, abogada especializada en derecho inmobiliario y sucesorio, lo explica con claridad. "En términos estrictamente fiscales, la herencia suele ser más barata en la mayoría de comunidades autónomas", señala.
La experta matiza que esto ocurre especialmente en transmisiones entre padres e hijos o entre cónyuges, debido a las bonificaciones que aplican muchas comunidades autónomas en el Impuesto sobre Sucesiones.
El coste de donar
Tanto donar una vivienda como recibirla mediante una herencia están sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). La diferencia no está únicamente ahí.
Cuando una persona dona un inmueble que vale más de lo que pagó por él, Hacienda puede considerar que se ha producido una ganancia patrimonial.
El propietario tendrá entonces que declarar esa diferencia en su IRPF, aunque no haya recibido dinero a cambio de entregar la vivienda.
"La gran ventaja fiscal de la herencia frente a la donación es que no genera ganancia patrimonial en el IRPF del causante", explica Acerete.
Esa circunstancia puede generar un ahorro considerable cuando se trata de una vivienda comprada hace décadas cuyo valor actual es muy superior al de adquisición.
La abogada Meritxell Gabarró, directora de Gabarró Advocats Herències y especializada desde hace años en sucesiones, también advierte de este efecto.
Gabarró pone como ejemplo una familia en la que el padre únicamente dispone de una vivienda valorada en 500.000 euros. En un supuesto así, asegura que puede no salir a cuenta entregar el inmueble mediante una donación en vida.
El problema vuelve a estar en la posible ganancia patrimonial acumulada por el propietario y en el coste fiscal que puede generar transmitir el inmueble antes del fallecimiento.
Los impuestos
El hijo que recibe la vivienda tampoco queda al margen de los impuestos.
Debe afrontar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente a una donación y también puede tener que pagar la conocida como plusvalía municipal.
Soledad Carbonero, abogada experta en Fiscal de Legálitas, recuerda que, cuando se dona un piso, este último impuesto corresponde a la persona que recibe el inmueble.
La liquidación de la plusvalía municipal deberá hacerse en el ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda y su importe dependerá, entre otros factores, de las reglas aplicables en cada municipio.
A esto se suma el posible IRPF del padre o de la madre que entrega la propiedad.
Carbonero explica que existe una excepción especialmente relevante: si el inmueble donado es la vivienda habitual del propietario y este tiene más de 65 años, la ganancia patrimonial puede estar exenta en el IRPF.
Por eso, la diferencia entre donar y heredar cambia por completo según la edad del propietario, el tipo de vivienda y el valor que haya adquirido con el paso de los años.
Depende de la comunidad
Tampoco se puede establecer una cantidad única para toda España.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas, que pueden aprobar sus propias reducciones y bonificaciones.
Esto provoca que transmitir exactamente la misma vivienda pueda tener un coste muy diferente dependiendo del territorio en el que se encuentre y del parentesco entre quien entrega el inmueble y quien lo recibe.
"No existe una respuesta universal", advierte Miriam Acerete. La abogada señala que hay que valorar el precio del inmueble, la comunidad autónoma, el grado de parentesco y la situación patrimonial de cada familia.
En algunas comunidades, las reducciones aplicadas a las herencias entre padres e hijos hacen que esperar a la sucesión resulte especialmente ventajoso.
En otras, las bonificaciones existentes en las donaciones pueden estrechar mucho las diferencias entre ambas opciones.
Cuándo interesa donar
Eso tampoco significa que haya que descartar cualquier donación.
Entregar una vivienda en vida permite adelantar el patrimonio a un hijo que lo necesita, organizar el reparto familiar o evitar determinados conflictos posteriores.
También existen situaciones fiscales concretas en las que la operación puede resultar favorable.
Un propietario mayor de 65 años que dona su vivienda habitual, por ejemplo, puede quedar exento de pagar IRPF por la ganancia patrimonial si cumple los requisitos establecidos.
Otra posibilidad consiste en donar únicamente la nuda propiedad y mantener el usufructo.
De esta forma, los hijos pasan a ser propietarios, pero los padres conservan el derecho a vivir en la casa durante el tiempo establecido, normalmente hasta su fallecimiento.
La operación tiene también consecuencias fiscales propias y no implica automáticamente pagar menos impuestos.
La ventaja de heredar
La diferencia que más se repite entre las expertas aparece cuando se analiza qué ocurre con el IRPF.
En una donación, quien entrega la vivienda puede tener que declarar la ganancia patrimonial obtenida desde que adquirió el inmueble.
Cuando la transmisión se produce por fallecimiento, esa revalorización no genera una ganancia patrimonial en el IRPF de la persona fallecida.
Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, señala precisamente este punto como una de las diferencias fiscales más relevantes entre ambas operaciones.
Según explica, el coste que puede aparecer en el IRPF del donante es el que frecuentemente provoca que donar resulte sensiblemente más caro que heredar para una misma familia.
Por tanto, adelantar una vivienda a los hijos no garantiza un ahorro.
Antes de firmar una donación conviene comparar cuánto pagaría cada miembro de la familia con esa operación y cuánto supondría transmitir el mismo inmueble posteriormente mediante una herencia.
El resultado dependerá del valor de compra de la vivienda, su valor actual, la edad del propietario, la comunidad autónoma y las bonificaciones disponibles en cada caso.