Una herencia en España puede convertir la vivienda familiar en uno de los asuntos más delicados después del fallecimiento de un ser querido.
Al duelo se suma la necesidad de organizar propiedades, cuentas, bienes y posibles deudas, un proceso que puede complicarse cuando existen varios herederos con intereses diferentes.
La situación requiere todavía más trámites cuando no existe testamento. En estos casos hay que determinar legalmente quiénes son los herederos antes de poder avanzar en el reparto de la herencia, algo que puede alargar un proceso que para muchas familias ya resulta difícil emocionalmente.
Pero incluso cuando está claro quién hereda, aparece una pregunta especialmente habitual: ¿qué sucede si uno de los hermanos o herederos continúa viviendo en la casa familiar mientras el inmueble pertenece también a los demás?
Carmen Pérez-Pozo, especialista en Gestión Patrimonial y Planificación Sucesoria, ha explicado en El Periódico qué posibilidades existen cuando uno de los coherederos utiliza la vivienda y el resto también tiene derechos sobre ella.
Puede llegarse a un acuerdo
Que uno de los beneficiarios de la herencia continúe viviendo en el inmueble no tiene por qué convertirse necesariamente en un conflicto. La opción más sencilla pasa por que todos alcancen un acuerdo sobre cómo se utilizará esa propiedad.
Ese pacto puede adoptar diferentes fórmulas. Los coherederos pueden permitir que uno disfrute de la vivienda durante un determinado periodo o establecer una compensación económica por ese uso exclusivo.
También pueden acordar un alquiler o que la persona interesada en conservar la casa compre las participaciones del resto. De esta forma, los demás reciben el valor correspondiente a su parte y la vivienda termina teniendo un único propietario.
El problema aparece cuando no existe ese entendimiento y uno de los herederos ocupa el inmueble en exclusiva, impidiendo en la práctica que los demás puedan disfrutar de una propiedad que también les pertenece.
El Código Civil establece que cada copropietario puede utilizar el bien común siempre que respete su destino, no perjudique el interés de la comunidad y no impida que los demás lo utilicen conforme a su derecho.
Sobre esta situación, Pérez-Pozo explica que "el resto de los coherederos puede reclamar una compensación e incluso acudir a los tribunales para desahuciarlo".
Qué ocurre cuando nadie cede
Los conflictos pueden enquistarse cuando una persona quiere continuar en la vivienda, pero tampoco desea comprar las participaciones de los demás ni existe un acuerdo sobre su uso.
Un heredero puede disponer de su propia cuota, pero eso no significa que pueda decidir unilateralmente sobre toda la vivienda. Cuando el inmueble continúa en copropiedad, los derechos de los demás titulares también deben respetarse.
Además, ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente dentro de esa situación. El artículo 400 del Código Civil permite a cualquiera de ellos solicitar la división de la cosa común.
En una vivienda que no puede dividirse físicamente sin perder su utilidad, este mecanismo puede desembocar, dependiendo del caso y del procedimiento seguido, en la adjudicación a uno de los propietarios compensando a los demás o en la venta del inmueble y posterior reparto de su valor.
Por eso, cuando existe voluntad de conservar la casa dentro de la familia, llegar a un acuerdo previo suele ofrecer más margen para decidir qué hacer con ella que dejar que el desacuerdo termine resolviéndose por la vía judicial.
Quién paga el IBI, comunidad y derramas
Vivir o no en la vivienda tampoco elimina automáticamente las obligaciones económicas derivadas de ser copropietario. Una casa continúa generando gastos aunque la herencia todavía no se haya repartido definitivamente o ninguno de los herederos quiera vender.
Cuotas de comunidad, determinadas obras de conservación, impuestos o derramas pueden convertirse así en otro foco de discusión. Como regla general de la comunidad de bienes, el Código Civil establece que la participación en cargas se realiza en proporción a las respectivas cuotas.
Por tanto, que solo uno de los herederos esté utilizando la casa no significa por sí mismo que los demás puedan desentenderse de todos los gastos asociados a la propiedad. Habrá que analizar la naturaleza de cada desembolso y los acuerdos existentes entre ellos.
El conflicto aparece cuando uno deja de asumir las cantidades que le corresponden y obliga al resto a adelantarlas para evitar que la deuda continúe creciendo. En este supuesto, Pérez-Pozo señala a El Periódico: "Si uno no paga, los demás pueden reclamarle su parte judicialmente", concluye.