La Ley de Propiedad Horizontal establece las normas que regulan la convivencia en las comunidades de propietarios y fija tanto los derechos como las obligaciones de quienes forman parte de ellas.
Entre esas obligaciones, una de las más importantes es el pago de las cuotas comunitarias, destinadas a sufragar gastos como la limpieza, el mantenimiento del ascensor, las reparaciones, los seguros o los suministros de las zonas comunes.
Cuando un vecino deja de pagar esas cuotas, la comunidad puede reclamar judicialmente las cantidades pendientes. Sin embargo, ese derecho no es indefinido.
Como ocurre con muchas otras obligaciones económicas, la legislación establece un plazo de prescripción, aunque durante años ha existido cierta controversia sobre cuánto tiempo tenían realmente las comunidades para exigir esos impagos, especialmente tras la reforma del Código Civil de 2015.
Esa duda acaba de quedar resuelta por el Tribunal Supremo. En una sentencia reciente, el alto tribunal ha confirmado que las comunidades de propietarios solo pueden reclamar judicialmente las cuotas impagadas durante un plazo de cinco años desde que cada deuda es exigible.
Transcurrido ese tiempo sin iniciar una reclamación formal, las cantidades prescriben y ya no podrán exigirse ante los tribunales, siempre que el propietario afectado invoque esa prescripción durante el procedimiento.
El plazo máximo para reclamar cuotas impagadas
La sentencia parte de un caso real ocurrido en Madrid que ha dado la razón a dos propietarios de un edificio, enfrentados a su comunidad por un agujero económico de 6.497,30 euros correspondientes a cuotas impagadas entre 2007 y 2014.
La comunidad reclamaba toda la cantidad apoyándose en el antiguo criterio del Código Civil, que establecía un plazo de prescripción de 15 años para determinadas obligaciones personales.
Sin embargo, el Tribunal Supremo corrigió esa interpretación y aplicó la reforma introducida por la Ley 42/2015, que redujo de forma importante los plazos de reclamación.
Imagen de una junta de vecinos.
Desde esa modificación legal, las acciones para reclamar pagos periódicos, como las cuotas de comunidad, prescriben a los cinco años.
La diferencia no es menor. Gracias a ese criterio, el Supremo concluyó que la mayor parte de la deuda ya no podía exigirse judicialmente. Solo eran reclamables las cuotas correspondientes a 2013 y 2014, que ascendían a 1.696 euros. El resto, cerca de 4.800 euros, quedó extinguido por prescripción.
La resolución tiene especial relevancia porque aclara una duda que durante años ha generado conflictos entre comunidades y propietarios. Aunque algunas cuotas se hubieran generado antes de la reforma de 2015, el plazo que debe aplicarse sigue siendo el de cinco años.
Es decir, el Supremo deja claro que no puede utilizarse el antiguo límite de 15 años para intentar recuperar deudas muy antiguas.
La base jurídica de esta decisión está relacionada con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a todos los propietarios a contribuir a los gastos generales del edificio según su cuota de participación. Esa obligación sigue existiendo, pero el derecho a reclamar judicialmente esas cantidades no es indefinido.
El alto tribunal recuerda además que el plazo de prescripción empieza a contar desde el momento en que cada cuota resulta exigible, algo que normalmente coincide con el cierre del ejercicio anual o con la fecha fijada por la comunidad para el pago.
Si durante cinco años no existe una reclamación formal, judicial o fehaciente, la deuda pierde fuerza legal y ya no puede exigirse ante los tribunales.
En el caso analizado, los propietarios sí alegaron la prescripción durante el procedimiento, algo decisivo para reducir la cantidad que debían pagar.
De hecho, el Supremo terminó rebajando la condena inicial en más de un 70%, dejando fuera las cuotas comprendidas entre 2007 y 2012 y obligándoles únicamente a abonar el tramo todavía vigente, además de los intereses legales correspondientes.
La sentencia también sirve como advertencia para las comunidades de propietarios. Muchas fincas acumulan durante años recibos impagados pensando que podrán reclamarlos más adelante, pero el Supremo recuerda que dejar pasar demasiado tiempo puede convertir esas cantidades en irrecuperables.
Por eso los administradores de fincas y los expertos en propiedad horizontal insisten cada vez más en actuar con rapidez cuando aparecen impagos.
Para los propietarios con deudas antiguas, la resolución supone un alivio parcial, aunque conviene matizar algo importante: la prescripción no se aplica automáticamente.
El vecino demandado debe invocarla expresamente durante el proceso judicial y, si no lo hace, la reclamación podría prosperar incluso aunque hayan transcurrido más de cinco años.