La emancipación de los jóvenes españoles sigue retrasándose año tras año. Según los últimos datos de Eurostat, la edad media para abandonar el hogar familiar en España supera ya los 30 años, situándose entre las más altas de la Unión Europea y muy por encima de la media comunitaria.
Ante esta situación, muchas familias han optado por ayudar a sus hijos de distintas maneras. Mientras algunos continúan viviendo en la residencia familiar, otros se trasladan a una segunda vivienda propiedad de sus padres o de otros familiares para reducir gastos y poder dar el paso hacia la independencia sin asumir un alquiler de mercado.
Sin embargo, esta fórmula, cada vez más habitual en España, no siempre tiene las mismas consecuencias legales. La normativa diferencia entre vivir en la vivienda habitual de los padres y ocupar gratuitamente otro inmueble de su propiedad, una distinción que resulta clave para entender cuándo pueden surgir obligaciones fiscales y qué precauciones conviene adoptar.
La diferencia entre la vivienda habitual y una segunda residencia
La principal duda gira en torno a si un hijo que vive con sus padres debe pagar impuestos por el simple hecho de residir en una vivienda que no está a su nombre. La respuesta del Ministerio de Hacienda es clara: convivir en la vivienda habitual de la familia no supone ninguna obligación fiscal adicional ni para los padres ni para los hijos.
No existe ninguna multa automática ni la Agencia Tributaria considera esa convivencia como una donación encubierta.
Da igual que el hijo tenga 25, 35 o incluso más años, que contribuya a los gastos domésticos o que no aporte ninguna cantidad. Mientras todos compartan la residencia habitual, Hacienda no exige el pago de ningún impuesto por esa circunstancia.
El panorama cambia cuando los padres ceden gratuitamente una segunda vivienda para que uno de sus hijos viva en ella. Es una situación relativamente frecuente, sobre todo cuando existe un apartamento en la playa, un piso heredado o una vivienda que ha quedado vacía tras una mudanza.
En estos casos sí entran en juego determinadas obligaciones tributarias que afectan a los propietarios del inmueble.
La obligación que establece la Ley del IRPF
La normativa aplicable se encuentra en el artículo 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta disposición establece la denominada imputación de rentas inmobiliarias para aquellos inmuebles urbanos que no constituyen la vivienda habitual y que tampoco generan ingresos por alquiler.
Eso significa que, aunque el inmueble se ceda gratuitamente a un hijo y no exista ningún beneficio económico para los padres, estos deben declarar una renta teórica en su declaración anual del IRPF.
La cantidad se calcula aplicando, con carácter general, un porcentaje del 1,1 % o del 2 % sobre el valor catastral del inmueble, dependiendo de si dicho valor ha sido revisado o no.
Imagen de ilustración.
Por tanto, quien debe cumplir con esa obligación no es el hijo que ocupa la vivienda, sino el padre o la madre que figura como propietario.
No se trata de una sanción ni de un nuevo impuesto específico por ayudar a un familiar, sino de una obligación que la legislación ya contempla para las segundas residencias.
El riesgo de que Hacienda considere que existe un alquiler
Aunque los propietarios deben tributar por la imputación de rentas, existe un escenario que puede resultar mucho más gravoso. Se produce cuando la Agencia Tributaria entiende que esa cesión gratuita no está suficientemente acreditada.
En estos casos puede aplicarse la denominada presunción de onerosidad. Dicho de forma sencilla, Hacienda puede interpretar que realmente existe un alquiler no declarado y que los propietarios están percibiendo una renta que no han incluido en su declaración.
Si esto sucede, la tributación deja de calcularse sobre el pequeño porcentaje del valor catastral y puede pasar a realizarse tomando como referencia el precio de mercado que tendría el alquiler de esa vivienda en la zona.
La diferencia económica puede ser muy importante y generar una factura fiscal considerablemente superior.
Precisamente por este motivo, los asesores fiscales insisten en la conveniencia de documentar correctamente la cesión gratuita del inmueble cuando se trata de una segunda residencia.
No es necesario acudir a un notario ni asumir gastos adicionales, sino que basta con que ambas partes firmen un contrato privado. Sin embargo, los especialistas aconsejan presentarlo posteriormente en la oficina liquidadora de la comunidad autónoma correspondiente para registrar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Los recibos también pueden marcar la diferencia
Existe otro aspecto que muchas familias pasan por alto y que puede alterar completamente la consideración fiscal de la cesión. Se trata del reparto de los gastos asociados a la vivienda.
Que el hijo pague los suministros de consumo, como la electricidad, el agua o el gas, no modifica el carácter gratuito del préstamo de la vivienda. Son gastos derivados del uso diario del inmueble y, por tanto, no suelen generar problemas desde el punto de vista tributario.
La situación cambia cuando el hijo asume el pago de conceptos que corresponden legalmente al propietario, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o las cuotas de la comunidad de propietarios.
En ese supuesto, la Agencia Tributaria podría interpretar que esos pagos constituyen una contraprestación por el uso de la vivienda.
Si se llegara a esa conclusión, la cesión dejaría de considerarse gratuita y podría calificarse como un arrendamiento encubierto, con las consecuencias fiscales que ello conlleva tanto para los propietarios como para la tributación del inmueble.