Mis hijos no podrán comprar una vivienda. Motivo 3: Los promotores y constructores de vivienda son unos rancios.

La innovación no consiste solo en fabricar chips, diseñar robots humanoides o volar drones para limpiar fachadas de rascacielos. Innovar también significa identificar y comprender a los distintos agentes de un proceso complejo, empatizar con ellos y captar —casi diría, sentir en coordenadas místicas—, hacia dónde se mueven las tendencias.

Los promotores no tienen dinero, como ya expliqué en la primera entrega de esta serie. Y no lo tienen porque, tras la crisis de 2008, los bancos decidieron dejar de financiar alegremente promociones inmobiliarias para evitar una nueva burbuja. Eso ha encarecido de forma sensible la financiación y, en consecuencia —junto con otros muchos factores que iré desgranando—, ha elevado el precio final de la vivienda.

Si esperaban que el precio se estabilizara o incluso bajase, ya pueden dejar de esperar. Seguirá subiendo, entre otras razones, porque no hay mano de obra, ni parece que vaya a haberla.

La edad media de los albañiles y de muchos otros oficios de la construcción supera los cincuenta años, y además se han convertido en un bien escaso.

Eso hace que coticen al alza y puedan cobrar lo que pidan. A esto se suma algo elemental: lo que un albañil experimentado hace en una hora, uno joven y sin formación puede tardar dos en hacerlo. Dos horas cuestan el doble que una. Hagan cuentas. Y, sinceramente, si yo fuera joven, tampoco tendría muchas ganas de pasarme el día en una obra bajo la lluvia, el frío o el calor insoportable del verano. Así que el problema irá a más.

Parece obvio que una parte de la solución pasa por la industrialización. Pero cuando hablo de industrialización no imaginen un robot fabricando una vivienda completa. Es mucho más que eso, y su capacidad de transformar la economía es también mucho mayor.

No se trata solo de prefabricar fachadas o módulos de baño completos, con instalaciones, sanitarios y alicatados, listos para llegar a obra y colocarse. Industrializar es, sobre todo, pensar en modo industrial: en cadenas de montaje donde las piezas no son únicamente elementos construidos en una nave, sino también decisiones, procesos y relaciones.

Para que un edificio de viviendas pueda prefabricarse no hace falta una impresora 3D gigantesca que lo levante entero, del suelo al techo. Hace falta un sistema complejo capaz de coordinar agentes —promotores, constructores, técnicos, formadores, financiadores, empresas de montaje y fabricación, aseguradoras, certificadoras, instituciones públicas y operarios—, intereses —económicos, técnicos, financieros, administrativos, sociales y ambientales— y procesos —técnicos, administrativos, financieros y de calidad—.

Pero, sobre todo, para que la industrialización sea posible hace falta una innovación profunda en la manera de pensar el mundo. Una capaz de entender que, para conseguir cosas diferentes, hay que hacer cosas distintas.

Piensen en los edificios de viviendas como en un coche compuesto por piezas que se fabrican en lugares diferentes y luego se ensamblan en una fábrica. Muchas empresas colaboran para diseñar cada componente, y esa capacidad de cooperación es lo que ha elevado el concepto de la automoción.

Antes un coche servía simplemente para ir de un sitio a otro. Ahora son auténticos ordenadores: llevan navegadores, sensores de lluvia y oscuridad, sistemas de protección y de climatización inteligente, entornos acústicos pensados para viajar con comodidad y tecnologías que permiten mantener velocidades constantes en trayectos largos.

La vivienda, si se industrializara de verdad, podría convertirse en la gran palanca de industrialización del país. El problema habitacional tiene tal magnitud a escala global que solo hay dos opciones: o generamos un tejido industrial capaz de exportar componentes a otros países europeos, latinoamericanos o africanos, o se las compraremos a los chinos.

Pero también podría servir para pensar la vivienda como algo más que un lugar para vivir. Imaginen edificios que no solo produzcan energía con placas fotovoltaicas en tejados y fachadas, sino que además la almacenen en baterías de litio conectadas a los cargadores de coches eléctricos de los garajes, generando resiliencia frente a los picos de consumo provocados por los aires acondicionados durante las olas de calor.

Imaginen también edificios conectados a redes colectivas de refrigeración, de datos o de regeneración de aguas residuales para regar huertos domésticos y ganar cierta autonomía alimentaria. Pensar en industrialización también permite imaginar respuestas para los retos de la concentración urbana de los que ya hablé en Tarzán y su puta madre buscan piso en Alcobendas.

Volvamos ahora a la idea principal. Los promotores inmobiliarios tienen prácticamente asegurada la venta de su producto, porque la oferta es infinitamente menor que la demanda. Así que no sienten ninguna urgencia por innovar.

Y ahí está el problema. Hace falta que sean generosos si quieren ganar dinero de forma sostenida en el tiempo. Sí, parece una contradicción, pero no lo es. La generosidad no siempre es económica; la más difícil es la mental, porque implica salir de la zona de confort para trabajar a favor de un proyecto colectivo más elevado. Y eso cuesta muchísimo. De ahí la generosidad. Lo interesante es que, si los promotores y constructores tuvieran más capacidad de innovación, ganarían más dinero. Tal vez no mañana, pero sí en el futuro.

Voy a explicarme. Si ahora mismo una promotora quisiera levantar un edificio de forma industrializada, le costaría mucho hacerlo. Como la financiación es cara, el tiempo se ha convertido en dinero. Y como las fábricas que podrían suministrar componentes no tienen todavía pedidos suficientes, tardan en entregar sus productos y no innovan al ritmo que exige el sector.

Por eso, hoy por hoy, introducir la industrialización puede alargar plazos frente a la obra tradicional, aunque, una vez llegan los elementos, el montaje sea mucho más rápido, seguro y preciso, con mejores acabados. Además, las fábricas suelen exigir por adelantado una parte importante del pedido para poder producir, mientras que el promotor no cobra del banco hasta que el material está certificado en obra. Ese desfase obliga a recurrir a financiación alternativa, que es bastante más cara.

Y eso sin contar el cambio de mentalidad que tendría que darse entre arquitectos, ingenieros, aseguradoras, certificadoras, constructoras y demás actores del sector.

Ojalá la universidad empezara a formar a sus estudiantes en este nuevo escenario, pero por ahora no es así. Salvo honrosas excepciones, quienes proyectan edificios no saben diseñar pensando en componentes industriales, a menos que pertenezcan a esa rara especie de personas atravesadas por la tensión de adentrarse en lo desconocido para descubrir el mundo y descubrirse a sí mismas a través de la innovación.

Las promotoras y constructoras no quieren innovar —que, insisto, no consiste solo en prefabricar— porque eso no genera beneficios inmediatos. Pero ese razonamiento es muy rancio, y además es pan para hoy y hambre para mañana.

Solo las empresas dirigidas por líderes de verdad, capaces de anticiparse al problemón de la falta de mano de obra, podrán mantener un ritmo estable de beneficios en el tiempo. Si el horizonte de sus CEOs se limita a garantizar el resultado del próximo trimestre, su capacidad de reacción futura será mínima.

Yo no sé ustedes, pero tengo la sensación de que el sistema se acerca a un punto de colapso en el que solo caben dos caminos: o todo salta por los aires y se proclama una revolución —la historia está llena de ellas, aunque no nos las contaran todas en el colegio—, o decidimos intervenir ya y empezar a cambiar las cosas. Aunque quizá una revolución fuera lo más eficaz en términos prácticos, yo milito en el partido invisible de la moderación política y la radicalidad conceptual. Así que aquí va mi aportación al reto urbano en curso.

Un cambio de paradigma como este tiene que estar liderado por la administración pública. Y propongo una forma concreta de hacerlo. Los institutos municipales de vivienda y otros organismos de promoción de vivienda pública tienen capacidad para impulsar este proceso, porque su inversión en los próximos años va a movilizar muchísimo dinero de forma sostenida.

Imaginen lo siguiente: un Instituto Municipal de la Vivienda pone en marcha una Compra Pública Innovadora, un instrumento mediante el cual las Administraciones adquieren bienes o servicios innovadores que todavía no existen en el mercado, estimulando la innovación desde la demanda. Esta figura está prevista en la Ley de Contratación del Sector Público y permite recurrir a procedimientos como la licitación con negociación, el diálogo competitivo o la asociación para la innovación. Lo que ocurre es que en la construcción no se piensa así, porque seguimos poco acostumbrados a pensar fuera de la caja.

A partir de ese procedimiento podrían convocarse concursos de ideas para que los estudios de arquitectura presentaran proyectos que incorporasen esos componentes. Después se licitarían las obras para que las constructoras ofertaran sus servicios incluyendo los sistemas industrializados previamente seleccionados, con la garantía de que, al menos, las empresas que participaron en la consulta pública de innovación podrían suministrarlos en un plazo razonable. Habría pedidos suficientes para producir a escala, y eso lo cambiaría todo.

De este modo se incentivaría la industrialización del sector de la construcción; se ayudaría al país a competir en innovación; se incorporaría a empresas tecnológicas que ya trabajan para sectores como la energía o la automoción; se impulsaría el diseño industrializado y, con él, la transformación de escuelas de arquitectura e ingeniería; se enviaría además un mensaje claro a aseguradoras y bancos para que desarrollen nuevas fórmulas de financiación y certificación para el sector privado; y, de paso, se demostraría que una parte del sector público todavía es capaz de dar un paso adelante en medio de esta crisis de confianza generalizada.

Yo lanzo la pelota al campo.... A ver si alguien la juega.