Mis hijos no podrán comprar una vivienda. Motivo 2: Tarzán y su puta madre siguen buscando piso en Alcobendas… casi 40 años después.

Sí, lo reconozco. Me moría por usar el nombre de este grupo punk de los 80 en un artículo.

Pero antes que nada debo advertir que lo que expreso en mis artículos no es más que un diagnóstico. Lo digo porque últimamente he recibido alguna crítica por lo que digo públicamente sobre los problemas de la ciudad, como si diagnosticar un cáncer significase que el médico está de acuerdo con sus consecuencias para el paciente.

Como urbanista, igual que un médico, yo solo me dedico a analizar y a diagnosticar. Y, si me dejan, a aplicar algún tratamiento.

Cuando se habla del problema de la vivienda, se habla enseguida de gentrificación, turistificación, especulación, fondos buitre y de la necesidad de poner límites a los precios de la vivienda o del alquiler. También se habla de liberalizar suelo, porque la materia prima de la vivienda es el suelo y no hay suficiente para construir. Espero haber aclarado el asunto de los fondos de inversión en el artículo anterior, Las promotoras inmobiliarias no tienen dinero. Sobre la liberalización del suelo hablaré más adelante, que luego mi amigo Mikel me dice que escribo artículos muy largos.

Hablar de turistificación, gentrificación o especulación es como hablar de las humedades de una casa. Podemos describir exhaustivamente su tamaño, su color y su localización, pero, si perdemos de vista que no son más que la expresión de un problema de filtración de agua, no seremos capaces de evitarlas.

¿Nos hemos parado a pensar cuál es la causa de que haya gentrificación en las ciudades? El proceso consiste en que las personas con más renta ocupan los espacios centrales, que disponen de más servicios y mejores comunicaciones.

Analicemos. Que Tarzán y su madre busquen piso en Alcobendas, o que una joven que ha ganado unas oposiciones busque piso en Málaga y no lo encuentre, ¿tiene su causa en la gentrificación? ¿O en que haya 11.000 pisos turísticos en Málaga? ¿O en que los fondos de inversión sean unos especuladores? Todo tiene que ver, pero para solucionar los problemas hay que enunciarlos correctamente. Sigamos.

Pongámonos por un momento en un extremo. Imaginen que las 11.000 viviendas turísticas dejasen de serlo y que todas pasasen a formar parte del parque de alquiler de larga temporada.

No perdamos de vista que Málaga es una ciudad global, por sus dinámicas internas y externas. Los desplazamientos que exigen alojamiento no solo responden al turismo, sino a motivos académicos, profesionales y culturales. Las viviendas de uso turístico surgen cuando aparece una demanda que antes no existía y para la cual, las ciudades no tienen respuesta.

Del turismo vacacional hemos pasado a la economía de la movilidad. Nos guste o no, esta es una dinámica contemporánea que no va a desaparecer.

La economía de la movilidad postpandemia es el equivalente al agua, y la proliferación de viviendas de uso turístico es el equivalente a las humedades.

Si no hay hoteles, surgen las VUT. El problema de esos alojamientos no es que eliminen viviendas de larga temporada, porque la mayoría de los edificios donde se localizan son edificios rehabilitados que antes estaban vacíos. El auténtico problema de esas 11.000 viviendas es la concentración y la convivencia.

Que la mayor parte de las VUT estén en el centro histórico genera una distorsión urbanística, y que las haya en edificios residenciales provoca un problema de convivencia. Correctamente ordenadas no serían tan problemáticas, aunque, en mi opinión, la mejor solución es llevar la mayor parte de esos alojamientos a donde deben estar: a las actividades económicas regladas que representan los hoteles, los apartamentos turísticos o las residencias.

Respecto a la gentrificación, la solución nunca puede ser optar por no mejorar la ciudad. Otra cosa es que la inversión que hacemos entre todos, no se reparta por igual, sino que aporten más quienes se van a beneficiar más, es decir los propietarios del entorno. No digo que tengan que pagar las obras de mejora, pero sí se podrían articular mecanismos como anotaciones en el Registro para que cuando se vayan a vender, parte de esas plusvalías repercutan en la comunidad que las pagó.

El auténtico problema de la gentrificación no es la mejora urbana, sino la aceleración de la concentración demográfica. Por mucho que la vivienda baje de precio, hay mucha más gente que quiere vivir en las zonas centrales de la que cabe en ellas, con lo cual siempre habrá gente que se quede fuera de las zonas mejor dotadas. Se quedarán fuera los pobres, los foráneos o los feos. Eso dependerá del criterio de los propietarios a la hora de alquilar o vender.

A lo mejor los propietarios prefieren alquilar a alguien con menos renta pero que sepa contar buenos chistes. Entonces hablaríamos de chistificación en lugar de gentrificación. Sé que en esto hay una deriva social, lo sé.

Pero lo que quiero poner de manifiesto es de dónde viene el problema. No viene, como se dice a veces, de las mejoras urbanas, sino de que hay concentración demográfica y pocos espacios suficientemente dotados de complejidad urbana.

El problema no es que se mejoren las zonas centrales, sino que solo se pueda tener calidad de vida en las zonas centrales porque es allí donde están las dotaciones, la vida social y las ofertas de trabajo. Y cuando hablo de zonas centrales, no me refiero al centro histórico, sino a los barrios que, aunque puedan mejorar, tienen dotaciones y buenas comunicaciones.

Así, el problema no es solo de rentas, y por eso la solución no solo se resuelve mirando las rentas. El problema también es de concentración urbana. Y lo es porque el modelo que hemos propiciado lo favorece. Todos los caminos llevan a Roma, o lo que es lo mismo, todo el AVE va a Madrid, y eso hace que las ciudades conectadas con la capital adquieran mayor relevancia.

Google no se ha ubicado en Málaga solo porque Bernardo Quintero sea malagueño. Por mucha capacidad de seducción que tuviese, si fuese de Cuenca, dudo mucho que hubiese convencido a Google de que se ubicase allí.

Para agravar la situación, la concentración urbana se produce en paralelo a un aumento de población sin precedentes en España, lo que provoca aún más patologías, porque no nos ha dado tiempo a pensar lo que está pasando.

Mientras tanto, los pueblos y las ciudades medias se van vaciando y, con ello, vamos perdiendo patrimonio cultural y social. Incluso ambiental, porque una parte importante de la pérdida de biodiversidad y de los incendios tiene que ver con el abandono del campo.

¿Cómo se podría paliar el problema? Yo apostaría por una política clara de transporte público metropolitano basada en una red de cercanías potente. Pero, como eso no es posible en dos días y yo aspiro a que mis hijos se puedan emancipar más pronto que tarde, lo que haría sería inundar el territorio de autobuses metropolitanos.

Aumentaría las rutas, los horarios y las conexiones periféricas entre distintos municipios, para fomentar la implantación de actividades económicas en la corona metropolitana y no repetir el mismo problema de centralización que genera el AVE.

Porque no perdamos de vista que la movilidad es la forma de discriminación más silenciosa que hay. Una persona que tiene que emplear dos horas diarias en desplazamientos al trabajo porque no hay transporte público de calidad, no podrá dedicarse a estudiar un MBA y mejorar profesionalmente, cosa que sí podrá hacer quien, con más renta o con más gracia para contar chistes (si fuese eso lo determinante), pueda ir al trabajo andando, en bicicleta o en autobús urbano. La movilidad mejora el acceso a la vivienda y favorece la cohesión social.

Si yo tuviese la capacidad política para resolver el problema de la vivienda, no destinaría prioritariamente los recursos públicos a construir viviendas públicas en las grandes ciudades. Los destinaría a transformar radicalmente el transporte público metropolitano y a favorecer la implantación de empresas en el territorio medio, para que la tensión sobre las grandes ciudades se redujese y se produjese una auténtica integración territorial. Crearía programas de networking para promover sinergias y daría miles de beneficios fiscales a las empresas que quisieran implantarse en la periferia.

En fin, no crean todo lo que escribo, porque yo misma estoy en constante acecho a mis propios pensamientos, consciente de que todas las perspectivas son tan ciertas como incompletas. Piensen por sí mismos, pero no se hagan trampas al solitario.