Marbella suma un nuevo proyecto hotelero de máxima categoría a su cartera de grandes inversiones turísticas.
El Ayuntamiento ha admitido a trámite la actuación extraordinaria promovida por Marbella Leisureland Investments S.L. para implantar un hotel de cinco estrellas Gran Lujo en la zona de El Chorraero-La Cañada, junto a la carretera de Ojén (A-355), en una parcela situada frente al ámbito en el que está prevista la futura Ciudad de la Justicia.
El expediente, desarrollado por el estudio Spaniarq T10 Servicios de Arquitectura, dibuja un establecimiento de hasta 220 habitaciones y 15.000 metros cuadrados construidos, con una inversión estimada de 59,89 millones de euros.
La propuesta incluye suites presidenciales, ejecutivas y júnior, habitaciones convencionales, lobby, bar, restaurante, spa, gimnasio, espacios para congresos y eventos —MICE—, aparcamiento privado bajo rasante, zonas ajardinadas y dos piscinas.
La operación acaba de entrar en una nueva fase administrativa. La Junta de Gobierno Local aprobó la documentación el pasado 1 de septiembre y el Ayuntamiento la somete a información pública.
El proyecto se localiza sobre una parcela de 164.287 metros cuadrados, si bien se constatan discrepancias con la superficie registral. El resultado es una superficie de 133.920 metros cuadrados objeto de la cualificación urbanística solicitada.
El suelo está clasificado como rústico común, dentro de la Zona 4 de relación del medio urbano y natural (ZR-RUN), mientras que el ámbito correspondiente al cauce queda fuera de la actuación y está incluido en la zona de protección de cauces. El expediente recurre precisamente a la figura de la actuación extraordinaria en suelo rústico para justificar la implantación del establecimiento hotelero.
La memoria sostiene que el uso turístico de alojamiento es compatible con la regulación prevista para este ámbito y desarrolla la justificación de la necesidad de ubicar una actuación de estas características en suelo rústico.
El escenario principal que maneja el proyecto contempla 15.000 metros cuadrados construidos y 220 habitaciones. No obstante, la documentación económica estudia también dos alternativas de menor tamaño: una de 12.500 metros cuadrados y 180 habitaciones, y otra de 10.000 metros cuadrados y 140 habitaciones.
La configuración de mayor capacidad incluye distintas categorías de alojamiento: Presidential Suites, Executive Suites, Junior Suites y habitaciones convencionales.
El aparcamiento se plantea bajo rasante, mientras que en el exterior se proyectan la urbanización, la jardinería y dos piscinas, una de carácter polivalente y otra tipo splash pool.
La documentación contempla además actuaciones de integración paisajística, recorridos peatonales, senderos y un mirador, dentro de la argumentación con la que la promotora justifica la implantación turística en este entorno.
59,9 millones de inversión
La actualización de la viabilidad económica, realizada en mayo de 2026, sitúa la inversión del escenario de 220 habitaciones en 59.885.050 euros.
La cifra parte de un coste de 8 millones de euros por la parcela, cantidad que el documento atribuye al precio satisfecho por su adquisición en 2013. A ello se suman 36,84 millones de euros para la construcción del hotel, calculados a razón de 2.456 euros por metro cuadrado, conforme al valor de referencia utilizado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga para 2026 y la categoría de hotel de cinco estrellas.
El presupuesto incorpora además 85.500 euros para el acceso rodado, 33.500 euros para la conexión de abastecimiento y 128.000 euros para la conexión eléctrica.
Hay dos conceptos especialmente relevantes por su vinculación con la implantación en suelo rústico. El proyecto calcula 1,85 millones de euros en licencia e ICIO y otros 3,71 millones de euros en concepto de prestación compensatoria, equivalente al 10% del presupuesto de ejecución material tomado como referencia.
A ellos se añaden 435.000 euros de acondicionamiento y paisajismo público y 8,8 millones de euros para interiorismo y equipamiento, calculados a razón de 40.000 euros por habitación.
El modelo financiero plantea cubrir el 50% de la inversión con fondos propios: 29,94 millones de euros. La otra mitad, otros 29,94 millones, se financiaría mediante un préstamo a 15 años con un tipo de interés anual del 2,5%.
Ingresos anuales
Para el escenario de 220 habitaciones se utiliza una hipótesis de ocupación media del 60% durante todo el año. El ingreso medio por habitación y día se fija en 650 euros, resultado de sumar 400 euros correspondientes al alojamiento, 160 euros por restauración y ocio y otros 90 euros procedentes de eventos, bienestar y comercio.
Con esas hipótesis, el proyecto calcula unos ingresos anuales de 31,317 millones de euros.
Los gastos de explotación se estiman en 28,68 millones de euros anuales, incluyendo la cuota del préstamo. El resultado sería, según el modelo presentado por la promotora, un beneficio bruto de 2,64 millones de euros durante los años de vigencia del préstamo, que subiría hasta 5,06 millones una vez extinguida la deuda.
Después de impuestos, el documento calcula 1,98 millones de euros de beneficio anual durante el periodo de financiación y 3,79 millones una vez terminado el préstamo.
El propio estudio estima en 15,06 años el plazo teórico para recuperar la aportación de fondos propios, suponiendo que el 100% de los beneficios anuales se destinase a ese objetivo.
El proyecto también cuantifica el impacto laboral esperado. A partir de una referencia de 0,75 trabajadores por habitación en hoteles de cinco estrellas, la promotora calcula 165 puestos de trabajo directos para un establecimiento de 220 habitaciones.
A esa cifra añade otros 68 empleos indirectos aplicando un coeficiente del 41,4% tomado de estadísticas sobre el efecto de arrastre de la actividad turística. El resultado que figura en la memoria es de 233 empleos entre directos e indirectos.
Uno de los elementos más importantes del proyecto está fuera del propio hotel. El acceso previsto se corresponde con la solución planteada para un nuevo enlace de la A-355 destinado a resolver el acceso a la futura Ciudad de la Justicia de Marbella, que se levantará al otro lado de la carretera.
La Junta de Andalucía ha explicado que el acceso a la parcela de la futura Ciudad de la Justicia desde la A-355 forma parte de los compromisos asumidos para desarrollar el complejo y que la conexión estaba pendiente de autorización del Ministerio. La futura Ciudad de la Justicia prevé inicialmente 13.565 metros cuadrados construidos y reserva otros 11.895 metros cuadrados para futuras ampliaciones.