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El proyecto hotelero en la Milla de Oro de Marbella prevé una inversión de entre 47,4 y 86,6 millones de euros para un complejo de lujo de 250 habitaciones.
La actuación transformará 42.394 metros cuadrados e incluye la reforma y ampliación del Boho Club y la construcción de un segundo hotel en el antiguo Centro Forestal Sueco.
El plan propone un uso global turístico con edificabilidad máxima de 0,80 m²t/m²s, muy superior al uso residencial actual, y prevé ingresos anuales de 46 millones de euros para el futuro hotel.
El Ayuntamiento de Marbella podría ingresar hasta 15 millones de euros en concepto de licencias, impuestos y cesiones, además de ingresos recurrentes por IBI y otras tasas.
La transformación del entorno del Boho Club, en Marbella, se perfila como una de las mayores operaciones hoteleras de la Milla de Oro.
Muestra de ello es que el estudio económico incluido en la Propuesta de Delimitación, aprobada definitivamente por el Ayuntamiento marbellí, eleva la inversión entre 47,4 y 86,6 millones de euros, con un hotel de 250 habitaciones de cinco estrellas.
La actuación se formaliza como Actuación de Transformación Urbanística de Reforma Interior (ATU‑RI) sobre 42.394,29 metros cuadrados situados en el extremo sur del polígono de actuación PA‑NG‑1 Centro Forestal Sueco, junto a la avenida Rey Fahd (antigua N‑340) y a unos 550 metros de la playa de Río Verde.
El ámbito incluye el actual Boho Club, el antiguo Centro Forestal Sueco y varias parcelas colindantes, que se segregan del polígono original, rebautizado como PA‑NG‑1 BIS, de 143.180,71 metros cuadrados, que mantiene uso global residencial, edificabilidad 0,22 m²t/m²s y hasta 154 viviendas conforme al PGOU de 1986.
La iniciativa es promovida por la entidad CFS Marbella Hotel Property S.L. y CFS Residential Property S.L., vinculadas al grupo sueco Quartiers, que concentra la propiedad de las cinco referencias catastrales del nuevo ámbito.
Dos hoteles de lujo y salto de edificabilidad
La Propuesta de Delimitación, redactada por Buró4 Arquitectos y el despacho Cuatrecasas, plantea la consolidación, reforma y ampliación del actual Boho Club y la construcción de un segundo hotel independiente en la parcela del antiguo Centro Forestal Sueco, con restaurantes e instalaciones dirigidas al segmento de lujo.
Para ello, se propone asignar al ámbito un uso global turístico con una edificabilidad mínima de 0,40 y máxima de 0,80 m²t/m²s, muy por encima del 0,22 m²t/m²s residencial vigente, condicionada al futuro Plan de Reforma Interior que definirá la ordenación detallada.
Los redactores enlazan la operación con el Plan Estratégico de Turismo de Marbella, que cifraba en 2019 en más de 750 las empresas turísticas, 10.000 los empleos y 870 millones de euros la facturación del sector, y recuerdan que Marbella concentra el 53,27% de las plazas de cinco estrellas de la provincia y el 29,80% de las de gran lujo.
El estudio de viabilidad económica incorpora una estimación detallada de los costes de inversión de la actuación, con dos escenarios en función de la edificabilidad finalmente consumida.
Con la edificabilidad máxima, la inversión total estimada asciende a 86.681.438,21 euros, de los que 78.514.225 euros corresponden a la construcción del complejo hotelero y el resto a urbanización, infraestructuras y dotaciones.
En el escenario de edificabilidad mínima, el documento reduce la inversión prevista a 47.424.325,67 euros, con 39,3 millones de euros destinados a la edificación del hotel y el resto a costes de urbanización y redes.
El anexo de solvencia financiera desglosa el plan de negocio para el nuevo complejo: sobre los 42.394 metros cuadrados de ámbito, se asume que el 50% de la superficie edificable se destinará a habitaciones y el otro 50% a zonas comunes (restaurantes, spa, pasillos y áreas comerciales), conforme a los estándares de un cinco estrellas de lujo.
El hotel se dimensiona con 250 habitaciones, con una superficie media de 60 metros cada una, lo que la memoria presenta como acorde a los niveles de exclusividad que busca el proyecto.
En explotación, el estudio trabaja con una ocupación anual del 70%, equivalente a 86.505 noches ofertadas y 60.554 noches vendidas al año, y fija una tarifa media diaria (ADR) “conservadora” de 550 euros por habitación, frente a un ADR de referencia de 880 euros en el segmento de lujo marbellí.
Con esos supuestos, el plan de negocio estima ingresos anuales en torno a 46 millones de euros para el futuro hotel, cifra que el documento utiliza como argumento central para justificar la viabilidad económica de la actuación.
Impacto fiscal
El balance para la Hacienda municipal también se detalla con cifras. En concepto de ingresos de “pago único”, el estudio calcula que el Ayuntamiento podría ingresar entre 7.872.240,72 euros (con edificabilidad mínima) y 14.994.481,44 euros (con edificabilidad máxima) por licencias de obras, impuesto de construcciones y cesión del 10% del aprovechamiento en forma de habitaciones hotel.
A esos importes se sumarían ingresos periódicos anuales de 854.669,38 euros por IBI, impuesto de vehículos (IVTM) y tasa de basuras, frente a unos gastos de mantenimiento de viarios, saneamiento, infraestructuras eléctricas, alumbrado y zonas verdes cifrados en 114.888 euros al año.
Más allá de las cifras, el proyecto implica un cambio profundo en la urbanización del entorno.
La Propuesta de Delimitación sustituye el vial este‑oeste que el PGOU de 1986 preveía atravesando el actual Boho Club por un nuevo vial de servicio paralelo a la avenida Rey Fahd, que prolonga el ya ejecutado en el sector URP‑NG‑11 bis Arroyo Palomera y se conecta a una nueva rotonda para facilitar los cambios de sentido.
Las bases para la ordenación señalan como objetivos resolver los accesos del futuro complejo hotelero, mejorar la movilidad del tráfico rodado, crear recorridos peatonales accesibles que conecten áreas libres y zonas verdes, proteger el arbolado existente y reservar suelo para aparcamientos en superficie conforme al Reglamento de la LISTA.