Pedro Marín Cots fue durante muchos años actor clave en los proyectos que se ejecutaron en Málaga.

Como responsable de los fondos europeos fue protagonista de la extraordinaria transformación de la que se benefició la ciudad gracias a los millones recibidos desde Bruselas.

Y como director de la desaparecida OMAU sentó las bases de la Agenda Urbana, de la Zona de Bajas Emisiones, de la Manzana Verde… Y firmó numerosos informes que alertaban de las amenazas que se empezaban a cernir sobre la urbe, con especial mención a la gentrificación, el exceso de ocupación de la vía pública y las viviendas turísticas.

Ahora, tras dos años y medio jubilado, Marín Cots publica La complejidad de la vivienda. Propuestas hacia la recuperación del equilibrio perdido. El caso de Málaga. Lo hace con la editorial Recolectores Urbanos. Un libro en el que indaga en las debilidades del actual modelo urbanístico y la vivienda de la capital de la Costa del Sol.

Usted no es malagueño de nacimiento…

No. Yo nací en Valencia.

¿Cuánto hace de eso?

69 largos años.

¿Cuándo llegó a Málaga?

Llegué parcialmente en el año 75. Luego me fui, estuve unos años yendo y viniendo, pero mi primer trabajo serio fue en el Plan General del 83. Entré en marzo del 81 y acabamos en noviembre del 83. También trabajé después en el texto refundido del planeamiento, que se aprobó en el 85.

Cuando se formó la Gerencia de Urbanismo estuve entre la oficina del plan y los servicios técnicos municipales. Hasta el año 90 estuve como responsable del seguimiento del Plan General. Y ese año me fui a la calle. Pedí una excedencia.

Cuando dice se fue a la calle…

Quizá porque me empezaba a aburrir un poco. La Administración, a veces, coge hábitos burocráticos. Lo que suele ocurrir con los planes de urbanismo, con las agendas urbanas, con los planes del clima, es que una cosa es el prototipo teórico que se marca y otra lo que se desarrolla. Suele haber una diferencia entre las personas que diseñan o diseñamos esos planes y las personas que los ejecutan.

Eso es algo que pasa de manera habitual en la Administración pública en muchos sitios.

Tenemos como ejemplo lo que fue la Agenda Urbana, que fue pionera en Europa y en España, que fue presentada con toda la pompa, con foros y con la prensa y luego rápidamente se guarda en un cajón.

Desde que usted se jubiló, hace dos años y medio, ya se publican indicadores e informes de otro tipo.

Es un poco desolador. Parece que tener indicadores o datos es una cosa que molesta cuando debe ser fundamental para hacer políticas urbanas. Si no tienes datos y estadísticas o indicadores, ¿cómo vas a planificar?

¿Por qué cree que pasa eso?

Creo que en parte es por miedo a conocer la realidad. Muchas veces la realidad se enmascara o se pretende enmascarar. El caso de Málaga es muy claro. Se habla de que estamos creando un ecosistema cultural, tecnológico y realmente tenemos problemas de cohesión social muy importantes.

Los datos que manejan Cruz Roja y Cáritas confirman que los niveles de vulnerabilidad social que hay en la ciudad son muy preocupantes.

Hace unos días estaba con Luis Utrilla, el presidente de la Cruz Roja en Málaga, y me decía que los estudios que se hacen últimamente de la ciudad, de planeamiento, de áreas estratégicas, no tienen mucho en cuenta los temas de vulnerabilidad social. Es como si no existiera.

Hay que tener en cuenta que Cáritas y Cruz Roja han atendido a 80.000 personas este año. Es una barbaridad. Y no hay que olvidar que la provincia de Málaga ocupa el puesto número 42 de las 50 provincias en renta familiar disponible.

"Es un poco desolador. Parece que tener indicadores o datos es una cosa que molesta cuando debe ser fundamental para hacer políticas urbanas. Muchas veces la realidad se enmascara o se pretende enmascarar"

Eso es algo que contrasta con la imagen actual de la ciudad.

Esa ciudad pujante, que está de moda, entre comillas, tiene los precios de la vivienda casi a la par de Palma de Mallorca, de San Sebastián, de Barcelona o de Madrid, pero no tiene su nivel de renta. Eso genera un agujero bastante notable y un nivel de desconexión social importante. Habría que ser un poco más críticos con la situación de la ciudad, con el nivel que tenemos y a dónde queremos llegar.

Entiendo que esas son algunas de las razones que le han llevado a escribir este libro.

Lo que pretende es establecer o dar ideas para recuperar un equilibrio perdido. Lo que es evidente es que la actual emergencia habitacional debe obligar a establecer una serie de medidas. Por ejemplo, el cuidado de los arrendadores por los impagados o los okupas. Eso es algo que normalmente preocupa menos a los grupos de izquierda, que sí están más motivados por el control de precios en zonas tensionadas de los precios de alquiler. Creo que esas dos cuestiones son importantes.

Los propietarios que alquilen una vivienda deben tener garantías de que les van a pagar. En Francia y en otros países europeos si se produce un impago es el Estado el que actúa de manera subsidiaria y paga al propietario. Eso en España sería casi la ruina del Estado.

España no tiene capacidad de hacer eso, pero sí se podrían agilizar los trámites judiciales para que quien no paga y no sea vulnerable se vaya a la calle. Eso ha hecho que en muchas ocasiones los propietarios desvíen la vivienda a la vía turística.

A la polémica vivienda turística

Han tenido un peso importante en el aumento de precios de la vivienda. La Universidad de Málaga, en un estudio del año pasado, consideraba que el 31% del aumento de los precios de las viviendas en alquiler en Málaga se debía a la vía turística. El Banco de España ha elevado este año ese porcentaje al 40%.

En el libro ponemos datos sobre la influencia que la vía turística ha tenido en la gentrificación, en la expulsión de ciudadanos y el aumento de precios. Eso dejando de lado el hecho de que el Plan General no contempla el uso de alojamiento dentro de edificios residenciales.

Ha habido gente, entre las que me incluyo, que defendían que había que haber cumplido el PGOU desde 2011.

"Los propietarios que alquilen una vivienda deben tener garantías de que les van a pagar. En Francia y en otros países europeos si se produce un impago es el Estado el que actúa de manera subsidiaria y pagar al propietario"

En el Ayuntamiento aseguraban que no podían hacerlo hasta que la Junta aprobó en el nuevo decreto.

Una cosa es la postura pública, con la que tapas tus propias carencias. La responsabilidad, según el Ayuntamiento, es de la Junta… Porque si fuera suya estaría incumpliendo el plan general. La realidad es que esto lo habíamos estado discutiendo ya desde 2014-2015. Ahora no hay página web de OMAU, pero ahí estaban todos los estudios.

Recuerdo un foro en el año 2017 en el que acompañé al alcalde. Allí estaban también los alcaldes de San Sebastián y de Valencia, que ya empezaban a regular o a hacer documentos para regular la presión turística en general. Decían que el mercado no funcionaba y que había que corregirlo. El alcalde de Málaga dijo que no era partidario de regular y que consideraba que el mercado se regularía por sí solo.

Y al final lo que ha pasado es que Málaga tiene ahora 13.000 viviendas turísticas con 600.000 habitantes. Barcelona, con 1,8 millones de habitantes, tiene 9.000 viviendas turísticas. O sea, con tres veces más de población tiene 4.000 viviendas turísticas menos.

Nos hemos convertido en la ciudad española con mayor presión turística, con los mayores precios de alquiler y de venta, pero con una renta familiar disponible mucho más baja.

Lo que parece claro es que la explosión de la vivienda turística se llevó por delante al alcalde.

Hay un momento clave que es el año 2019, cuando hubo una sentencia demoledora que concluía que los ayuntamientos no sólo tienen la potestad de regular los usos turísticos, sino la obligación de hacerlo. La Junta puede tener competencias para legislar normativas o inspeccionar que la cama tenga una determinada longitud, pero no sobre usos e intensidades.

Es una manera de quitarse de en medio y que la Junta diga luego que podemos regular. Lo que pasa es que se empieza a regular a través de una instrucción, que es un instrumento administrativo de información a los funcionarios de un área determinada. Es como la instrucción que sacó la Junta Andalucía para convertir los equipamientos en hoteles, sin compensar el aprovechamiento ni los usos.

Entiendo que son situaciones un poco complejas, que a lo mejor a la gente le cuesta entender, pero creo que se pierden los principios directores del urbanismo clásico. Y estamos en una tendencia, la del urbanismo a la carta. Me recuerda al urbanismo de los años 70.

"Málaga tiene 13.000 viviendas turísticas con 600.000 habitantes; Barcelona, con 1,8 millones de habitantes, tiene 9.000; con tres veces más de población tiene 4.000 viviendas turísticas menos"

¿Habla en términos generales o de Málaga en particular?

Hablo en términos generales y de Málaga en particular. No puedo entender cómo, a través de una instrucción, se puede modificar un plan general.

La realidad es que el fenómeno ya es complicado de rebajar. ¿Hasta qué punto Málaga puede sostener eso?

Lo puede sostener, como se ha sostenido en los últimos años, a base de hacer un recambio poblacional. O sea, gente que vivía en sus barrios… En el libro pongo ejemplos verídicos. Según los datos del Ministerio de Consumo, en 2026 caducarán entre 600.000 y 630.000 contratos de alquiler, que se tienen que renovar.

Conocemos este año el caso de una pareja en el Centro de Málaga que pagaba 750 euros al mes y a la que se ha multiplicado la renta hasta llegar a 1.500 euros. Y eso ha supuesto que se vaya de la casa porque no puede pagar el doble.

Los datos apuntan a que la subida media en Málaga desde 2020 hasta ahora ha sido del 60%. Y hay zonas puntuales donde este dato puede ser del 80% o del 100%. Un aumento así echa a la gente a la calle.

Antes de jubilarme publicamos un estudio en el que contabilizamos la gente que se había ido fuera de Málaga. Entre los de 25-40 años y 0-10, que suelen ser los hijos, se fueron en cinco años 31.000 personas.

Esa es la gentrificación de la que ha hablado en varios informes.

Tenemos una gentrificación provocada por las viviendas turísticas y otra por la llegada de gente con mayor capacidad adquisitiva, que trabajan en una empresa tecnológica, en un hotel o en otro tipo de empresas… Málaga, como ciudad, entre comillas, de moda, está recibiendo inversión de gente que a lo mejor no vive aquí o lo hace parcialmente, pero que considera interesante comprar viviendas o rentarlas.

El caso es que ha llegado un punto en el que las propias empresas, incluyendo las del PTA, se empiezan a quejar. Algunas de ellas me han contado el caso de algún ingeniero que estaba en Madrid y que tras sondear el mercado de la vivienda en Málaga ha dicho que no le da.

Hay directores de hoteles que cuentan ese mismo problema y que se encuentran con que cocineros o personal que ha venido y que a las pocas semanas han tenido que renunciar.

Es lo que pasaba hace unos años en Ibiza o en Palma de Mallorca, con la gente viviendo en barracones de mala muerte.

¿Hasta cuándo cree que puede durar esta situación en Málaga?

En el penúltimo capítulo del libro entrevisto a ocho personas. Entre ellas a expertos y gente prestigiosa y conocida del sector inmobiliario en la ciudad. Todas coinciden en varias cosas. Una de ellas es que son muy pesimistas. Son pesimistas en el corto plazo, en los cinco o seis años, porque no ven que esto vaya a cambiar. ¿Por qué? Porque la presión de la demanda es muy alta y la oferta es relativamente baja.

Pensemos que en España en cuatro o cinco décadas no se ha hecho prácticamente nada en materia de vivienda y menos aún desde la recesión del 2008. La apuesta por la VPO en estas décadas ha sido muy residual.

El asunto es que debe haber una política de medio y largo plazo, una política consolidada en el tiempo. Hay países europeos que nos llevan 100 años de ventaja, como Austria. Pero en Francia o Holanda trabajan muy bien desde la Segunda Guerra Mundial y no han parado de mantener unos presupuestos importantes.

Los datos reales dicen que el Plan de Vivienda Estatal, que acaba este año, ha destinado unos 550 millones de euros al año. Y se habla de que el Gobierno quiere aumentar hasta unos 1.700 millones. Pero los expertos concluyen que ese presupuesto debía ser de entre 5.000 y 7.000 millones al año. El presupuesto de Defensa es de unos 31.000 millones de euros. Yo creo que la vivienda merece algo más.

Los entrevistados no acaban de ver que las Administraciones se tomen en serio este tema; no acaban de creerse lo de la emergencia habitacional. A nivel presupuestario no se trata de que te dé un calentón un año, tiene que ser continuo.

Otra cosa es que la VPO debe ser para toda la vida. No puede ser que a los siete años la puedas privatizar. No puede ser que un chaval de 25 años que consigue una VPO, por la que va a pagar 180.000 euros, la pueda vender a los pocos años por 400.000 euros. Si eres un poco avispado, vendes la vivienda y con lo que saques te metes en otra o alquilas y haces negocio.

"No puede ser que un chaval de 25 años que consigue una VPO, por la que va a pagar 180.000 euros, la pueda vender a los pocos años por 400.000 euros. Si eres un poco avispado, vendes la vivienda y con lo que saques te metes en otra o alquilas y haces negocio"

¿Le pone fecha de caducidad a esa ciudad de moda?

Se dice eso de que se puede morir de éxito. Mi amigo y prologuista, Salva Moreno Peralta, dice que nadie se muere de éxito. La gente se muere, en todo caso, de asco.

Las ciudades admiten muchísimas cosas, han sido siempre los centros de los disturbios urbanos, de las contradicciones sociales. Y ciudades como Málaga, que tiene un rango regional, puede asumirlo todo.

Ahora, deja de ser una ciudad equilibrada. ¿Cuántos años hemos estado clamando en el desierto por mantener el equilibrio urbano? Hablamos de la capacidad de carga. Cuando vas a un museo hay sensores para medir la gente que puede entrar y si hay demasiada, tienes que esperar. ¿Por qué? Porque no caen más.

Es importante recuperar lo que decía el maestro Lefebvre, el sociólogo de los años 60: el derecho a vivir en tu barrio, en tu ciudad.

¿Eso se ha perdido en Málaga?

En parte se ha perdido. Lo que ocurre es que se empieza a dar otro fenómeno. Mucha gente se ha ido de Málaga. Por ejemplo, hay un grupo de personas del ámbito cultural y artístico que se ha ido a Villanueva del Rosario. Pero con su llegada lo que han provocado es un desplazamiento de los originarios de ese pueblo. Porque el precio medio en Villanueva del Rosario era de unos 400 euros y esta gente está pagando 750.

Esto es algo que también está pasando en Alhaurín el Grande. El asunto es que la gente que se va o que va a tener que irse desde los municipios rurales, ¿a dónde se va a ir?

Es necesario enriquecer el derecho a vivir en tu barrio, en tu ciudad. Mucha gente dice que no pasa nada, que hay gente que está a una hora en Madrid. Pero es que Madrid tiene cinco millones de habitantes; Málaga, 600.000. Y hemos tenido en los últimos 50 años un equilibrio relativamente positivo.

La ciudad ha crecido, quizás, demasiado dispersa, a diferencia de Valencia y Barcelona, que han mantenido su compacidad. Y eso es importante. Es importante porque evita desplazamientos en coches. Hay un dato curioso y es que Málaga es más grande en extensión que Valencia. Málaga tiene 7.200 hectáreas urbanizadas; Valencia, 5.800.

Eso hace que el vehículo privado en Málaga lo utilice un 42% de la población; en Valencia, un 32%. Luego la gente se queja. Aunque hay que actualizar los sistemas de transportes, antes de quejarte por los problemas de tráfico tienes que tener en cuenta el modelo urbano que se elige.

Una cosa que me cuesta entender es por qué en las zonas de crecimiento de la ciudad, como Cortijo Merino, Sánchez Blanca, Campanillas, la edificabilidad es tan baja, con bloques de planta baja más tres. Ahí se podría llevar al límite, más aún cuando tenemos problemas con la falta de vivienda.

¿Málaga puede entenderse como una ciudad sometida a la hostelería y al fenómeno turístico?

Hace 15 años los grupos empresariales vinculados a la vivienda turística no existían. Hoy tienen un poder evidente. Y la hostelería tiene una fuerza económica.

Todos los proyectos que hemos hecho en todos estos años han permitido cambiar los coches en el Centro histórico por espacios diáfanos para que la gente pueda pasear y divertirse. En muchos casos esos espacios se han llenado de manera excluyente de hostelería.

Es evidente que la hostelería es fundamental en Málaga, que es una ciudad turística. Antes no lo era. En el año 2000, Málaga tenía 500.000 visitantes y turistas. Ahora tenemos 4,5 millones de visitantes y turistas. Y cerca del 20% de la población vive en actividades vinculadas al turismo.

Lo esencial es mantener un equilibrio. Si rompes el balance, la ciudad se hace incómoda. Si hay calles en las que el 80% de los bajos comerciales son restauración, se rompe la complejidad de la ciudad. Ahora está de moda hacer viviendas sin usos comerciales u oficinas.

¿Recuerda la Manzana Verde? Casi mil viviendas en un ecobarrio. El plan especial se aprobó en 2015. En 2017 hicimos un concurso internacional al que optaron 103 equipos de arquitectura internacionales y españoles. Hicimos los proyectos básicos y los ejecutivos de la primera fase. Y todavía estamos esperando que se vayan los Servicios Operativos y la EMT para poder empezar.

Es importante decir que el Ayuntamiento de Málaga es de los ayuntamientos que más viviendas públicas ha impulsado. Eso hay que reconocerlo. Porque comparado con la Junta de Andalucía… Es una broma.

Hay que actuar en el corto plazo. ¿Qué le podemos decir a la gente a la que le vence el contrato de alquiler en 2026? ¿Que se va a tener que ir a Villanueva del Rosario o a Coín?

"Habría que habilitar las zonas tensionadas en Málaga. Es primordial. En Barcelona, el precio ha bajado un 8,9%. Y habría que tener en cuenta no considerar la compra de viviendas si no es para vivir en ellas".

Pues habría que decirle que habría que habilitar las zonas tensionadas en Málaga. Es primordial. La Junta de Andalucía no lo quiere, pero tampoco lo quiere la Junta Gallega y A Coruña se ha incorporado.

Aparte de Cataluña, este verano se han incorporado Navarra, el País Vasco y A Coruña. No se puede ver con buenos ojos sin tener conocimiento de lo que supone, porque hablan de banalidades como de que los precios siguen subiendo o que la vivienda se desplaza a otro sitio. En Barcelona, el precio desde que entró en funcionamiento las zonas tensionadas ha bajado un 8,9%.

Otra cuestión que habría que tener en cuenta es la de no considerar la compra de viviendas si no es para vivir en ellas. Es una política urbana que se aplica en Ámsterdam, ciudad gobernada por un alcalde liberal, no por un alcalde bolivariano o cubano. Allí se ha restringido la venta de viviendas si no vas a vivir en ella.

No digamos que no nos gustan las zonas tensionadas con excusas banales cuando hay razonamientos académicos publicados por universidades y expertos que consideran que eso funciona. Si se aplica aquí no pasaría nada.

Actualmente el mercado privado de la ciudad deja fuera al 60% de la población. Solo hay un 40% que tiene un nivel de renta medio y es capaz de acceder. Eso implica que tenemos un agujero muy importante.

Usted ha trabajado estrechamente con el alcalde de Málaga durante muchos años. ¿Cómo lo ve? ¿Lo ve con capacidad de seguir al frente de la ciudad?

Es una pregunta que no puedo responder. Tengo una amistad de hace años, una relación cordial. Pero hoy en día es diferente a hace 15 o 20 años. Lo que me gustaría es que pudiera descansar, pero conociéndolo… Le gusta dedicarse en cuerpo y alma a la ciudad; su diversión personal es hacer lo mejor por la ciudad.

Hace poco hablaba con él y me señalaba uno de los proyectos que quiere impulsar. Le dije que quizás debía centrarse en uno. Me habló del Auditorio. Y estoy de acuerdo. Es el momento de impulsar ese proyecto. Es fundamental. Es extraño que una ciudad del nivel de Málaga no tenga Auditorio cuando otras más pequeñas sí lo tienen.

En cuanto al futuro político, quizás le llega la hora de descansar, pero también es verdad que él descansa trabajando.

La apuesta por el Auditorio parece clara. Lo que ha quedado difuminado es el Plan Litoral. Durante años se vinculó esa actuación a fondos europeos.

Hay una cosa que sabemos desde el principio, porque lo hablamos con la Junta de Andalucía, con los diferentes consejeros de Economía, y con el Gobierno central. Y en todos los casos, al menos mientras yo estuve, nos denegaron los fondos europeos. Y nos dijeron de manera concluyente que los fondos Feder no podían financiar ese tipo de obras.

El alcalde se empeñó y estuvo hablando en repetidas ocasiones con la Junta y con el Gobierno. Lo cierto es que un proyecto tan potente como ese se convierte en inviable sin la pata de la financiación pública. Hubiese sido interesante separar las actuaciones. El soterramiento ahora mismo no tiene sentido.

¿No le encaja?

A mí no me hubiera gustado. Málaga no debe funcionar exclusivamente en función de la dictadura del automóvil privado. Hay otras maneras de hacer ciudad, como se hace en Europa, sin necesidad de exceso de hormigón. Sin embargo, sí considero que la estación de autobuses necesita de una actuación urgente y ahí, por ejemplo, sí podrían entrar los fondos europeos.

El Plan Litoral era disparatado desde el punto de vista económico. A pulmón propio un ayuntamiento como el de Málaga no puede tirar con todo adelante.

Málaga ha cambiado a mejor. Hoy está mucho mejor que hace 10, 20 o 30 años. Eso es inapelable. Pero es evidente que hay que recuperar el equilibrio perdido.